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8月14日，國家統計局公布《2019年1~7月份全國房地産開(kāi)發投資(zī)和銷售情況》顯示，今年前7月，全國房地産開(kāi)發投資(zī)72843億元，同比增長10.6%；商(shāng)品房銷售額83162億元，同比增長6.2%；7月份國房景氣指數較6月份回落0.01點至100.90。
值得注意的是，1~7月份全國房地産開(kāi)發投資(zī)增速連續3個月回落，房屋竣工(gōng)面積連續19個月同比下(xià)降，土地購置面積同比降29.4%，商(shāng)品房銷售面積同比下(xià)降1.3%，房企到位資(zī)金增速連續3個月回落。但商(shāng)品房銷售額增速在連續回落兩個月後重回升勢。
中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉向《每日經濟新聞(博客,微博)》記者分(fēn)析：“整體(tǐ)樓市表現出現了‘小(xiǎo)陽春’後的退燒現象，不論是投資(zī)數據還是銷售數據在收緊調控的影響下(xià)再次出現放(fàng)緩，而且從趨勢上看，預計8月還會持續。”
打開(kāi)APP 閱讀最新報道三因素緻開(kāi)發投資(zī)增速回落
國家統計局數據顯示，今年1~7月份全國房地産開(kāi)發投資(zī)72843億元，同比增長10.6%，增速比1~6月份回落0.3個百分(fēn)點。這已經是房地産開(kāi)發投資(zī)增速連續3個月回落。其中(zhōng)，住宅投資(zī)53466億元，同比增長15.1%，增速回落0.7個百分(fēn)點；住宅投資(zī)占房地産開(kāi)發投資(zī)的比重爲73.4%。
易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，“10.6%的同比增幅與市場預期一(yī)緻，即增幅繼續收窄。這一(yī)現象主要是三方面因素所緻，首先是房企購地積極性略受限制，尤其是部分(fēn)城市近期土地市場管控比較嚴厲，穩地價導向下(xià)房企拿地更趨理性；其次，受制于近期資(zī)金面收緊，尤其是銀行貸款管控等因素，部分(fēn)房企的新開(kāi)工(gōng)節奏略有放(fàng)緩；第三是與房企的預期有關，在市場下(xià)行預期下(xià)，房企更多會強調降價促銷和回籠資(zī)金，而在投資(zī)端更趨于保守。”
“今年1~7月份房屋竣工(gōng)面積同比下(xià)降11.3%，這已經是連續19個月出現同比下(xià)降現象，當然竣工(gōng)數據的下(xià)降幅度略有收窄。”嚴躍進表示，不排除部分(fēn)項目沒有及時辦理竣工(gōng)證而沒有進入統計，預計後續竣工(gōng)數據曲線會反彈。
與此同時，今年前7月，新開(kāi)工(gōng)面積仍然同比增長9.5%，但增速回落0.6個百分(fēn)點。嚴躍進表示：“該曲線呈現增幅繼續收窄的态勢。新開(kāi)工(gōng)往往也和房屋銷售等情況有關。近期房企會更加關注現金流，在銷售市場沒有明顯反彈的情況下(xià)，新開(kāi)工(gōng)節奏會放(fàng)緩。當然在實際過程中(zhōng)，部分(fēn)房企爲了加快銷售目标推進，會加快新開(kāi)工(gōng)，目的就是爲了取得預售證投入銷售。”
房企到位資(zī)金增速連續回落
今年前7個月，全國房地産開(kāi)發企業土地購置面積9761萬平方米，同比下(xià)降29.4%，降幅比1~6月份擴大(dà)1.9個百分(fēn)點；土地成交價款4795億元，同比下(xià)降27.6%，降幅與1~6月份持平。
結合房企到位資(zī)金看，前7個月到位資(zī)金99800億元，同比增長7%，增速比1~6月份回落0.2個百分(fēn)點，連續3個月回落。其中(zhōng)，國内貸款15377億元，同比增長9.5%；利用外(wài)資(zī)61億元，同比增長83.6%；自籌資(zī)金31032億元，同比增長2.8%；定金及預收款33980億元，同比增長9.6%；個人按揭貸款15198億元，同比增長11.3%。
“最近3個月，房地産企業的資(zī)金情況在不斷惡化。”張大(dà)偉指出。
監管部門都在密集加強對房地産金融的風險把控。中(zhōng)原地産研究中(zhōng)心統計顯示：在2019年各項房地産政策内容裏，過去(qù)很少提及房地産金融風險在2019年來密集提及。累計看，中(zhōng)央各部委在2019年來累計已經發布過18次講話(huà)或政策，要求注意防範房地産金融風險。
尤其是7月份以來，監管層連續兩次針對房地産信托及美元債，均單獨針對房地産發布資(zī)金收緊政策。近日，銀保監會啓動了針對北(běi)京（樓盤）、南(nán)京（樓盤）、蘇州（樓盤）、深圳（樓盤）、甯波（樓盤）、青島（樓盤）等32個前期房價過熱城市的房地産貸款業務專項檢查。
“今年以來，企業在購地方面相對偏保守。”嚴躍進表示，“當前對于‘穩地價’的管控非常嚴厲，部分(fēn)熱點城市近期也積極開(kāi)展銀行系統大(dà)檢查，其中(zhōng)一(yī)項内容就是檢查是否存在違規資(zī)金進入購地市場。同時，近期市場出現了新特點，房企部分(fēn)的項目轉讓力度大(dà)，一(yī)定程度上使得一(yī)些企業房企不直接去(qù)購地，而是通過收并購來實現戰略擴張。”
“在此環境下(xià)，房企的資(zī)金面開(kāi)始收緊。同時也要看到，資(zī)金略收緊的預期，也會倒逼房企主動降價促銷。”嚴躍進表示。
1~7月份，全國商(shāng)品房銷售面積88783萬平方米，同比下(xià)降1.3%，降幅同比收窄0.5個百分(fēn)點。其中(zhōng)，住宅銷售面積同比下(xià)降0.4%，而商(shāng)品房銷售額則增長6.2%，達83162億元，在連續兩個月增速回落後出現反彈，增速加快0.6個百分(fēn)點。其中(zhōng)住宅銷售額增長9.2%，辦公樓及商(shāng)業營業用房分(fēn)銷售額分(fēn)别下(xià)降13.3%和10.9%。
張大(dà)偉向《每日經濟新聞》記者分(fēn)析，調控政策持續收緊，且發布密集，加之房價出現了部分(fēn)區域的上行，高性價比房源減少，多重原因共同導緻了銷售面積同比下(xià)調。
嚴躍進則表示：“7月份雖然是市場傳統淡季，但受部分(fēn)需求釋放(fàng)和房源結構影響，房價依然有反彈的可能。不過考慮到三季度對房價的嚴格管控，各類房價上漲城市預計會有進一(yī)步的市場管控和市場秩序穩定動作，房價上漲幅度會進一(yī)步受到控制。”
