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萬科上半年實現歸屬上市公司股東的淨利潤達118.4億元，同比增長29.8%；融創中(zhōng)國現金餘額達1380億元，相較2018年底增長了14.8%；碧桂園毛利潤同比增長56.9%至548.6億元，淨利潤同比增長41.3%至230.6億元；中(zhōng)海地産股東應占溢利上升7.4%至249.4億港元，核心淨利潤同比增長9.5%至209.9億港元……
近日，衆多頭部房企發布2019年上半年業績公告，并舉辦業績發布會。從數據可見，上半年這些頭部房企的成績單可謂亮眼。而頭部企業的業績如何，從某種意義上反映了所處行業的發展現狀。爲此，《每日經濟新聞(博客,微博)》記者特别選取了部分(fēn)頭部房企，結合其上半年業績及業績發布會上其管理層的發言，對這些企業的半年表現進行評述。
上半年賺了118億萬科首提“第三次創業”
每經記者吳抒穎每經編輯林菁晶
上半年，萬科實現營業收入1393.2億元，同比增長31.5%；房地産業務實現銷售金額3340.0億元，同比增長9.6%。
報告期内，萬科實現淨利潤192.9億元，同比增長42.6%；實現歸屬上市公司股東的淨利潤118.4億元，同比增長29.8%；全面攤薄的淨資(zī)産收益率爲7.35%，較2018年同期上升0.59個百分(fēn)點。每股基本盈利1.06元，同比增長28.8%。
“十年後，萬科還會是地産公司嗎(ma)？我(wǒ)想不是了，如果還是，那也是慘淡經營了。未來，萬科要做美好生(shēng)活的服務商(shāng)。”這是萬科董事會主席2018年6月在萬科股東會上的表态。
那時候，萬科探索多元化業務已經六年，但培育的成效并不顯著，無論是營收的規模或是盈利的狀況，在短時間内都看不到取代住宅開(kāi)發業務的可能性。
幾個月後，萬科的内部會議文件被曝光，郁亮提出要“收斂聚焦”、鞏固提升“基本盤”，其中(zhōng)萬科的基本盤是“住宅開(kāi)發業務”，郁亮還提及，“三年尚未找到成熟商(shāng)業模式”的業務可以不再做。
萬科發出了“最強音”，彼時輿論的觀點都認爲，萬科将聚焦主航道，而新業務的探索或許将暫告一(yī)段落。
這隻是硬币的一(yī)面。萬科管理層不止一(yī)次強調，“收斂聚焦”不是“砍樹(shù)”，而是“修枝剪葉”，新業務還是要做，然而公衆記住的總是最具沖擊力的部分(fēn)。
萬科過去(qù)這半年的關鍵詞，在《緻股東書(shū)》中(zhōng)是可以被窺探到的，大(dà)抵概括起來，就是鞏固“基本盤”和尋找“第二曲線”。
郁亮說，萬科未來十年的基本盤還會是住宅開(kāi)發。基于這一(yī)判斷，萬科在土地市場上依然活躍。截至2019年6月30日，萬科新增項目的權益地價總額約649.8億元，均價爲6900元/平方米，分(fēn)别同比增長12.38%、36.53%。
在由中(zhōng)國指數研究院發布的拿地排行榜上，今年前7個月，萬科的拿地金額超過千億元，僅次于碧桂園排名第二。
不可否認的是，萬科的住宅開(kāi)發業務正在接近它的天花闆，它的規模增速已經持續放(fàng)緩。上半年，萬科的房地産開(kāi)發業務實現銷售金額3340.0億元，同比增長9.6%，這是近年來增速最低的一(yī)次。
在這個業績發布季，“焦慮”和“擔憂”是寫在每一(yī)家房企臉上的。面對一(yī)個“穩健”發展的行業，“樹(shù)已經不可能長到天上去(qù)”，尋找具有潛力且可持續發展的業務是當下(xià)的必修課。
萬科總裁祝九勝說，萬科“正處在第三次創業”階段，它的目的是繼續圍繞城市發展、圍繞客戶的需求，構築第二條增長曲線——萬科首提“第三次創業”。
萬科仍在尋找它的第二曲線。非開(kāi)發業務中(zhōng)表現最好的物(wù)業服務闆塊，體(tǐ)量和住宅開(kāi)發業務暫時還不在一(yī)個量級；至于長租公寓、物(wù)流倉儲等其他業務闆塊，萬科“領先領跑”的優勢還在路上。
房地産行業的商(shāng)業模式和盈利邏輯相比起來是足夠簡單粗暴的。從一(yī)個野蠻生(shēng)長的行業切換到精耕細作的範疇，萬科至少要先跳出原先的思維。
《緻股東書(shū)》中(zhōng)，萬科說：“我(wǒ)們同時面臨兩場挑戰。一(yī)個是徹底告别黃金時代的舒适區，進入高烈度競争的低容錯時代。一(yī)個是走出自己熟悉的領域，進入到相對陌生(shēng)的空間。”
就像祝九勝所言，萬科會“敬畏市場、順勢而爲，因勢而變”，在未來很長一(yī)段時間，這或将是萬科的座右銘，是它持續尋找“第二增長曲線”的動力，也是它“第三次創業”成敗的指南(nán)針。
手握1380億現金融創中(zhōng)國下(xià)半年無拿地指标
每經記者吳抒穎每經編輯林菁晶
上半年，融創中(zhōng)國實現收入768.4億元，同比增長64.9%；淨利102.9億元，同比增長61.7%；毛利193.5億元，同比增長67.88%；毛利率進一(yī)步提升至25.2%，同比提升了0.5個百分(fēn)點。
期内，融創實現銷售金額2141.6億元，同比增長11.8%。截至2019年6月底，融創現金餘額達1380億元，相較2018年底增長了14.8%，覆蓋一(yī)年内到期有息負債超1.1倍，覆蓋下(xià)半年到期有息負債超3.1倍。
融創中(zhōng)國的創始人孫宏斌是經曆過人生(shēng)的大(dà)起大(dà)落的。
從順馳到融創，從偏居一(yī)隅的小(xiǎo)開(kāi)發商(shāng)崛起爲布局全國的龍頭發展商(shāng)，孫宏斌對房地産行業的風險的把控和機會的把握必然有着更強于同行的認識。
孫宏斌曾經不止一(yī)次說過，要“小(xiǎo)心拿地”“停止拿地”，他一(yī)直在警示風險，但很少有人當真——過去(qù)幾年，融創中(zhōng)國正是憑借着擅用杠杆擅長并購沖進TOP5陣營的。
在并購市場上所向披靡，融創的土地成本足夠讓其他開(kāi)發商(shāng)豔羨。
2019年上半年，融創的平均土地成本僅爲4307元/平方米，2018年、2017年同期分(fēn)别是3620元/平方米、5800元/平方米。
融創的布局幾乎集中(zhōng)于一(yī)二線，它目前的土地儲備約2.13億平方米，其中(zhōng)超過83%位于一(yī)二線城市。
與其土地布局相似的萬科、中(zhōng)海，同期的土地成本分(fēn)别爲均價6900元/平方米、超過10000元/平方米，融創遠低于他們。
在2019年年中(zhōng)業績會上，孫宏斌又(yòu)說了，“停止拿地”。這一(yī)次他或許是對的。
從融創的拿地動作中(zhōng)也可見端倪。今年以來，它被人記住的并購是：和泛海125億的交易，收入了京滬兩宗地塊；和新湖中(zhōng)寶(600208)67億的交易，接盤了20餘宗土地。
無論是體(tǐ)量或是金額，這兩筆交易和過去(qù)數年融創的兇狠進擊都不可同日而語。今年上半年，它拿地也開(kāi)始冷靜了，孫宏斌在2019年年中(zhōng)業績會上說，從4月以後，融創就基本不拿地了。
孫宏斌還說，“下(xià)半年基本沒有指标，除非是特别好的地，拿地基本是停止的”。
第一(yī)陣營的房企中(zhōng)，中(zhōng)海、華潤和萬科還在逆周期拿地。雖然他們也說，要敬畏市場、審時度勢，但像融創如此旗幟鮮明地表達觀點，其他TOP級别房企不曾出現過。
融創過去(qù)在資(zī)金的安排上向來要比其他房企更加激進，不過房企融資(zī)，已經開(kāi)始關閘了。
孫宏斌指出，融資(zī)的收緊是史無前例的，這次是從融資(zī)端切入的調控。“在這種邏輯下(xià)，預計下(xià)半年不隻是對企業拿地有影響。當前的政策收緊将會是一(yī)種常态化的控制，對于銷售端來說會有很大(dà)的影響，同時，這也将對土地市場造成非常大(dà)的壓力。”
未來的房地産行業，對穩健增長的房企是更加有優勢的。融創深谙這一(yī)點，也将“降負債”作爲了長期的目标。
融創的資(zī)金面在今年上半年有所改善，其手握的現金餘額爲1380億元，較上年末增加15%；現金餘額覆蓋一(yī)年内到期之有息負債超過3.1倍，公司流動性較爲寬松。
融資(zī)不易意味着高增長不可能一(yī)直持續。因而，融創對排名也變得佛系。年初的2018年業績發布會上，孫宏斌覺得，第四名挺好。“前面的我(wǒ)們追不上，後面的也追不上我(wǒ)們。”
轉眼間，融創就被保利反超了一(yī)個身位。放(fàng)在十年前，孫宏斌也許會有心氣喊話(huà)“重回前四”，但孫宏斌如今已經不再是那位“争第一(yī)”的孫宏斌了。
“第五名也挺好的。下(xià)半年争取保持住第五名。”孫宏斌說。
他也不再是那位拿地不眨眼、有地就買的孫宏斌了。數個月前，在保利撤出天房集團之後坊間盛傳融創即将接盤，但老孫回答，“都不是真的”。
“城市運營商(shāng)”華潤置地的“中(zhōng)年焦慮”
每經記者吳抒穎每經編輯林菁晶
上半年，華潤置地錄得綜合營業額爲458.5億元，同比增長4.7%。其中(zhōng)，開(kāi)發物(wù)業營業額爲366.1億元，同比增長0.3%；投資(zī)物(wù)業（包括酒店(diàn)經營）租金收入爲57.0億元，同比增長30.4%。
同期，華潤置地的綜合毛利率爲38.2%，比2018年同期的48.1%有所下(xià)降。其中(zhōng)，開(kāi)發物(wù)業毛利率由2018年同期的48.6%下(xià)降爲36.0%；投資(zī)物(wù)業（包括酒店(diàn)經營）毛利率由2018年同期的66.6%小(xiǎo)幅上升至67.6%。
這是一(yī)家構建了龐大(dà)商(shāng)業帝國的房企。雖說幾乎所有的龍頭開(kāi)發商(shāng)都在标榜自身的運營能力，但細數起來，或許隻有華潤置地真正擔當得起“城市運營商(shāng)”的稱号。
“家大(dà)業大(dà)”，華潤置地人喜歡如此形容他們所在的企業。萬科曾經說，未來希望能“和城市一(yī)半的人有交集”，華潤置地或許已經早就達成了這一(yī)目标。
華潤置地很願意和外(wài)界分(fēn)享它在城市運營方面的成就。在發布的财務報表和舉辦的業績發布會上，華潤置地的管理層對那些被其他房企稱爲“多元化業務”的方面總是着墨頗多。
如同它“穩健”的企業風格，華潤置地交出的2019年年中(zhōng)報沒有驚喜，不會驚吓，它的業績向來不會讓投資(zī)者感到十分(fēn)亮眼，但也沒有明顯短闆。
2019年年中(zhōng)報的核心财務指标中(zhōng)唯一(yī)走弱的是它的綜合毛利率，今年上半年華潤置地的綜合毛利率爲38.2%，去(qù)年同期爲48.1%，同比下(xià)滑20.58%。
但那是由于結算結構所緻。去(qù)年華潤置地結算的項目中(zhōng)一(yī)二線城市占比85%~86%，今年爲32%，且去(qù)年深圳（樓盤）悅府毛利率超過70%将毛利率拉高，華潤置地的管理層當時已指出“這不可持續”。
華潤置地的“城市運營商(shāng)”底色則是足夠鮮明的，今年上半年，公司實現簽約額1188億元，同比增長26%；投資(zī)物(wù)業（包括酒店(diàn)經營）租金收入爲57億元，按年增長30.4%。
“守住前十”“租金百億”，華潤置地的管理層曾經許諾過的目标，如今看來對它的确都是力所能及的事情，至少在2019年是。
這是一(yī)個“逆水行舟、不進則退”的過程。華潤置地董事會主席唐勇說，華潤置地是有“中(zhōng)年焦慮”的，這是因爲華潤置地還在求發展，也表示華潤置地對目前遇到的挑戰，或者存在的問題正在思考、解決。
“危機感”驅動在房地産行業難能可貴。十年前，萬達、富力都還是銷售額的前十，誰又(yòu)能夠預料到如今這兩家企業所在的境地，而華潤置地能夠長期也想長期位居前十，管理層必如履薄冰。
華潤置地需要找準投資(zī)的節奏，控制融資(zī)的步調方能夠在規模上長期保持龍頭地位。今年上半年，它在土地市場的表現是足夠積極的，截至6月30日，華潤置地斥資(zī)820.6億元收入了39宗土地，新增土地計容面積1021萬平方米，同比增長24.8%。
然而這對于華潤置地遠遠不夠。畢竟很早之前，它就已經開(kāi)辟了第二戰場，而今在萬科提出要“尋找第二曲線”，恒大(dà)“造車(chē)”的熱情不減，碧桂園重金投入機器人行業的當下(xià)，它的每一(yī)步都備受關注。
華潤置地在有意地培育住宅開(kāi)發、商(shāng)業地産之外(wài)的業務，長租公寓、場館代建、康養地産都被華潤置地的管理層所提及。
在這些此前未曾涉足的業務上，華潤置地目前沒有明顯跑赢——期望長租公寓年底能夠達到4萬間，而今年上半年行業龍頭的萬科已經開(kāi)業超過8萬間。
華潤置地的康養地産雖有華潤集團作“大(dà)靠山”，目标是成爲覆蓋100萬老人的綜合康養運營服務供應商(shāng)，但華潤置地目前在這一(yī)業務上的水平還沒有被證明。
華潤置地曾被投資(zī)者稱爲中(zhōng)國内地的“新鴻基地産”，兩者的業務模式類似，但新鴻基的市值超過3000億港元，華潤置地剛過2000億港元，投資(zī)者寄望它能超過新鴻基。
但華潤置地的“野心”與“實力”必然不會也不能被這一(yī)稱号困住。它在“住宅+商(shāng)業”兩輪驅動的時代證明了自己。在更多新課題冒出之時，它還能夠成爲“排頭兵”嗎(ma)？
