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關于隔斷房的話(huà)題再次引發大(dà)衆關注。近日，北(běi)京（樓盤）市住房和城鄉建設委員(yuán)會會同北(běi)京市市場監管局接連發布3個合同示範文本，将禁止隔斷房提升至法律層面。
在控制房租水平基礎上，禁止企業打隔斷，獲得更多利潤。那麽，對分(fēn)散式長租公寓而言，該如何發展？
“N+1”模式之惑
新京報記者了解到，除了對租賃方式、租金等内容進行規定外(wài)，新版住房租賃合同示範文本，對于群租房的政策再次重申：以原規劃設計爲居住空間的房間爲最小(xiǎo)出租單位，不得改變房屋内部結構分(fēn)割出租，不得按床位等方式變相分(fēn)割出租。廚房、衛生(shēng)間、陽台和地下(xià)儲藏室等不得出租供人員(yuán)居住。
“此前一(yī)直嚴禁隔斷房和群租房，這次發布住房租賃合同示範文本和房源信息發布規範，讓政策更加明确、更加堅定。”北(běi)京房地産中(zhōng)介協會秘書(shū)長趙慶祥表示。
然而，由于客廳面積大(dà)、價格相對合适，且經過租賃機構裝修後，居住環境大(dà)大(dà)提高，“N+1”房源在北(běi)京租賃市場中(zhōng)，有着部分(fēn)需求存在。
蘑菇租房聯合創始人龍東平指出了目前一(yī)大(dà)現狀：頭部機構化企業中(zhōng)，“N+1”模式是一(yī)大(dà)普遍現象，而大(dà)量中(zhōng)部租賃機構或個人房源内，“N+1”的比例也非常高。
從運營角度分(fēn)析，“采用分(fēn)隔增加房間數量的方式，是提高坪效最爲普遍的方式，也是目前長租公寓最爲直接的利潤增長點。”58安居客房産研究院首席分(fēn)析師張波表示。
值得注意的是，裝修成本偏高，或是分(fēn)散式公寓面臨的一(yī)大(dà)現實問題。“拿房時，公寓機構跟原房主簽的合約可能是三年、五年，一(yī)旦房主不再續約，裝修成本未必能掙回來。因此，公寓運營商(shāng)通常采取的解決辦法是，将房屋進行分(fēn)割，變成隔斷房。”宅貓找房創始人楊曉松表示。
在此背景下(xià)，租房新政，或對分(fēn)散式公寓運營形成直接影響，“運營企業整租過來，不允許分(fēn)割，還是整租出去(qù)，那麽，長租公寓存在的價值有多大(dà)？如何才能把裝修統一(yī)化的成本收回來？這是長租公寓運營企業必須面臨的現實問題。”楊曉松表示。
租賃新政或影響盈利及規模擴張？
“禁止‘N+1’，意味着少了一(yī)間房。無論對哪家長租公寓企業而言，都可能影響出租率或投資(zī)回報。”同策研究院首席分(fēn)析師張宏偉表示。
在房東東創始人全靂看來，影響最大(dà)的還是頭部運營機構，像美麗屋、中(zhōng)潤等中(zhōng)型規模企業也會受到一(yī)定影響，“企業不僅僅損失的是資(zī)金，還損失的是規模。”
不過，在影響程度上，具體(tǐ)還要看政策的落地執行力度。“影響有多大(dà)，消化時間有多長，今年可能還不好評估。”空白(bái)創始人楊現領稱。
不過，巴樂兔聯合創始人高萌對此持樂觀看法。在他看來，這一(yī)政策對長租公寓企業提出了更高要求，反倒會推動大(dà)型機構和平台的發展。
之所以這麽認爲，高萌的理由在于：該政策并不影響龐大(dà)的租房需求，也不會減少市場規模，或阻止行業進一(yī)步市場化發展。此外(wài)，該政策并不否定企業，反而是讓優秀、願意持久投入和追求長線回報的企業發展得更好。
在接受采訪時，相寓方面表示，相寓堅持在合法合規的範圍内正常經營，租房新政對相寓經營基本不産生(shēng)什麽影響。
分(fēn)散式長租公寓整體(tǐ)規模增長緩慢(màn)
實際上，今年長租公寓行業跌宕起伏，風波不斷。近日，有報道稱，樂伽公寓在合肥（樓盤）、西安（樓盤）等地拖欠房東租金，疑似“爆倉”，随後樂伽公寓發出辟謠公告稱，一(yī)直處于正常運營狀态。不過，樂伽也坦言，“關于合肥市場我(wǒ)司依舊(jiù)會正常運營正常維護，隻是不再進行擴張市場”。
據克而瑞發布的2019上半年中(zhōng)國長租公寓規模排行榜顯示，較去(qù)年年底而言，今年上半年，分(fēn)散式長租公寓運營商(shāng)整體(tǐ)規模增長緩慢(màn)。究其原因，克而瑞研究機構認爲，由于消防、甲醛、租金貸、哄擡租金等問題，分(fēn)散式租賃企業被住建委等部門多次約談，約束和規範企業發展。而政府對租金上漲的嚴控，也使分(fēn)散式長租公寓運營商(shāng)能夠獲取的有效房源并不多，這也是導緻整體(tǐ)規模增長緩慢(màn)的主要原因。
除此之外(wài)，不同城市對于隔斷房接受度不一(yī)，比如北(běi)京市場，今年上半年在通州等地集中(zhōng)拆除隔斷，整治違規，分(fēn)散式租賃企業一(yī)定程度受到影響。
“一(yī)個行業從地上吹到天上，再從天上摔到地上，都是初期典型的特征，說明大(dà)家都很浮躁。坦白(bái)說，長租公寓現在并沒有解決大(dà)部分(fēn)租客的痛點，反而擡高了市場整體(tǐ)租金。”全靂表示。
實際上，租賃行業不同于酒店(diàn)行業，由于涉及民生(shēng)，租金不能随便上漲。在此之前，萬科在深圳（樓盤）城中(zhōng)村(cūn)的“跑馬圈地”，引起租金上漲，讓其“萬村(cūn)計劃”站在了輿論的“風口浪尖”。
“基層的勞務人員(yuán)需要有地方住，若房租上漲後，目标客戶改變了，但并沒有增加原來勞務人員(yuán)的居住空間，而是讓他們的選擇空間更小(xiǎo)，這是長租公寓行業面臨的一(yī)大(dà)困擾。”楊曉松稱。
“經過兩三年的迅猛發展，住房租賃企業規模快速發展壯大(dà)，住房租賃行業的機構化、專業化、規模化程度持續提高，企業和行業發展摸索出一(yī)些規律，比如經曆過高速擴張後，肯定需要慢(màn)下(xià)來，通過加強管理和規範經營解決發展中(zhōng)遇到的種種問題，速度放(fàng)緩是爲了走得更穩，走得更遠。”趙慶祥稱。
全靂亦認爲，2019年，對長租行業來說是個反思年，暫緩擴張，是最明智的選擇。放(fàng)棄沒有質量的“規模”，活得長，才是真正的“好”。
業内：需創新模式，提高運營效率
“長租公寓未來還是很大(dà)的發展空間，但到底發展的方向在哪，目前還有待觀察。”楊曉松稱。
楊曉松建議，長租公寓可在模式上有所創新。在他看來，長租公寓的發展方向，往“輕”的方向發展更爲合适，“如果爲了做一(yī)個長租品牌，做‘重’加入裝修，帶來的問題非常多，也不一(yī)定是市場真正需要的。”
他提出了一(yī)大(dà)解決方案：可将長租公寓變成物(wù)業公司幫業主打理空置房的模式，即将物(wù)業公司聯網，将社區内公寓整租過來，不用專門團隊，而是交給物(wù)業公司打理，做成标準化服務，“物(wù)業公司就是管房屋的，本來就不許分(fēn)割，這一(yī)模式還把利潤讓給物(wù)業公司，可以實現盈利問題。而對租戶而言，房租也沒有很大(dà)上漲。”楊曉松稱。
在張波看來，分(fēn)散式長租公寓想要突破利潤“天花闆”當屬無解，很難做到“跑得快”又(yòu)“跑得好”，當下(xià)最優解是控制在北(běi)京的市場發展規模，并嚴格控制拿房成本。同時，适時擴大(dà)在熱點二線城市的布局規模。
除了在城市布局上要有所差異外(wài)，在具體(tǐ)的運營方面，龍東平認爲，想要形成合理、長效的發展，長租公寓還需要在提升運營效率，降低管理成本，提高附加服務等方面下(xià)功夫。
