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鴻坤地産集團(簡稱“鴻坤地産”)的千億破局之戰未到中(zhōng)盤，卻傳出了總裁袁春即将出走的消息。
近日，有市場人士向藍(lán)鲸房産透露，鴻坤地産總裁袁春将于近日離(lí)職，下(xià)一(yī)站大(dà)概率是旭輝控股集團(HK：00884)。對此，藍(lán)鲸房産聯系到袁春本人，但他并未多言，僅表示：“以官方回複爲準”。
2017年初，鴻坤地産喊出了2023年銷售千億的目标。爲此，鴻坤地産董事長趙彬四處招兵買馬，是年，明星經理人袁春正式告别龍湖集團（HK:00960）加盟鴻坤地産。彼時，他曾坦誠對外(wài)表示，自己身上肩負着鴻坤地産的“千億夢”。
然而，在2018年，鴻坤地産銷售仍徘徊在200億規模之外(wài)時，卻傳來袁春即将離(lí)職的消息，這多少令人感到意外(wài)。而更讓業界感到遺憾的是，鴻坤地産的“千億夢”或也會因此受阻。
緣起、緣散皆“千億”，袁春大(dà)概率“出走”
2017年，袁春以最有可能接任龍湖集團CEO的“準接班人”身份，意外(wài)“出走”加盟鴻坤地産，這曾引起業界不小(xiǎo)的“轟動”。彼時，袁春從已經完成千億規模的龍湖集團轉會至剛過百億的鴻坤地産，被業界稱之爲“降維跳槽”，而其将原因簡單歸結爲與新老闆趙彬的投緣。
袁春曾對外(wài)表示：“我(wǒ)們（袁春與趙彬）有很多共同點，價值觀與做人的基本道理是契合的。”；“志(zhì)同道合”的董事長趙彬也對袁春的加盟給予了極高的期許。是年，趙彬剛剛爲鴻坤地産定下(xià)“四個千億”目标：鴻坤資(zī)本、鴻坤産業、鴻坤文旅、鴻坤地産，4個闆塊要用不到七年的時間分(fēn)别完成千億任務，其中(zhōng)，鴻坤地産及鴻坤産業的兩個千億由袁春直接負責。
當時，業内人士普遍認爲，龍湖副總裁位置上積累的管理經驗，以及執掌青島（樓盤）、杭州（樓盤）地區時取得的出色成績，将預示着袁春在推動鴻坤住宅業務全國化發展時，會遊刃有餘。
而以“穩健”著稱的袁春，上任後立刻爲有志(zhì)“千億”的鴻坤地産做下(xià)幾個部署：确定了“未來5年，每年維持30%-40%增幅”；将“保持穩定”以及“把握對未來的可預見性”作爲“追求速度”的前置條件。
同時，袁春還主導搭建起鴻坤的文化體(tǐ)系，以及管控架構，加大(dà)人才的配置及儲備。在此期間，鴻坤地産内部迎來大(dà)批人事變動，而伴随着老鴻坤人的離(lí)去(qù)，衆多袁春的龍湖“舊(jiù)部”陸續加入。
然而，在花費(fèi)大(dà)量時間做足 “準備工(gōng)作”後，近日，市場卻傳出袁春即将離(lí)職的消息，這實在令業界倍感意外(wài)。有知(zhī)情人士向藍(lán)鲸房産透露，袁春離(lí)職前往旭輝或是大(dà)概率事件。若真如意料，這将意味着袁春會由千億房企進入百億房企之後，又(yòu)再回到千億房企的職場輪回。
藍(lán)鲸房産就此事分(fēn)别向袁春、鴻坤集團确認，得到回複分(fēn)别爲 “以官方回複爲準”，以及“袁春仍爲鴻坤地産總裁，正常主持相關工(gōng)作。”的答複。此外(wài)，有知(zhī)情人士向藍(lán)鲸房産透露，袁春離(lí)開(kāi)鴻坤或是大(dà)概率事件。
今年6月份，袁春剛剛辭去(qù)了鴻坤物(wù)業董事長一(yī)職，由總經理吳國卿接任。當時，藍(lán)鲸房産向鴻坤相關人士詢問原因，對方稱，袁春卸任後仍分(fēn)管鴻坤物(wù)業，吳國卿依舊(jiù)向其彙報，如今回過頭來看，袁春的離(lí)開(kāi)在當時或已有迹象。
另外(wài)，值得注意的是，在袁春即将離(lí)任的消息傳來之前，此前離(lí)開(kāi)鴻坤地産的副總經理孫霞則對外(wài)宣布近期即将回歸鴻坤地産。對此，有市場分(fēn)析認爲，随着袁春的“離(lí)開(kāi)”，勢必會有一(yī)批龍湖系部将出現流動，而此前因架構調整的一(yī)些老鴻坤人或也會以此爲契機，重回鴻坤。
對于袁春離(lí)開(kāi)鴻坤地産的消息，中(zhōng)國企業資(zī)本聯盟副理事長柏文喜對藍(lán)鲸房産分(fēn)析說：“從大(dà)企業到小(xiǎo)企業，管理者的聚焦點和着眼點和思維模式均不同，這可能造成管理者難以适應中(zhōng)小(xiǎo)房企的環境。”
上海中(zhōng)原地産市場分(fēn)析師盧文曦向藍(lán)鲸房産進一(yī)步分(fēn)析表示，在近兩年的行業環境下(xià)，百億規模的中(zhōng)小(xiǎo)房企想做大(dà)确實也不容易。盧文曦指出，對于沒有形成規模效應的中(zhōng)小(xiǎo)型房企而言，融資(zī)成本的增加一(yī)定會擠壓項目自身的利潤，而中(zhōng)小(xiǎo)房企品牌影響力的不足，也直接限制了産品的溢價空間，這使得中(zhōng)小(xiǎo)房企在與頭部房企在競争中(zhōng)更加處于劣勢。
此外(wài)，另有知(zhī)情人士向藍(lán)鲸房産表示，若袁春加盟旭輝，将極大(dà)可能分(fēn)管大(dà)運營或營銷工(gōng)作。這對于曾經擔任過龍湖集團品牌及營銷部總經理的袁春來說，回到熟悉的崗位上，或也有一(yī)定吸引力。
鴻坤地産“千億夢”或難圓
無論袁春是去(qù)是留，鴻坤地産的千億目标都被附上一(yī)層陰雲。值得注意的是，近兩年，盡管得到了袁春的鼎力相助，鴻坤地産在規模上的表現卻并不盡如人意，在2017年鴻坤地産實現154.2億元的銷售額後，2018年，在百強房企集體(tǐ)大(dà)跨步前進的背景下(xià)，鴻坤地産全年銷售額僅爲170.5億元，同比增長不足16%。以此計算，若要完成董事長趙彬定下(xià)的2023年“千億目标”，意味着至少需要每年都要達到42.45%的複合增長率。
從當下(xià)的市場環境來看，想要實現這一(yī)目标，并不容易。從市場數據來看，跨過千億門檻的中(zhōng)梁控股（HK：02772）、新城控股（SH：601155）等房企在近年來的複合增長率均超過了這個水平。但随着全國範圍内樓市調控力度的不斷加強，行業整體(tǐ)增速也呈現放(fàng)緩趨勢。今年上半年，百強房企整體(tǐ)的銷售額增速僅爲10.3%，較去(qù)年同期36.5%的增速大(dà)幅下(xià)滑。顯然，如今再欲複制這樣的高速增長卻非易事。
而土地儲備的不足，同樣是擺在鴻坤地産“千億目标”前的一(yī)道阻礙。2017年，立下(xià)遠大(dà)目标的鴻坤地産開(kāi)足馬力圍繞環京快速圈地，先後落子安徽、無錫（樓盤）、宜昌（樓盤）、佛山（樓盤）等城市，初露全國化端倪。
然而，進入2018年，鴻坤地産此前進擊的勢頭驟然大(dà)減，根據惠譽出具評級報告顯示，2018年，鴻坤地産合同銷售額中(zhōng)僅有9%的資(zī)金用于拿地，而TOP50房企的整體(tǐ)銷售拿地比約爲30%左右。
據鴻坤地産公司債評級報告顯示，截至2018年年底，鴻坤地産權益土儲規劃建面約爲262.55萬平米，較2017年年末減少128.06萬平米，這也印證了鴻坤在土地市場收緊的策略。
對于這樣的轉變，業内人士普遍認爲或與鴻坤地産的财務指标不無關系。根據财報披露，2018年，鴻坤地産的回款率難言理想，經營活動現金流同比由正轉負，累計流出4.76億元，而截至2018年年末，企業在持貨币資(zī)金也由2017年年末的55.93億元降至50.67億元。
同時，公司短期債務也出現了大(dà)幅增長。根據披露，鴻坤地産在2018年年末時的一(yī)年内到期長期借款及短期借款，合計達到103.14億元，債務的集中(zhōng)到期使得公司現金與短期債務比率自2017年年末的115%，至2018年年末惡化爲49%。
2017年以來，在公開(kāi)土地競拍市場中(zhōng)，鴻坤地産最爲突出的便是在天津（樓盤）薊州的布局。2017年1月份，鴻坤地産一(yī)口氣拿下(xià)三幅薊州同區域地塊，随後在3月、7月再落三子，六塊相連地塊，又(yòu)一(yī)次勾勒出“超級大(dà)盤”的藍(lán)圖。
回溯2002年，鴻坤地産以城市運營商(shāng)的身份，一(yī)舉拿下(xià)北(běi)京（樓盤）南(nán)城200萬平米的“西紅門”地塊，并成爲該區域内最大(dà)的“地主”。十七年後的今天，鴻坤地産成爲了西紅門區域的标簽，别墅、商(shāng)場、寫字樓、公園随處可見鴻坤的身影。由此，商(shāng)業、産業與住宅相結合的“超級大(dà)盤”模式，也成爲鴻坤地産的招牌。
然而，在不斷變化的市場中(zhōng)，這種“超級大(dà)盤”的模式能否長期成爲鴻坤地産規模的助推器，甚至是“千億規模”的主要抓手？目前來看，依然是未知(zhī)數。 “之前超級大(dà)盤在快速發展的核心城市近郊，是有發展條件和潛力的。但是，現在市場環境已經發生(shēng)變化，在核心城市獲取類似超級大(dà)盤的機會已經很少，而級别較低的城市又(yòu)很難支持這種超級大(dà)盤模式。”柏文喜分(fēn)析表示。
在行業整體(tǐ)利潤率下(xià)滑，資(zī)源不斷向頭部企業集中(zhōng)的大(dà)環境下(xià)，中(zhōng)小(xiǎo)型房企面臨着前所未有的困境。選擇向規模發力的鴻坤地産，究竟能否如願？總裁袁春的變化，又(yòu)會否對企業造成影響？藍(lán)鲸房産将持續關注。
