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本報記者張沛
針對70城商(shāng)品住宅售價最新數據，國家統計局城市司高級統計師劉建偉8月15日表示，7月份房地産市場總體(tǐ)延續平穩态勢。
多位業内人士告訴《金融時報》記者，房地産調控仍以穩地價、穩房價、穩預期爲目标，繼續注重對樓市和地市局部過熱現象“降溫”。
7月份房價漲幅基本平穩
據劉建偉解讀，4個一(yī)線城市新建商(shāng)品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大(dà)0.1個百分(fēn)點；二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，上月爲持平。31個二線城市新建商(shāng)品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.1個百分(fēn)點；二手住宅銷售價格上漲0.4%，漲幅比上月擴大(dà)0.1個百分(fēn)點。35個三線城市新建商(shāng)品住宅和二手住宅銷售價格環比均上漲0.7%，漲幅均與上月相同。同比方面，一(yī)二三線城市新建商(shāng)品住宅和二手住宅銷售價格漲幅不同程度回落或相同。
中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉表示，7月份房價漲幅基本平穩，市場淡季特征非常明顯。不論是環比還是同比，6月至7月份70個大(dà)中(zhōng)城市房價數據均出現全面漲幅繼續回落。特别是6月至7月份，二手住宅售價均出現20城環比下(xià)跌，數量目前是2019年最多。
“7月份，60個城市新建商(shāng)品住宅售價環比上漲，較上月減少3個，說明5月份以來的調控效果已開(kāi)始顯現；48個城市二手住宅售價環比上漲，較上月增加3個，或與畢業季住房需求入市有關。”中(zhōng)國民生(shēng)銀行研究院宏觀分(fēn)析師王靜文說。
事實上，自今年5月份開(kāi)始，銀行信貸政策持續收緊。在易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進看來，這對各地樓市交易有較大(dà)影響。同時，各地也加大(dà)了房地産市場調控力度，進一(yī)步促進房價泡沫的剔除。當前，政策基本面不變，政策收緊情況下(xià)房價漲幅會進一(yī)步收窄。
數據顯示，洛陽成爲此次二手房環比漲幅最大(dà)的城市。“受此前洛陽新房限價政策影響，部分(fēn)購房者預期有所轉變，反而推動洛陽二手房售價有所上漲。從政策角度推測，洛陽後續會升級對二手房市場的調控，包括價格、房源和銷售秩序調控。”嚴躍進還稱，需注意房價環比持平城市數量開(kāi)始增加，這說明部分(fēn)城市近期房價正進入“漲幅難擴大(dà)，短期難下(xià)跌”的通道。
“整體(tǐ)來看，房地産市場價格變化依然是以上漲爲主，上漲過快城市會有加碼政策。”張大(dà)偉預計，房價上漲城市加碼調控的趨勢将延續。7月份房價上漲較快城市有望在8月至9月份升級調控。
房地産開(kāi)發投資(zī)增速進一(yī)步回落
“總體(tǐ)來看，房地産市場在7月份略有‘降溫’，但不夠明顯，價格仍相對堅挺。”王靜文分(fēn)析說，由于監管收緊了房地産信托和海外(wài)發債渠道，開(kāi)發商(shāng)隻能加快周轉速度，導緻施工(gōng)面積增速回升。據統計，1至7月份商(shāng)品房銷售面積同比降幅比1至6月份小(xiǎo)幅收窄0.5個百分(fēn)點至1.3%。而資(zī)金來源方面主要體(tǐ)現爲預付款和按揭的其他費(fèi)用增速相應回升，再加上待售面積繼續減少，這些因素都有利于房價保持相對堅挺。
值得注意的是，融資(zī)收緊的效應正逐步顯現。交通銀行金融研究中(zhōng)心資(zī)深研究員(yuán)夏丹表示，1至7月份，房地産開(kāi)發企業到位資(zī)金9.98萬億元，同比增長7.0%，增速比1至6月份回落0.2個百分(fēn)點，目前爲止仍好于去(qù)年。7月份數據反映了6月份以來國家發改委和銀保監會監管收緊效果，體(tǐ)現在房地産信托、債券等房企自籌渠道資(zī)金來源減少。1至7月份，自籌資(zī)金累計增速2.8%，較上期下(xià)降1.9個百分(fēn)點。
“最近，房地産領域融資(zī)收緊的預期逐漸影響到土地市場。”張大(dà)偉說，7月份，全國一(yī)二線熱點城市合計土地成交1059宗，成交土地金額3581.7億元，土地成交溢價率隻有12%，相比前幾個月明顯下(xià)調。疊加8月份是市場慣例淡季，預計房價下(xià)調城市将繼續明顯增加。
夏丹表示，從供給方影響看，房企融資(zī)壓力加大(dà)，拿地行爲将更爲謹慎。1至7月份，房地産開(kāi)發企業土地購置面積9761萬平方米，同比下(xià)降29.4%，降幅再次擴大(dà)；土地成交價款4795億元，下(xià)降27.6%，降幅與1至6月份持平。預計後續幾個月土地市場交易可能相對低迷。
從需求方影響看，政策收緊将削弱有置業意向居民的入市動力，減緩市場成交。1至7月份，商(shāng)品房銷售面積8.9億平方米，同比下(xià)降1.3%，降幅收窄0.5個百分(fēn)點；商(shāng)品房銷售額8.3萬億元，增長6.2%，增速提高0.6個百分(fēn)點。
“7月份的市場成交情況看似有所好轉，與6月份房企沖業績及備案延期有一(yī)定關系。融資(zī)及其他調控政策收緊将增加市場觀望情緒，使本來仍處于增速回落中(zhōng)的市場成交呈現繼續下(xià)行走勢。”夏丹表示。
中(zhōng)國銀行國際金融研究所博士後葉銀丹認爲，下(xià)半年，受房地産調控政策趨緊、房企融資(zī)收緊等因素影響，地市和樓市降溫将延續，房企買地、投資(zī)步伐也将進一(yī)步放(fàng)緩。
總體(tǐ)而言，夏丹強調，調控的目的是“穩”不是“狠”，針對樓市和地市局部過熱，調控政策起到的作用将是“降溫”而不是“打壓”。
展望下(xià)一(yī)階段，王靜文表示，由于房地産調控基調未改，多地出台新一(yī)輪樓市調控措施，監管層發力加強房地産融資(zī)約束，且相關調查顯示居民購買住房意願已降至2017年一(yī)季度以來最低水平，預計銷售疲軟将進一(yī)步影響資(zī)金來源和投資(zī)信心，房價漲幅有望繼續收窄。
