欄目導航 Navigation
這也是繼中(zhōng)央政治局會議定調房地産不将作爲短期刺激經濟的手段之後，地産股集體(tǐ)下(xià)跌後的又(yòu)一(yī)次集體(tǐ)受挫。
業内人士認爲，這也是繼7月房企境外(wài)債僅能償還一(yī)年期債務之後，境外(wài)融資(zī)門檻再擡高。
融資(zī)成本看漲，
今年美元債已發行460.7億美元
8月5日，人民币對美元彙率跌破“7”關口，在很多業内人士看來，這對房企的融資(zī)環境來說，無異于雪上加霜。
前海開(kāi)源基金董事總經理楊德龍認爲，受國内市場監管的影響，在國内，房企發債并不容易，相比之下(xià)，美元債則相對有優勢。
而人民币貶值，從短期來看，對于發行美元債比較多的房企來說，因爲利息以及本金均要以美元償付，這也意味着會增加房企的負擔。
對此，中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉也認爲，人民币貶值對中(zhōng)國房地産是個利空，不僅會影響部分(fēn)購房投資(zī)，而且以美元債爲主的房企境外(wài)融資(zī)成本也将會增加，尤其是對于已經大(dà)量融資(zī)的房企來說，資(zī)金成本随之增加。
巨量的海外(wài)融資(zī)規模或将引發房企資(zī)金鏈緊張，如果資(zī)金持續緊張甚至有可能出現違約風險。
衆所周知(zhī)，在國内融資(zī)環境持續收緊，自去(qù)年四季度以來，以美元債爲主的境外(wài)債成爲房企熱衷的融資(zī)方式。
對于部分(fēn)房企來說，這是一(yī)根償債的“救命稻草”。
從目前來看，地産美元債融資(zī)以境内大(dà)中(zhōng)型房企及港股上市房企爲主，按債券餘額來看，恒大(dà)地産、碧桂園、佳兆業的融資(zī)規模位居前三。
中(zhōng)原地産研究中(zhōng)心統計數據顯示，截至2019年7月來，美元融資(zī)已完成460.7億美元，刷新曆史記錄；
同比2018年同期的386億美元融資(zī)額上漲幅度接近2成，達到19.1%。
雖然7月，國家發展改革委要求房企發行外(wài)債隻能用于置換未來一(yī)年内到期的中(zhōng)長期境外(wài)債務，但房企用于再融資(zī)的海外(wài)債仍然不間斷。
事實上，在融資(zī)收緊預期越來越強的背景下(xià)，今年以來，房企美元債的資(zī)金成本也在看漲。
華泰證券(601688)信息顯示，2019年，海外(wài)發債成本整體(tǐ)上行，短久期高票(piào)息特點明顯。2019年0-2年的海外(wài)債平均票(piào)息上行至9.9%，2-4年的海外(wài)債平均票(piào)息上行至9.47%。在今年發行了2年以内到期海外(wài)債的企業中(zhōng)，陽光城(000671)、當代置業、力高集團等企業的短久期海外(wài)債平均票(piào)面在10%以上。
另據中(zhōng)原地産研究中(zhōng)心統計數據顯示，今年上半年美元債平均利率隻有6%左右，到了7月成本快速上升，美元融資(zī)平均利率已經高達8%，最高多筆超過10%，甚至達到了15%。
一(yī)個不容回避的現實是，過高的融資(zī)成本正在擠壓房企的盈利空間。
加劇房企“錢荒”，還是影響有限？
除融資(zī)成本上漲外(wài)，張大(dà)偉認爲，在美元走強後，熱錢将流出中(zhōng)國市場，這會加劇房企“錢荒”窘境，如果人民币貶值形成趨勢，将影響房地産市場面臨頹勢。
不過，8月5日，據中(zhōng)國人民銀行網站消息，中(zhōng)國人民銀行有關負責人就人民币彙率相關問題表示，不希望企業過多暴露在彙率風險中(zhōng)，支持企業購買彙率避險産品規避彙率風險。
同時也要看到，目前人民币彙率既可能貶值，也可能升值，雙向浮動是常态，不僅是企業，即便更爲專業的金融機構也難以預測彙率的走勢。
與此同時，楊德龍認爲，從長期來看，人民币并沒有長期貶值的基礎，過期之後還會反彈，所以長期對房地産的影響沒那麽大(dà)。
楊德龍稱，今年以來，人民币相對美元彙率有所貶值，但從長周期來看，人民币相對于美元其實是升值的。在2005年彙改剛開(kāi)始，人民币對美元的彙率是8以上，最高人民币對美元彙率升值到6左右，現在回到7。事實上，今年以來，人民币相對于美元彙率中(zhōng)間價貶值僅有0.53%。接下(xià)來，人民币還是會保持正常波動，大(dà)幅貶值可能性并不大(dà)，從過去(qù)幾年來看，自人民币在7附近都會出現大(dà)幅度反彈。
目前，在債務壓頂，融資(zī)收緊的壓力下(xià)，注定房企高杠杆、高增長模式不可持續，受市場外(wài)界波動的影響越來越大(dà)。
爲此，很多房企提出減緩規模擴張和去(qù)杠杆降負債，謀求健康穩定發展。
