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在7月16日由财政部、國家稅務總局發布的《中(zhōng)華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》（下(xià)稱《征求意見稿》）在當時并未引起很大(dà)的輿論聲音，但是在經過自媒體(tǐ)報道後，對個人征稅方面過度解讀，引起一(yī)些購房者産生(shēng)疑問。
多位專家人士表示，土地增值稅的征收已經實施多年，且相當成熟，如今條例轉法律，本就符合國家稅收法定的原則，且征求意見稿中(zhōng)的大(dà)部分(fēn)内容平移了原條例中(zhōng)的内容，隻是增加了少部分(fēn)内容，主要還是面向開(kāi)發商(shāng)征收。
對于個人一(yī)直免征的土地增值稅，很多人擔心《征求意見稿》出台後，是否不再免征。但在很多業内人士看來，未來征收的可能性并不大(dà)。
落實稅收法定，大(dà)部分(fēn)内容平移原《條例》
相比于土地增值稅，房地産稅的立法工(gōng)作不時被提及并時常登上輿論頭條，而執行多年的土地增值稅則較爲低調，如今率先立法，令人多少有點意外(wài)。
1993年12月13日，國務院發布了《中(zhōng)華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下(xià)簡稱《條例》），自1994年1月1日起對轉讓國有土地使用權、地上建築物(wù)及附着物(wù)的單位和個人征收土地增值稅。根據《條例》授權，财政部于1995年1月印發了《中(zhōng)華人民共和國土地增值稅暫行條例細則》。
财政部和國家稅務總局稱，《條例》施行20多年以來，稅制比較健全，運行平穩，上升爲法律的條件和時機已經成熟。土地增值稅立法是貫徹落實稅收法定原則的重要步驟，也是健全地方稅體(tǐ)系改革的重要内容，有利于完善土地增值稅制度，增強權威性和執法剛性，發揮土地增值稅籌集财政收入、調節土地增值收益分(fēn)配、促進房地産市場健康穩定發展的作用，有利于健全我(wǒ)國的房地産稅收體(tǐ)系、推進國家治理體(tǐ)系和治理能力現代化。
對此，易居房地産研究院副院長楊紅旭表示，土地增值稅原本就存在，隻是需要按國家稅收法定的原則，2020年前完成立法工(gōng)作，所以才有此征求意見稿。
事實上，财政部在2018年12月27日發布刊登在《求是》雜(zá)志(zhì)上的文章《建立支撐國家治理體(tǐ)系和治理能力現代化的财政制度》顯示，稅收制度改革取得重大(dà)進展，逐步建立綜合與分(fēn)類相結合的個人所得稅制度，加快完成在2020年落實稅收法定原則的改革任務。
對此，諸葛找房市場研究員(yuán)姜國君表示，土地增值稅從條例上升到法律，最直觀的導向是該項稅種所涉及的領域具有廣泛性和重要性，同時也說明這個領域的發展已經到了需要進一(yī)步規範和強化管理的重要階段。從國土空間規劃、新型城鎮化建設等重大(dà)戰略部署來看，土地是最基礎的資(zī)源供給，因此上升到法律的高度來征管土地增值稅是大(dà)勢所趨，将爲建立城鄉統一(yī)的建設用地市場提供法律保障。
對于《征求意見稿》與此前的《條例》有何區别？楊紅旭分(fēn)析，基本上是平移了原條例中(zhōng)的内容，少量增加了新内容，比如集體(tǐ)房地産。
記者對比發現，在征收對象、稅率上均無大(dà)的變化。諸如征收對象，均爲在中(zhōng)華人民共和國境内轉移房地産并取得收入的單位和個人；在稅率上，仍實行四級超率累進稅率。但是在征稅範圍上，在原來的基礎上，增加了集體(tǐ)土地使用權、地上的建築物(wù)及其附着物(wù)，在業内人士看來，這是一(yī)個很大(dà)的改革。還有一(yī)個新的改變，原來的清算方式采用“應清算”和“可清算”，《征求意見稿》中(zhōng)取消了“可清算”，全部變爲“應清算”，在業内人士看來，對于企業拖延繳稅的行爲将具有強制性。
爲集體(tǐ)用地入市鋪路，調節金向稅收過渡
值得關注的是，《征求意見稿》首次提出将出讓、轉讓集體(tǐ)土地使用權、地上的建築物(wù)及其附着物(wù)納入征稅範圍。
這一(yī)舉動令人想到正在審議中(zhōng)的土地管理法修正案草案。其中(zhōng)，集體(tǐ)經營性建設用地入市改革正是修正案草案中(zhōng)的亮點。
在很多業内人士看來，這均是爲集體(tǐ)經營性建設用地入市鋪平道路。
姜國君就認爲，将集體(tǐ)土地使用權出讓納入征稅範圍，一(yī)方面與正在審議的土地管理法修正案草案形成銜接，另外(wài)也與目前集體(tǐ)建設用地入市試點取得的成果有關。
早在2015年，全國33個試點地區開(kāi)展了農村(cūn)土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三項改革試點，也稱爲“三塊地”改革試點，允許集建地入市和轉讓，實行與國有建設用地同等入市、同權同價。
如今，将集體(tǐ)用地使用權的流轉納入到土地增值稅範圍，中(zhōng)國人民大(dà)學國家發展與戰略研究院執行院長嚴金明稱其是一(yī)個很大(dà)的改革。作爲“三塊地”改革試點的33個城市，土地增值收益執行的是調節金制度，而這個調節金本應該叫稅，但此前作爲稅收的條件還不成熟，現在将調節金轉變成稅，使得集體(tǐ)土地的流轉有法可依。
據悉，此前的2016年，針對“三塊地”改革試點的33個城市，制定了《農村(cūn)集體(tǐ)經營性建設用地土地增值收益調節金征收使用管理暫行辦法》。調節金分(fēn)别按入市或再轉讓農村(cūn)集體(tǐ)經營性建設用地土地增值收益的20%-50%征收。
不過，上述調節金暫行辦法的執行期限截至2017年年底。而《征求意見稿》這一(yī)新提法也意味着，農村(cūn)集體(tǐ)經營性建設用地土地增值收益調節金正在向稅收過渡。
财政部和國家稅務總局稱，爲了建立土地增值收益分(fēn)配機制，使稅制與建立城鄉統一(yī)建設用地市場的土地制度改革相銜接，《征求意見稿》将集體(tǐ)房地産納入了征稅範圍，同時，拟取消土地增值收益調節金，使立法前後集體(tǐ)房地産負擔總體(tǐ)穩定。
爲此，包括中(zhōng)國财政科學研究院副研究員(yuán)施文潑在内的很多業内人士都認爲，将集體(tǐ)建設用地納入征收範圍，是順應土地制度改革允許集體(tǐ)建設用地直接入市，在稅收制度上做出的相應調整，目的是通過稅費(fèi)制度的歸并，對不同性質土地适用相同的稅收制度，促進稅收公平。
此外(wài)，易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進還表示，農村(cūn)集體(tǐ)經營性建設用地入市跟國有建設用地不一(yī)樣，土地買賣以後的收益如何分(fēn)配的是一(yī)個很重要的問題，而土地增值稅可以适當地通過減免等方式分(fēn)配土地交易過程中(zhōng)的收益。
“雖然此前的相關試點給立法提供了論證依據，立法也将爲相關性質土地入市鋪平道路。但集體(tǐ)土地是否即将規模化入市還要結合相關部署和規劃來進行，這點上應區分(fēn)看待。”姜國君如此表示。
全部“應清算”，企業拖延納稅将受到抑制
2009年5月12日，國家稅務局引發《土地增值稅清算管理規程》（以下(xià)簡稱《規程》）。根據《規程》，土地增值稅清算受理分(fēn)爲“應清算”和“可清算”，納稅人符合下(xià)列條件之一(yī)的，應進行土地增值稅的清算：房地産開(kāi)發項目全部竣工(gōng)、完成銷售的；整體(tǐ)轉讓未竣工(gōng)決算房地産開(kāi)發項目的；直接轉讓土地使用權的。對符合以下(xià)條件之一(yī)的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：已竣工(gōng)驗收的房地産開(kāi)發項目，已轉讓的房地産建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。
在2019年7月16日發布的《征求意見稿》中(zhōng)，對于上述 “應清算”和“可清算”内容合二爲一(yī)，全部“應清算”。《征求意見稿》指出，房地産開(kāi)發項目土地增值稅實行先預繳後清算的辦法。從事房地産開(kāi)發的納稅人應當自納稅義務發生(shēng)月份終了之日起15日内，向稅務機關報送預繳土地增值稅納稅申報表，預繳稅款。從事房地産開(kāi)發的納稅人應當自達到以下(xià)房地産清算條件起90日内，向稅務機關報送土地增值稅納稅申報表，自行完成清算，結清應繳稅款或向稅務機關申請退稅。
有從事企業财務審計工(gōng)作的人士表示，在“可清算”的條件下(xià)，不少企業會出現拖延繳稅的情況。
施文潑表示，将“可清算”變爲“應清算”，用詞更加體(tǐ)現強制性，進一(yī)步明确了房地産開(kāi)發項目征納雙方的稅收責任，有利于消除稅收漏洞，确保稅款應收盡收，也有助于維護雙方的權益。另一(yī)方面，在清算方式上做了相應調整，也有利于簡化清算流程，減輕征納雙方成本和涉稅風險。
規範清算流程，封堵稅收漏洞，對于納稅不規範的房企來說，必然會受到影響，姜國君表示，土地增值稅法征求意見稿對申報納稅及清算環節更具強制性，相比現行條例更加嚴格、規範，這将一(yī)定程度上增加部分(fēn)房企的資(zī)金壓力，可以起到抑制房企過度粗放(fàng)開(kāi)發、經營灰色空間等作用。雖然短期内會降低房企的資(zī)金利用率，但長遠來看将更利于房企把握開(kāi)發經營節奏、防控資(zī)金風險。同時也有助于通過稅收杠杆調節市場，引導行業健康發展。
對個人征稅？多位業内人士表示“可能性并不大(dà)”
自《征求意見稿》公示後，亦有存在過度解讀現象。尤其是對個人征收土地增值稅的說法不一(yī)。
事實上，《征求意見稿》中(zhōng)對“轉移房地産并取得收入的單位和個人，爲土地增值稅的納稅人”這一(yī)表述與現行1993年版、1994年執行的土地增值稅暫行條例并無差别。
隻是現行條例規定“銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅”。而《征求意見稿》中(zhōng)明确了“納稅人建造保障性住房出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土增稅” 。相關優惠政策已出現細化，并非一(yī)刀切。
無論何種說法，早在1999年，《财政部、國家稅務總局關于調整房地産市場若幹稅收政策的通知(zhī)》中(zhōng)就提出對居民個人擁有的普通住宅，在轉讓時暫免征收土地增值稅。
2008年，由财政部、國家稅務總局聯合印發的《關于調整房地産交易環節稅收政策的通知(zhī)》又(yòu)規定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。這項免征的規定一(yī)直執行至今。
對于個人一(yī)直免征的土地增值稅，很多人擔心《征求意見稿》出台後，是否不再免征。但在很多業内人士看來，未來征收的可能性并不大(dà)。
楊紅旭就表示，即便土地增值稅《征求意見稿》通過了立法，仍然不會對個人征稅。因爲在個人轉讓房産環節，已有了個人所得稅，其内涵與土地增值稅相似，不應該重複征稅。新增稅種應是正在立法中(zhōng)的房地産稅，即持有環節的稅種。
嚴躍進也認爲，房子作爲居住功能，稅費(fèi)不會太複雜(zá)的，比如房地産稅針對哪些房子征收，如何征收等問題一(yī)直比較謹慎。此外(wài)，土地增值稅背後涉及到房屋買賣的價格差，很難斷定是房屋升值了還是土地升值了，具有不确定性。因此判斷不會征收。
“如果未來确實考慮到土地價值增值，後續房産稅會适當減緩或者不征收，這都是可以變通的内容。”嚴躍進稱，如果未來從有征收可能來考慮，确實會影響一(yī)些房産背後的增值收益。尤其是漲價而且潛在交易成本比較高的房屋，市場交易會被抑制。
姜國君則認爲，結合近一(yī)兩年熱議較多的房地産稅立法以及在上海（樓盤）、重慶（樓盤）等地開(kāi)展的房産稅試點工(gōng)作來看，後期即便對個人房産交易征收土地增值稅，也将适用于自住以外(wài)的多套房産或超過家庭居住面積部分(fēn)的交易所得進行交稅。所以一(yī)般家庭不必過度擔心這個問題。
