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圖片來源：攝圖網（圖文無關）
回顧曆史，每個月都出一(yī)份樓市報告的社科院預測房價真挺準的。
比如去(qù)年末，社科院的鄒琳華團隊指出，2019年一(yī)線城市或将率先緩慢(màn)複蘇。
如其所言，今年1-3月份樓市的“小(xiǎo)陽春”出現了，數據顯示，32個大(dà)中(zhōng)城市（樣本包括4個一(yī)線+19個二線+9個強三線，共32個）商(shāng)品房成交面積增速快速反彈，1月僅爲-11.2%，2月回升至8.3%，3月進一(yī)步上升到21.9%，是2016年9月以來的最高單月增速。
但在4月25日，社科院發布的報告又(yòu)預測稱，三四線城市“小(xiǎo)陽春”趨于消退，房價将穩中(zhōng)有降。
那麽，最新的房價走勢如何呢？
每經小(xiǎo)編（微信号：nbdnews）注意到，7月15日，國家統計局公布的數據顯示，6月份70個大(dà)中(zhōng)城市商(shāng)品住宅銷售價格漲幅穩中(zhōng)有降。
就在7月29日，社科院又(yòu)發布了最新的《中(zhōng)國住房市場發展月度分(fēn)析報告》（以下(xià)簡稱7月報告），7月報告指出，2019年6月核心城市房價基本停止上漲，一(yī)線城市房價由結構性微漲轉變爲整體(tǐ)微跌，準一(yī)線城市房價漲速進一(yī)步下(xià)降，二線城市房價總體(tǐ)平穩，三四線城市短期房價漲跌互現。
而7月報告的短期預測中(zhōng)，社科院提出了兩個觀點：
一(yī)二線城市短期房價輕微下(xià)跌；
如果沒有進一(yī)步政策刺激，三四線城市住房市場将先後進入下(xià)行小(xiǎo)周期。
24個核心城市房價基本止漲
7月報告指出，2019年6月核心城市房價基本停止上漲，總體(tǐ)實現房價穩定目标。反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數顯示，2019年6月，緯房核心指數微升至105.82點。與5月的105.73點相比，房價環比僅上漲了0.09%。截至2019年6月，核心城市住房價格雖已經連續上漲5個月，但自4月份以來房價漲速持續下(xià)降。6月核心城市的房價漲速較2-5月進一(yī)步減緩，近1個月核心城市房價已經基本停止上漲。
圖片來源：住房大(dà)數據
從房價累計漲幅看，核心城市房價波幅也在減弱。2019年上半年核心城市的房價波幅，要顯著低于2018年同期。緯房核心指數顯示，與2019年1月的102.52點相比，2019年6月核心城市房價累計上漲了3.22%。與2018年1月100點相比，2018年6月核心城市房價累計上漲了8.29%。2019年的房價峰谷差距較2018年顯著縮小(xiǎo)。
根據7月報告的解釋，24個核心城市分(fēn)别爲上海（樓盤）、北(běi)京（樓盤）、深圳（樓盤）、廣州（樓盤）、天津（樓盤）、重慶（樓盤）、蘇州（樓盤）、杭州（樓盤）、武漢（樓盤）、成都、南(nán)京（樓盤）、甯波（樓盤）、青島（樓盤）、鄭州（樓盤）、無錫（樓盤）、長沙（樓盤）、廈門（樓盤）、濟南(nán)（樓盤）、西安（樓盤）、沈陽、大(dà)連（樓盤）、福州（樓盤）、南(nán)通（樓盤）、東莞（樓盤），基本覆蓋了中(zhōng)國最具經濟競争力的城市群體(tǐ)。其中(zhōng)包含一(yī)線城市4個，準一(yī)線城市4個，二線城市16個。
一(yī)線城市房價整體(tǐ)微跌
7月報告表示，一(yī)線城市房價由結構性微漲轉變爲整體(tǐ)微跌。一(yī)線城市緯房指數監測顯示，2019年6月，一(yī)線城市房價平均環比下(xià)跌0.615%，漲速比上月下(xià)降0.753個百分(fēn)點。北(běi)京、廣州房價繼續保持穩中(zhōng)微降的态勢，其中(zhōng)廣州環比下(xià)跌0.86%，北(běi)京環比微跌0.48%。上海、深圳由小(xiǎo)漲轉爲小(xiǎo)跌，其中(zhōng)深圳環比下(xià)跌0.98%，上海環比微跌0.14%。
從2018年1月以來的累計漲幅看，近一(yī)年半以來一(yī)線城市房價也未出現顯著上漲。一(yī)線城市中(zhōng)房價累計漲幅最高的深圳爲2.92%，最低的上海爲-6.29%，大(dà)體(tǐ)處于相對平穩區間。
圖片來源：住房大(dà)數據
準一(yī)線城市房價漲速進一(yī)步下(xià)降，但房價上漲格局暫未出現逆轉。準一(yī)線城市緯房指數監測顯示，2019年6月，準一(yī)線城市房價平均環比上漲0.948%，漲速比上月收窄0.6個百分(fēn)點。其中(zhōng)杭州環比上漲0.74%，漲速比上月收窄0.87個百分(fēn)點；重慶環比上漲0.25%，漲速比上月收窄0.71個百分(fēn)點；天津環比下(xià)跌0.8%。6月熱點城市蘇州環比上漲3.6%，漲速雖比上月下(xià)降1.21個百分(fēn)點，但相對漲速仍然略高。
圖片來源：住房大(dà)數據
二線城市房價總體(tǐ)平穩。二線城市緯房指數監測顯示，2019年6月二線城市房價平均環比上漲0.146%，漲速比上月進一(yī)步收窄0.114個百分(fēn)點。二線城市中(zhōng)，甯波房價環比上漲0.96%居首位，青島房價環比下(xià)跌0.76%居末位，漲跌幅均相對較弱。近年來房價出現較大(dà)漲跌波動的廈門，6月房價環比漲速降至0.58%，比上月降低0.93個百分(fēn)點。西安、成都等曾經的熱點城市房價均較爲穩定。
圖片來源：住房大(dà)數據
三四線城市房價漲跌互現
7月報告表示，三四線城市短期房價漲跌互現。三四線城市緯房指數監測顯示，2019年6月，三四線城市房價平均環比上漲0.192%，漲速比上月略擴大(dà)0.061個百分(fēn)點。118個三四線樣本城市中(zhōng)，上漲的城市爲65個，比上月增加15個，上漲城市占比爲55%。2019年6月，作爲環京風向标的廊坊（燕郊）房價環比下(xià)降2.41%，降幅與上月相近（2.64%）。
三四線城市房價總體(tǐ)較爲平穩。從同比看，與2018年6月相比，2019年6月118個三四線樣本城市中(zhōng)，同比上漲的城市爲72個，上漲城市占比爲61%。6月三四線城市房價平均同比上漲2.667%,比上月降低1.517個百分(fēn)點。
社科院預測：一(yī)二線城市短期房價輕微下(xià)跌
與以往的報告一(yī)樣，社科院在7月報告中(zhōng)給出了對樓市的短期預測：
一(yī)、一(yī)二線城市短期房價輕微下(xià)跌
雖然一(yī)二線城市是中(zhōng)國高端産業的聚集區和人口的主要流入地，但是房價和購房政策門檻都相對較高。從調控政策看，一(yī)線城市房地産調控曆史較長，調控機制相對完備，調控手段也較爲嚴厲；二線城市房地産調控政策的嚴厲性及完備度雖然不及一(yī)線城市，但是市場調控機制也在不斷地建立完善之中(zhōng)。多數一(yī)二線城市都設立了對外(wài)限購政策，住房投機炒作較爲困難。随着2019年二季度以來一(yī)二線城市調控政策的收緊，房地産市場投機成份被不斷擠出，房價波動性持續降低。2019年1季度的市場小(xiǎo)陽春，也在一(yī)定程度上透支了下(xià)半年的市場需求，短期市場存在下(xià)調的動力。
二、如果沒有進一(yī)步政策刺激，三四線城市住房市場将先後進入下(xià)行小(xiǎo)周期
三四線城市總體(tǐ)缺乏高端産業和人才吸引力，房地産市場并不具體(tǐ)長期持續上漲的條件。2018年下(xià)半年以來，在政策刺激效力減退及房價“相對窪地”消失的背景下(xià)，三四線城市住房市場可能将先後進入下(xià)行小(xiǎo)周期，房價穩中(zhōng)趨降。
堅持“房住不炒”，保持調控政策定力
國家統計局的最新房價數據顯示，6月份，洛陽（樓盤）新房價格環比漲幅全國第一(yī)；呼和浩特（樓盤）二手房價格同比漲幅全國第一(yī)，并且已經連續8個月領漲全國。于是，洛陽祭出“限價令”，呼和浩特也出手整頓二手房市場。
而像熱點二線城市蘇州，今年3月以來樓市、地市持續升溫，被住建部預警提示後進行了3次調控，但幾大(dà)指标沒有得到有效控制，房價漲幅已經超過全年5%的增長目标，土地市場競争依然激烈，高溢價地塊頻(pín)出。在這樣的背景下(xià)，蘇州第4次全面加碼調控，不僅限購限售雙升級，而且在土地出讓和信貸稅收方面進一(yī)步加強監管。
無論是地方政府加碼限購、限售等在需求端加以控制，還是監管部門近期對信托貸款、海外(wài)發債等房企融資(zī)端進行收緊，都是爲了保持房地産市場穩定，防範金融風險。正如銀保監會主席郭樹(shù)清所警示的：
“曆史證明，凡是過度依賴房地産實現和維持經濟繁榮的國家，最終都要付出沉重代價，凡是靠盲目投資(zī)投機房地産來理财的居民和企業，最終都會發現其實很不劃算。”
在此背景下(xià)，社科院在7月報告中(zhōng)也表示，“房住不炒”雖然有利于降低宏觀風險和提升居民住房水平，但與土地财政在短期内具有一(yī)定的内在矛盾。随着“房住不炒”的推進，部分(fēn)城市不可避免地要面臨一(yī)定的财政壓力。爲避免市場出現政策性波動，這一(yī)方面需要堅持政策定力，繼續抑制住房投資(zī)投機，保持房地産市場的持續穩定；另一(yī)方面需要加大(dà)财政結構轉型力度，降低對房地産相關收入的依賴度。
編輯 | 李淨翰
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