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每經記者王佳飛每經編輯陳夢妤
8月7日，博鳌房地産論壇，中(zhōng)國銀行(601988)業協會首席經濟學家巴曙松和中(zhōng)國社科院研究生(shēng)院城鄉建設經濟系主任陳淮，出現了一(yī)次有意思的争論。
陳淮：簡單來說，不論從政策還是客觀需要，以及企業自身轉型、觀望等很多方面來說，接下(xià)來都會是一(yī)個相對平穩的狀态。
巴曙松：穩是不是穩中(zhōng)有降？
陳淮：什麽叫降？如果說沒有原來的增速就叫降，如果這個意義上我(wǒ)就不辯論了，如果說有相對的增速，我(wǒ)認爲還是會有所增長。
巴曙松：明年要到16萬億元？
陳淮：這個數你就别問我(wǒ)了。現在股評家、金融專家喜歡用這樣的語言，由于美聯儲降息、人民币貶值，股市昨天（8月6日）呈現大(dà)跌狀态，今天（8月7日）有可能繼續向下(xià)尋底，但也不排除報複性反彈的可能。
巴曙松：連一(yī)向積極唱(chàng)多的人都不敢輕易做樂觀的預計，我(wǒ)們還是謹慎一(yī)點好。
兩位經濟學大(dà)佬争論的背景，是2018年中(zhōng)國房地産市場前所未有的15萬億元規模新高，同時行業結構亦呈現出強者愈強趨勢。
近日，多位重量級經濟學家、行業學者接受《每日經濟新聞(博客,微博)》記者采訪，探讨15萬億元之後的房地産行業發展。
問題一(yī)：當下(xià)出現了一(yī)些房企破産現象，未來行業會怎麽走？
未來的地産分(fēn)化會加劇
國家統計局原局長、陽光資(zī)産首席戰略官邱曉華：
中(zhōng)國房地産市場還有較大(dà)的剛需潛力，主要來自兩方面：第一(yī)，城市化進程的推動，新增城鎮人口生(shēng)存型住房的剛性需求；第二，原有城市人口的改善型住房需求。我(wǒ)國的城市化水平還比較低，在這方面的潛力和餘地也比較大(dà)。
值得注意的是，通過近年的宏觀調控，中(zhōng)國的房地産庫存水平已經接近供求緊平衡界限，不少地方已經低于政策的庫存水平。因此，目前的庫存也需要進一(yī)步提升，庫存推動增長的因素也還是值得期待的。
黃金期雖然結束，但平穩期才剛剛開(kāi)始。未來的地産分(fēn)化會加劇，主要會由人口流動、經濟活力和生(shēng)态環境三個因素來決定。從一(yī)個更長的趨勢來看，調控雖然嚴厲，政策有底線。重組與調整在加快，分(fēn)化會成爲常态，這是我(wǒ)們需要去(qù)注意把握的。
房地産市場到了兼并重組的時候
中(zhōng)國經濟體(tǐ)制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱：
房地産市場曾有一(yī)段過熱盲目擴張的時期，但目前整個行業都已謹慎，同時政府不用地産來刺激經濟的思路已經很明确了。
當下(xià)市場出現了一(yī)些企業破産的現象，我(wǒ)認爲适當的調整兼并重組是非常正常的，這是一(yī)個好的好事，而不是壞事。國外(wài)市場幾家巨頭獨大(dà)的現狀是一(yī)次一(yī)次經濟波動後兼并重組的結果。
我(wǒ)認爲，目前中(zhōng)國房地産市場也到了一(yī)個兼并重組，提高産業集中(zhōng)度，使産業結構更加健康的時候。
這20年也還是黃金20年
旭輝集團董事長林中(zhōng)：
我(wǒ)覺得下(xià)一(yī)個20年行業會進入一(yī)個新的階段。我(wǒ)把中(zhōng)國房地産走過的這種曆程分(fēn)了三段：第一(yī)段從1978年改革開(kāi)放(fàng)到1997年中(zhōng)國房地産萌芽期；第二段從1998年房地産市場化開(kāi)始一(yī)直到2017年，這20年是中(zhōng)國房地産的高速增長期；從2018年到2037年這20年，中(zhōng)國房地産可能會進入一(yī)個平穩發展期。
如果用高速增長期的觀點來看現在的平穩增長期，可能認爲不夠黃金，但我(wǒ)們認爲今後20年内，中(zhōng)國改革開(kāi)放(fàng)水平持續會提高，人民的收入水平也會持續提高，城市化進程也将不斷推進。所以到時候回來看，這20年對很多房地産企業來說也還是黃金20年。
中(zhōng)國房地産行業還處于發展的青春期
綠城房地産建設管理集團董事長兼總經理李軍：
中(zhōng)國房地産很多時候受政策影響，與經濟形勢也相關聯，所以我(wǒ)們對這個行業的判斷現在很難說。但我(wǒ)認爲，中(zhōng)國房地産行業實際上是在快速的成長過程當中(zhōng)，還是個青春期的孩子。
青春期之後進入成熟期并且不會立刻死亡，會存在很長的平穩期，甚至可能進一(yī)步進入老年期這麽個階段。依照長期的角度看，中(zhōng)國房地産行業還處于一(yī)個發展的青春期階段，還沒進入穩定和成熟期，并且到成熟期後也将是個很長的過程。
問題二：2019年行業發展降速，房企依然“規模爲王”？
要重視近年來出台的城市群政策
樊綱：
城市群能夠使大(dà)中(zhōng)小(xiǎo)城市各種經濟要素互補，通過交通基礎設施公共服務等一(yī)體(tǐ)化，使人口便利流動，令區域内大(dà)中(zhōng)小(xiǎo)城市，甚至是城市和農村(cūn)相互聯結，形成協同發展，進而這些城市群能吸收更多人口，把中(zhōng)國的城鎮城市化推向新的階段。
發展城市群意味着大(dà)中(zhōng)小(xiǎo)城市實現土地互補，房地産供給互補，供給需求也是互補。我(wǒ)稱其爲中(zhōng)國城市化2.0版本。在這一(yī)過程中(zhōng)，過去(qù)房價暴漲的城市有可能房價趨穩，房價低窪的城市也有可能上漲。這對房地産的發展非常重要，一(yī)定程度上會令市場重新洗牌，也蘊含着大(dà)量的商(shāng)機。
要選擇有質量的增長，不能犧牲财務安全性
林中(zhōng)：
要實現有質量的增長，一(yī)定要先把質量放(fàng)在前面，包括産品和服務的質量；其次應注重财務質量，不能犧牲财務安全性，要實現有利潤、有回款的銷售，有現金的利潤。
從企業角度來說，就是增長率、負債率和利潤率的平衡，所以我(wǒ)們不會爲了追求一(yī)個增長率去(qù)犧牲負債率和利潤率。規模是一(yī)個結果而不是一(yī)個目的，房地産的目的是通過做好的産品和服務，在爲客戶創造價值的同時，把握住行業機會。（本版圖片由每經記者張建攝）TOP50以上房企發展會有所降速
泰禾集團副總裁全忠：
從這幾年的發展情況看，房地産行業出現了強者恒強，這是個趨勢。總的來看，中(zhōng)國的房地産市場發展一(yī)定是規模占優勢。
不過從2019年開(kāi)始，我(wǒ)個人認爲現在的TOP50以上企業，發展速度和增長率會比前幾年下(xià)降。爲了保持增長，企業還需使用杠杆，負債率依舊(jiù)高位，集中(zhōng)度會進一(yī)步增加。
一(yī)些“小(xiǎo)而美”公司定位可能比較特殊，隻服務于某一(yī)部分(fēn)人，但中(zhōng)國房地産市場的容量足夠讓這些中(zhōng)小(xiǎo)企業有足夠的生(shēng)存空間。這些中(zhōng)小(xiǎo)企業應當采取針對性的産品和服務來滿足部分(fēn)目标客戶需求，并且仍會有生(shēng)存空間。
開(kāi)發商(shāng)要學會等
恒隆集團董事長陳啓宗：
我(wǒ)希望中(zhōng)國的房地産商(shāng)，特别是住房房地産商(shāng)，能夠回歸理性，不要再在銷售額這件事上去(qù)比較。希望這個行業能夠越來越理性，開(kāi)發商(shāng)在借貸上量力而爲，從今以後就回歸理性、量力而爲。
房地産商(shāng)必須學一(yī)個功課，就是要等。我(wǒ)是很能等的，我(wǒ)不做事的時候什麽都不做，每天的運營有同事們去(qù)做，我(wǒ)做決策的我(wǒ)就要會等。
去(qù)年，恒隆在杭州（樓盤）拿了一(yī)塊地，從2004年開(kāi)始，我(wǒ)等了14年，這14年裏基本上大(dà)的商(shāng)業土地我(wǒ)都看過，但我(wǒ)深信一(yī)件事，該等的時候你就要等。
問題三：15萬億之後，房企應尋求多元化，還是繼續聚焦主業？
多元化是企業發展的一(yī)種自然選擇
泰禾集團副總裁全忠：
一(yī)般默認房地産主業是以住宅爲主的房地産，但随着土地供應的特點或變化，實際上每個企業都面臨着除了住宅以外(wài)的事，做商(shāng)業、長租公寓這不應當被視爲多元化，而文旅、教育、養老等我(wǒ)認爲屬于房地産相關多元化。
企業做這些的目的在于未來新的護城河的建立，多元化是對客戶全生(shēng)命周期的一(yī)種服務，是對未來房地産平穩發展時期的鋪墊和準備。最近幾年做的基礎，可能在未來就起到很大(dà)作用，并不是因爲房産開(kāi)發商(shāng)或者開(kāi)發企業現金流充沛，所以在别的領域去(qù)找一(yī)些新的經濟增長點。
現在大(dà)部分(fēn)上市公司都有這方面的嘗試，可能就是這些企業家的“英雄所見略同”，或者說它是企業發展的一(yī)種自然選擇。
大(dà)家都在悶頭做轉型
億達中(zhōng)國高級副總裁于大(dà)海：
一(yī)個傳統行業在發展到一(yī)定階段後，适度轉型和跨越式發展，是全行業大(dà)多數參與者所共同期望和願意參與的。
最近多元化的聲音可能淡了一(yī)點，但我(wǒ)作爲一(yī)個從業人員(yuán)所了解到的，實際是大(dà)家都在悶頭來做轉型這個工(gōng)作。不過轉型并不是一(yī)朝一(yī)夕可以取得很好成效的，也缺乏一(yī)些有效宣傳。換句話(huà)說，大(dà)家更希望埋頭實幹，轉型出來一(yī)些業績之後，才能夠對外(wài)發聲。行業要摒棄單一(yī)的傳統的房地産發展模式，向複合的、多元的，特别是産業實體(tǐ)和産業内容這個方向去(qù)傾斜。我(wǒ)覺得如果這樣的市場參與者更多，對我(wǒ)們全行業，包括對中(zhōng)國的經濟和社會發展都是很有幫助的。
20年前，億達開(kāi)始轉型，也是從相對茫然到如今信心飽滿。假以時日，比如10~20年，一(yī)定會出現很多成功多元化轉型的企業。
