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最近這一(yī)周，人民币彙率，可能讓很多房地産開(kāi)發商(shāng)如坐針氈。
8月5日，人民币彙率終于"主動"破7了，上圖是截止8月7日的在岸人民币彙率走勢圖，可以看到，破7之後，人民币仍然有一(yī)定預期繼續貶值。
如此走勢，對房地産行業的影響非常大(dà)，簡單說，就是對房地産開(kāi)發商(shāng)的影響非常大(dà)，原因很簡單，在融資(zī)通道大(dà)幅收窄的背景下(xià)，海外(wài)融資(zī)成了很多房企的唯一(yī)選擇。
中(zhōng)原地産數據顯示，截至今年7月，房企美元債計劃總規模達到了460億美元，同比增加19%。但這背後是房企面臨的三重壓力。
第一(yī)重，國内融資(zī)愈發困難，我(wǒ)們都知(zhī)道，随着國内房地産融資(zī)門檻逐步提高，很多銀行已經對中(zhōng)小(xiǎo)房企關閉了大(dà)門，百強以外(wài)的房企想要撬開(kāi)房企的大(dà)門，難度極高。海外(wài)融資(zī)雖然可行，但中(zhōng)資(zī)房企的國際評級多爲B或C，這導緻他們的融資(zī)成本本來就比較高。我(wǒ)們從近期房企發布的海外(wài)融資(zī)計劃來看，10%以上的利率非常普遍，甚至有不少利率超過15%的。對比來看，上市房企2018年融資(zī)成本top50數據顯示，最低的僅有4.3%，最高的也隻有7.1%。可以明顯看到，當前不計成本尋求海外(wài)融資(zī)的房企以中(zhōng)小(xiǎo)房企爲主，融資(zī)環境惡化對他們的影響最爲明顯。
第二重，房企債務壓力。上一(yī)輪大(dà)規模海外(wài)融資(zī)發生(shēng)在2016-2017年，到目前爲止，累計海外(wài)發債規模超過1250億美元，呈爆發式增長狀态。海外(wài)融資(zī)大(dà)規模增長，既有房地産市場快速增長的原因，更重要的其實是不同融資(zī)渠道成本變化使然。
大(dà)部分(fēn)美元債償還周期是3-5年，自今年開(kāi)始，以後三年是償債的高峰期，數據顯示，2019-2021年房企海外(wài)債到期總規模達到了600億美元，年均200億美元以上。新債還舊(jiù)債，熬過樓市降溫，再高的成本也要繼續。甚至有房企直言，現在能成功融到錢，已經是一(yī)種幸運，可見當前整體(tǐ)融資(zī)難度之高。
第三重，彙率。
實際上，雖然決策層從未承認，但這次"主動"的痕迹仍然比較明顯，綜合多種因素考量，其效果基本上是要沖破彙率波動區間，給市場以更長遠的預期，接下(xià)來要接受彙率在更大(dà)可控區間内的波動。這對于宏觀調控是有好處的，能卸下(xià)更多的包袱。
如果上面兩種因素，房企還能夠擁有一(yī)定的主動權話(huà)，那麽彙率導緻的成本上升則很難有什麽應對策略。8月5日的破7更多隻是一(yī)次心理層面的影響，實際上從8月1日起，到8月7日，累計貶值幅度達2.5%以上。房企什麽都沒做，就突然增加了2.5%的融資(zī)成本！
更重要的是，接下(xià)來貶值大(dà)概率仍将繼續，房企仍将背負更多的額外(wài)融資(zī)成本，硬着頭皮上，已經是唯一(yī)的選擇，除非，你選擇下(xià)場休息。
不過，對房企來說，海外(wài)債雖然能繼續，但也已經被限制了用途，隻能置換一(yī)年内到期的舊(jiù)債，這意味着，房企實際上不能無限制做大(dà)債務規模，而隻能一(yī)種滾動的方式借新債還舊(jiù)債，來維持房企運轉。
房企對資(zī)金的需求絕不僅僅是償債那麽簡單，當前房地産行業正在快速整合，行業集中(zhōng)度加速提高。對很多房企來說，如果不能做大(dà)規模，那就意味着被吃掉。而做大(dà)規模隻能是買更多的地，開(kāi)發更多的項目，以實現大(dà)而不倒的效果，這條路已經被非常多的房企成功驗證，而支撐這套打法最重要的因素就是融資(zī)，更多的融資(zī)。
而現在，對于房企來說，所有不利于融資(zī)的因素全都彙集起來了。錢少了錢更貴了，房企也得勒緊褲腰帶過日子。之前富力内部有關停止拿地的内部文件流出，旭輝集團董事長林中(zhōng)也在博鳌（樓盤）房産論壇上明确表示下(xià)半年不會在土地市場有太大(dà)的投入。房企的謹慎，實際上已經反映到土地市場上了，當前土地市場有明顯的降溫趨勢。僅以7月份的土地市場數據爲例，全國300城土地成交面積環比下(xià)跌23%，土地出讓金環比下(xià)跌25%，溢價率環比下(xià)降6%。這意味着7月份全國300城土地價格是下(xià)跌的。
但這還隻是開(kāi)始，房地産行業通常是連鎖反應的，市場下(xià)行，終端的購房者不可能看不到，觀望也是必然的。中(zhōng)指數據顯示，7月份主要城市成交面積環比下(xià)降2.74%，近6成環比轉跌。
在這種情況下(xià)，樓市分(fēn)化會繼續進行，而且會呈加速趨勢，全國性大(dà)開(kāi)發商(shāng)都在毫不猶豫地處理三四線城市的項目，加速回歸一(yī)二線。即便在一(yī)二線城市當中(zhōng)，更細的分(fēn)化也在進行。比如上海（樓盤）臨港新區解除了限購，這背後有着很深的考量，對房企來說，當然短期是有好處的，以前并不好賣的房子，現在可能會好賣一(yī)點。但這并不是簡單刺激你去(qù)買房，對上海來說，這一(yī)片區，未來相當長的時間内隻能算作是産業新城，而無法真正成爲城市新城。
個人認爲，當前國内融資(zī)環境已經趨于穩定，外(wài)部的彙率貶值預期則會給房企帶來持續壓力。房企要想成功渡過難關，穩住現金流，賣房子必須拿出更大(dà)的誠意。今年上半年，大(dà)部分(fēn)房企的銷售實際上是不及預期的，現在已經是8月份了，而 11/12月基本是收尾階段，難有作爲。要完成全面的銷售目标，金九銀十推出有誠意的促銷方案已經勢在必行。建議大(dà)家重點關注，特别是一(yī)些中(zhōng)小(xiǎo)房企的項目，讓利可能會超出預期。
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