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本報記者陸宇航
在近期房地産監管政策密集發布的背景下(xià)，戴在房貸業務頭上的“緊箍咒”也越收越緊。據融360大(dà)數據研究院8月14日最新發布的監測數據顯示，7月，全國首套房貸款平均利率爲5.44%，二套房貸款平均利率爲5.76%。至此，全國房貸利率水平在結束年内連降勢頭後，出現兩連升。
“整體(tǐ)來看，結合國家和監管層的政策精神，短期内房地産調控政策不會放(fàng)松，目前房地産市場較快的增長勢頭将受到抑制。房地産融資(zī)環境緊張，未來或将有更多城市加入到收緊房貸政策的大(dà)軍中(zhōng)來。”融360大(dà)數據研究院分(fēn)析師李萬賦表示。
房貸利率進入反彈階段
“7月，全國首套房貸款平均利率相當于基準利率1.110倍，環比上漲了2BP；二套房貸款平均利率環比則上漲1BP。從數據上看，全國房貸利率水平在下(xià)半年進入反彈階段。”李萬賦說。
而房貸利率的上浮，在年内房價上漲勢頭猛烈的多個熱門二線城市中(zhōng)有着明顯的表現。其中(zhōng)，5月因新建商(shāng)品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大(dà)，而被住建部預警的蘇州首套房貸利率達到6.03%，環比飙升16BP，一(yī)躍成爲全國房貸利率水平最高的城市，也是目前唯一(yī)一(yī)個首套房貸利率水平破“6”的城市。而其二套房貸利率均值則達到6.30%，環比上漲11BP。
李萬賦表示，近一(yī)個月内，蘇州地區的房貸利率發生(shēng)了多次調整。7月24日之前，蘇州地區多家銀行就已經将首套房貸利率上浮20%調整至上浮22%。7月24日，蘇州升級樓市調整政策，出台《市政府關于進一(yī)步完善我(wǒ)市房地産市場平穩健康發展的工(gōng)作意見》，指出将進一(yī)步加強用地出讓管理、調整居民購房政策、擴大(dà)住房限制轉讓實施範圍，并且進一(yī)步加強住房信貸稅收管理。之後，多家銀行又(yòu)進行了新一(yī)輪的上漲調整。
從銀行層面來看，目前，融360大(dà)數據研究院在蘇州地區監測的17家銀行分(fēn)（支）行房貸利率中(zhōng)，9家銀行首套執行基準上浮25%，3家銀行基準上浮23%，2家銀行執行基準上浮22%；二套房主流貸款利率水平爲基準上浮30%。而且放(fàng)款速度都有所延緩，普遍要在2個月以上。
上月，首套房貸款利率漲幅最高的城市，是同樣在5月被住建部預警的大(dà)連，其環比上漲幅度達20BP，而上漲的勢頭也持續到了本月。8月初，上述機構在該市監測的20家銀行分(fēn)（支）行中(zhōng)，多家銀行又(yòu)将首套房貸款利率由基準水平上調至基準上浮10%，二套房貸款利率由基準上浮10%上調至基準上浮15%，此次調整主要由國有銀行帶頭，部分(fēn)股份制銀行也開(kāi)始跟進。
“漲幅排名前五的大(dà)連、蘇州、杭州、甯波和長沙，均在近一(yī)個月内多次上調房貸利率，調整時間集中(zhōng)在月初和月末，且部分(fēn)銀行額度緊張，甚至暫停受理房貸業務。”李萬賦表示。
各城變化差異顯著
雖然全國房貸利率水平普遍呈上升趨勢，但各個城市間的差異很明顯。在二線城市中(zhōng)，也出現了下(xià)調的趨勢。李萬賦表示，7月，海口首套房貸款利率環比下(xià)調8BP，爲全國降幅最大(dà)的城市。烏魯木齊、南(nán)甯等二線城市也有不同程度的下(xià)降。
值得關注的是，7月，一(yī)線城市的房貸利率并未出現上浮。其中(zhōng)，北(běi)京和廣州首套房貸利率與上月持平，而上海和深圳的首套房貸利率水平則出現下(xià)滑。
其中(zhōng)，下(xià)降幅度最大(dà)的上海首套房貸款平均利率爲4.84%，環比下(xià)降7BP。融360大(dà)數據研究院在上海地區監測的30家銀行分(fēn)支機構中(zhōng)，7家銀行在本月下(xià)調了首套房貸款利率，3家銀行有所上調。調整後，執行基準利率95折的銀行數量增加至17家，友利銀行甚至低至9折，浙商(shāng)銀行的利率水平最高，首套執行基準上浮20%，與二套同等水平。
在“因城施策”的政策導向下(xià)，每個城市有了更大(dà)的樓市調控自主性。8月初，上海市副市長陳寅透露，上海自由貿易試驗區臨港新區放(fàng)開(kāi)房産限購，由以家庭爲單位的限購，轉爲以個人名下(xià)房産數量限購，且購房資(zī)格由5年社保要求轉爲3年社保要求。
“該政策一(yī)出，就引發市場熱議。但需要注意，限購放(fàng)開(kāi)僅适用于臨港新區，重在吸引人才，不會帶來全上海地區的政策放(fàng)開(kāi)。”李萬賦說。
需要注意的是，“房住不炒”的主基調，仍然是給予各城政策調控靈活度的基本前提。近日，銀保監會辦公廳發布《中(zhōng)國銀保監會辦公廳關于開(kāi)展2019年銀行機構房地産業務專項檢查的通知(zhī)》，結合參加房地産“一(yī)城一(yī)策”試點重點城市名單，決定在包括北(běi)上廣深、南(nán)京、蘇州、鄭州、昆明、大(dà)理在内的32個城市開(kāi)展銀行房地産業務專項檢查工(gōng)作，嚴厲查處各種将資(zī)金通過挪用、轉道等方式流入房地産行業的違法違規行爲。
在這樣的背景下(xià)，各地對樓市的調控加碼。例如，7月，在開(kāi)封“取消限購”新政發布後，很快就被當地住建委以“未進行充分(fēn)的市場調研和論證，對由此可能産生(shēng)的市場影響缺乏充分(fēn)的預判和評估”的理由撤銷。
未來或将持續收緊
8月9日，央行公布的第二季度貨币政策執行報告顯示，6月個人住房貸款加權平均利率爲5.53%，比3月下(xià)降15個百分(fēn)點。“但2019年進入下(xià)半年以來，尤其是從7月中(zhōng)下(xià)旬開(kāi)始，不少熱點區域的房貸利率出現明顯上調，步伐越來越密集。”李萬賦說。
7月底，中(zhōng)共中(zhōng)央政治局會議首次提出“不将房地産作爲短期刺激經濟的手段”後，樓市調控再度升級。
國家和監管層對房地産金融領域存在的風險高度重視，而銀保監會也開(kāi)始檢查各銀行差别化信貸政策落實情況，執行最低首付比例和限貸政策要求，履行首付資(zī)金真實性與貸款申請人償債能力評估與檢查等，并着重查處個人綜合消費(fèi)貸款、經營性貸款、“首付貸”、信用卡透支等資(zī)金挪用于購房，以及其他銀行信貸資(zī)金被違規挪用于房地産領域的行爲。
“下(xià)半年來，監管層動作密集，從銀行、信托、債券等多個方面收緊房地産融資(zī)，嚴厲查處各種将資(zī)金通過挪用、轉道等方式流入房地産行業的違法違規行爲。”李萬賦認爲，結合其他相關政策，一(yī)方面，未來銀行将加速調整信貸結構，減少房地産行業占用的信貸資(zī)源，并将更多的信貸資(zī)金投向國家目前鼓勵的制造業、中(zhōng)小(xiǎo)微企業等方向；另一(yī)方面，房地産調控短期内不會放(fàng)松，資(zī)金環境較爲緊張，未來或将有更多城市繼續收緊房貸政策。
