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高房價會擠出潛在需求。
7月27日，博鳌（樓盤）·21世紀房地産論壇第19屆年會在三亞（樓盤）隆重啓幕。在《樓市增長潛力：新熱土與新賽道》論壇現場，貝殼研究院首席市場分(fēn)析師許小(xiǎo)樂發布了《全流通視角下(xià)的樓市增長潛力-2019年城市購房動能排行榜》。
該報告由貝殼研究院和21世紀産業研究院共同發布。報告基于政策趨勢、産業聚集、城市化進程、人口流動等指标，排出現階段購房動能最爲強勁的100個城市，并建議開(kāi)發商(shāng)更多聚焦一(yī)、二線城市及少數有活力的三四線城市，從地産開(kāi)發向城市綜合運營轉變。購房者一(yī)方面考慮未來城市發展潛力，也要考慮購房可支付性，中(zhōng)短期來看，二線城市是未來不錯的選擇。
許小(xiǎo)樂在報告的講解中(zhōng)指出，購房動能=增長力+持續性。若以具體(tǐ)數據來衡量各個城市的購房動能，深圳（樓盤）剛需持續力最強，武漢（樓盤）改善轉化力最強。
具體(tǐ)而言，一(yī)線及強二線城市購房動能排名靠前，其中(zhōng)深圳因爲巨大(dà)的潛在剛需規模居于首位，北(běi)京（樓盤）、上海（樓盤）則因爲較高的換房比例帶動交易乘數效應而位居二三；杭州（樓盤）、南(nán)京（樓盤）、蘇州（樓盤）因爲人才吸引政策和較強的經濟吸引力排名也較前。
從分(fēn)指數來看，綜合換房比例和難度，編制城市換房動能指數，武漢由于較高的換房比例和相對寬松的換房環境，其改善動能指數排名第一(yī)，西安（樓盤）、重慶（樓盤）等換房政策較爲寬松的城市排名也相對靠前。
環京都市圈呈現典型的兩極分(fēn)化、環滬環深城市圈内部不同城市購房動能呈現梯隊分(fēn)布且整體(tǐ)都不弱，北(běi)京城市圈具有明顯的“分(fēn)化型特征”，上海和廣深城市圈則是明顯的“融合型特征”。
關于資(zī)源型城市的排名，城市購房動能指數排名中(zhōng)有14個城市屬于資(zī)源型城市，不管是資(zī)源成長型城市（南(nán)充（樓盤）爲例），還是資(zī)源成熟型城市（湖州（樓盤）、濟甯（樓盤）爲例）或者是資(zī)源衰退型城市（韶關（樓盤）、泸州（樓盤）爲例），除包頭（樓盤）外(wài)，整體(tǐ)購房動能指數排名均在50名開(kāi)外(wài)，動能偏弱。
許小(xiǎo)樂表示，從購房動能指數排名中(zhōng)，可以得出幾點發現：
第一(yī)，城市動能指數與城市的經濟增長水平之間總體(tǐ)一(yī)緻，但也存在着偏離(lí)，一(yī)些城市的購房動能超過人均GDP的實力。
第二，城市房地産大(dà)格局正在重塑。和傳統一(yī)、二、三、四線劃分(fēn)有所不同，杭州因爲較強的需求持續力超越一(yī)線廣州（樓盤），環滬、環深三四線城市超越部分(fēn)二線城市、二線“明星城市崛起”，如武漢、西安、成都等，具有持續增長動能。
原因是：
1、不同城市動能的側重點不同，比如，深圳由于較大(dà)的住房缺口和人口吸引力度，剛需動能最強；武漢由于友好的換房政策，改善動能最強。
2、一(yī)些明星城市購房動能被高房價拖累，主要是由于剛需轉化能力所限，如北(běi)京、上海、廈門（樓盤）等城市資(zī)産化的房價與城市的真實購買力之間出現了背離(lí)，較高房價排擠了潛在需求，市場出現自我(wǒ)束縛。
3、一(yī)些資(zī)源型城市陷入收縮，越來越難有收入支撐城市運營，對外(wài)來人口的吸引力偏弱。
第三，城市圈的總體(tǐ)動能取決于城市動能的方差而非總和。城市圈市場的持續性因爲區域的融合而增強。從城市圈動能分(fēn)布來看，環京内部排名方差更大(dà)，呈現明顯的分(fēn)化型城市圈特征，環深環滬内部梯隊均勻，差異較小(xiǎo)，呈現明顯的融合型城市圈特征。
