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段思宇
房地産資(zī)金鏈正在承受來自多個方面的壓力。
近階段，關于收緊房企融資(zī)的消息不斷，涉及信托、海外(wài)債、銀行貸款、保險等多個渠道。銀行方面，繼7月有窗口指導對部分(fēn)銀行要求控制房地産貸款增速後，8月初，銀保監會辦公廳下(xià)發《關于開(kāi)展2019年銀行機構房地産業務專項檢查的通知(zhī)》，在北(běi)京（樓盤）、天津（樓盤）、河北(běi)等32個城市開(kāi)展銀行房地産業務專項檢查工(gōng)作，各監管部門檢查銀行機構的數量原則上不得少于3家。
第一(yī)财經記者了解到，此次檢查，違規信貸是監管重心，主要涉及房地産信貸業務管理情況、風險管理情況、信貸資(zī)金被挪用流向房地産領域以及同業和表外(wài)業務。
對此，中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉稱，“2019年來，房地産金融政策收緊，啓動專項檢查的32個熱點城市基本就是全國房地産市場的‘牛鼻子’，這32個城市穩定了，全國房地産市場也就基本穩定了。”
除了銀行方面，信托作爲房企的另一(yī)重要資(zī)金來源也有限制，多家信托公司被約談警示，并收緊信托放(fàng)行标準。7月初，銀保監會對部分(fēn)房地産信托業務增速過快、增量過大(dà)的信托公司進行約談警示，要求其控制業務增速，如未備案項目暫停、符合“432”通道類業務、地産公司并購類業務全部暫停等。7月20日，銀保監會統一(yī)放(fàng)行标準，僅同意符合相關條件的房地産信托業務報備，如項目公司本身具有不低于房地産開(kāi)發二級資(zī)質或者項目公司不具有二級資(zī)質、但直接控股股東具有不低于房地産開(kāi)發二級資(zī)質。
“從監管上看，前端融資(zī)模式被嚴格限制，而信托業務的房地産融資(zī)比較有優勢的就是前端融資(zī)，這樣一(yī)來，集合類地産信托募集規模下(xià)降，信托肯定是要轉型的，可能會加大(dà)在股權投資(zī)方面的創新。”一(yī)位信托業人士告訴記者。
在海外(wài)債層面，備案登記及發行條件均嚴格收緊，7月發布的相關通知(zhī)要求，房地産企業發行外(wài)債隻能用于置換未來一(yī)年内到期的中(zhōng)長期境外(wài)債務；保險層面，資(zī)金投資(zī)集合信托受限，銀保監會曾發文明确禁止将資(zī)金信托作爲通道，要求基礎資(zī)産投資(zī)方向應當符合相應政策。
“資(zī)金收緊是事實，但防控的是違規資(zī)金，正常融資(zī)渠道一(yī)直在做。”張大(dà)偉告訴第一(yī)财經記者。
“其他渠道受限後，最近找我(wǒ)們的人越來越多了，大(dà)家都在說股權融資(zī)，我(wǒ)們主要是做排名前50的房企，它們融資(zī)成本大(dà)概是10到15個點，關鍵還是得看公司。”滬上一(yī)位房地産私募股權基金投資(zī)經理向記者說道。
房企的股權融資(zī)主要包括兩部分(fēn)，一(yī)是IPO、增發和配股，其中(zhōng)增發是最主要的方式；二是私募房地産股權基金，開(kāi)發商(shāng)充當GP（普通合夥人），承擔無限連帶責任，其他投資(zī)人爲LP（有限合夥人），以出資(zī)額爲限承擔有限責任，退出方式包括地産項目銷售回款、開(kāi)發商(shāng)回購、基金清算等。
今年上半年，股權融資(zī)規模不斷擴大(dà)，發生(shēng)股權交易的房企數量顯著增加，甚至還有房企連續幾個月幾度轉讓項目子公司股權。同策研究院監測數據顯示，2019年6月監測的40家上市房企實現的股權融資(zī)金額爲75.68億元，占總融資(zī)金額比重爲12.37%，相比上個月的41.32億元，絕對值及占比都有提高。
到了7月份，這一(yī)數據稍有下(xià)降，40家上市房企實現的股權融資(zī)總額爲69.46億元，占總融資(zī)金額比重爲7.74%。融資(zī)方式主要包括境内再融資(zī)和海外(wài)配股融資(zī)，其中(zhōng)境内再融資(zī)金額爲68.61億元，占融資(zī)金額的7.65%，爲新城控股轉讓多家項目子公司股權及債權，全部以現金支付。
值得一(yī)提的是，此前基金業協會曾專門針對私募基金向房企融資(zī)進行了嚴格的規範，稱對一(yī)些投資(zī)于房地産價格上漲過快熱點城市普通住宅項目的私募資(zī)産管理計劃，暫不予備案；通過明股實債的方式受讓房地産開(kāi)發企業股權被暫停備案；另外(wài)，不得通過銀行委托貸款、信托計劃等方式向房地産開(kāi)發企業提供融資(zī)，用于支付土地出讓價款或補充流動資(zī)金。受此影響，投向熱點城市項目的私募房地産股權基金進入了冷卻期。
如今，情況稍有好轉。中(zhōng)信資(zī)本高級董事總經理、房地産部執行合夥人及主管程骁遠日前表示，盡管目前房企融資(zī)形勢嚴峻，但在資(zī)金方面地産業仍然有很多選擇，未來房地産私募股權基金将發揮越來越明顯的作用。
他還稱，商(shāng)業地産周期長，很多企業在高周轉、高杠杆的情況下(xià)較難維持運營或者發掘最大(dà)的價值，私募基金可以作爲一(yī)個孵化器，來收購、開(kāi)發或者改造管理并沒有成熟的商(shāng)業物(wù)業。
“但是做私募投資(zī)的話(huà)，盡調會比較難，房企有些信貸是藏在表外(wài)的，查不到，隻能靠打聽(tīng)了。”上述基金經理說。
