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衆所周知(zhī)，全國房價在2019年5月的三令五申中(zhōng)，徹底熄了火(huǒ)。
除了像成都、武漢（樓盤）、杭州（樓盤）這種限價政策下(xià)新二手房價倒挂嚴重的城市，偶爾還能聽(tīng)到百人搶房搖号的「舊(jiù)聞」，其他城市一(yī)律開(kāi)始「高位橫盤」。
回顧上輪房價大(dà)周期，讓人感慨。
全國性的去(qù)庫存加上棚改紅利，整個市場情緒化失控。該漲的地方漲，不該漲的地方也漲，有錢的買房，沒錢的也買房，不惜借高利貸對賭行情的炒房客，不在少數。
結果賭天賭地，沒賭過詭谲多變的調控法令，這屆炒房客大(dà)都輸得連褲衩都不剩，不過永遠會有不死心的投機者，願意輪班站在高崗上，幻想着套利後的喜悅，下(xià)一(yī)輪還會看到他們的身影。
當下(xià)，庫存是去(qù)完了，但副作用同樣明顯，房價泡沫撐大(dà)了幾層，居民負債繃到了極限。當務之急隻能進入「螺旋上升理論」的第7步——
居民收入提高。
至于螺旋上升理論我(wǒ)在之前的文章裏具體(tǐ)講過，房地産周期有一(yī)套恒定不變的公式：
金融加杠杆—地方借貸—基礎建設—房地産開(kāi)發—房地産加杠杆—向居民轉移—居民收入提高—居民自身杠杆降低—房地産泡沫消失。
爲了讓房地産泡沫降下(xià)來，防範系統性金融風險，隻能通過不斷提高居民的收入來對沖負債，與此同時，也起到了夯實房價，培養下(xià)一(yī)茬購買力的作用。
俗稱，培養韭菜。
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接下(xià)來，這種落到腳跟的普惠政策會輪番出台，直至讓居民杠杆回歸到可接受的限度。
不過這些都是小(xiǎo)惠小(xiǎo)利，讓人震撼的還是前段時間發布的舊(jiù)改政策。
釋放(fàng)4萬億的流動性，涉及一(yī)億人次，算起來，整體(tǐ)影響效果堪比09年的四萬億。
雖然這部分(fēn)資(zī)金不會像棚改那樣直接塞給老百姓(603883)，讓他們以買房的形式刺激房價上漲，但是舊(jiù)改會間接拉動老百姓消費(fèi)，例如裝個電(diàn)梯，改個水電(diàn)，換個窗戶，做個裝修等等，整個地産相關的下(xià)遊産業又(yòu)被盤活了。
本以爲可以橫盤幾年的市場，但在這一(yī)波接一(yī)波的紅利刺激下(xià)，縮小(xiǎo)了與下(xià)次起點的距離(lí)。至于下(xià)一(yī)輪何時到來，目前還沒有任何迹象可以表明。
但是我(wǒ)們看到周期大(dà)漲後的城市，個個「位居高位」，咄咄逼人，它們還會繼續跟上下(xià)輪周期嗎(ma)？
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前幾天，澎湃新聞結合多個數據機構發布了一(yī)份榜單：“2019年全國主要城市房價收入比排行”。
「房價收入比」這個指标，一(yī)直都是熱點，某種角度，可以反應一(yī)個城市房地産的健康程度。
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大(dà)多數人看到這份榜單後，隻是匆匆找到自己所在的城市，看一(yī)下(xià)排名，然後發出感慨或抱怨的聲音，并沒有挖掘出其背後有效的信息。下(xià)面子木幫大(dà)家詳細盤述一(yī)下(xià)。
首先，房價收入比=每戶住房總價÷每戶家庭年總收入，也可以說，這個城市一(yī)個家庭不吃不喝(hē)花多少年才可以買起當地一(yī)套房子。
網上有一(yī)個2009年北(běi)京（樓盤）的例子。
如果在2009年一(yī)套4環以内普通兩居室新房80平米，按單價25000元/平方米計算，平均200萬左右；若以工(gōng)作五年的中(zhōng)産階級家庭爲單位買房，假設夫婦月工(gōng)資(zī)爲6000元，則家庭月收入達到12000元，年收入爲14.4萬元，這樣房價收入比則爲13.8。
但是2019年呢，這個數值飙升到了31.23。
十年間平均工(gōng)資(zī)沒怎麽漲，房價沒命的漲，十年前，全家不吃不喝(hē)13年可以買到一(yī)套房，十年後全家不吃不喝(hē)得用31年多，恐怖如斯。
所以很多人說，現在的房價，尤其是深圳（樓盤）的36年，家庭收入已經與房價嚴重偏離(lí)，整個樓市蘊藏着巨大(dà)的泡沫。
這也是多數空軍的主要論點之一(yī)。
那麽換句話(huà)說，根據此圖，無論是當年世界銀行專家黑馬先生(shēng)給出的合理範圍3-6倍，還是前幾天社科院根據經濟指标測算出的9倍，中(zhōng)國主要城市基本全軍覆沒，均偏離(lí)正常值，房價就該跌。
事實是如此嗎(ma)？
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其實一(yī)個地方的房價合理性，從來不是用人均工(gōng)資(zī)去(qù)衡量的，而是取決于整個城市人口财富的平均值。
這也就解釋了爲什麽廈門（樓盤）社會平均工(gōng)資(zī)7000元/平米，但是房價可以跻身四大(dà)一(yī)線城市之中(zhōng)，達到4萬/平米，島内的核心區房價更是達到5.4萬/平米。而且經久不衰，始終跌不下(xià)去(qù)。
這是因爲福建人都有一(yī)個夢想——在廈門有一(yī)套屬于自己的房子。換句話(huà)講，廈門的房價是由全福建有錢人支撐着。
所以很多購房者在抱怨房價和工(gōng)資(zī)極度不符的同時，一(yī)定要了解你這個城市是否有外(wài)來人口流入，而且這部分(fēn)人口的财富是否高于當地一(yī)般居民？
如果沒有，房價收入比懸殊就是泡沫，如果有，說明城市的房價合理。
那麽用什麽數據去(qù)反映上述結論呢，我(wǒ)認爲一(yī)定要參考下(xià)面兩個重要指标：
1.人口淨流入量
2.商(shāng)業環境指數
人口淨流入量，大(dà)家比較熟悉，這裏主要講一(yī)下(xià)，商(shāng)業環境指數。
商(shāng)業環境是集合人才指數、私營經濟活力指數、經營成本指數、創新指數和物(wù)流指數等指标綜合下(xià)來的數據，比人均名義GDP還要重要。
因爲一(yī)個城市的财富主要是由私營經濟和國營經濟組成的。而私營經濟提供的就業崗位占比可達70%，甚至有的城市達到了90%。
所以很多人說，我(wǒ)們這個地方GDP很高，但爲什麽平均工(gōng)資(zī)都很低，大(dà)家都很窮呢？就是因爲商(shāng)業環境差，私營經濟占比小(xiǎo)，導緻了嚴重的貧富分(fēn)化。
如果這樣的城市沒有人口流入，那麽樓市房價的支撐力會很薄弱。
在2018年福布斯中(zhōng)國推出的「最佳商(shāng)業城(600306)市排行榜」中(zhōng)，我(wǒ)們看到了當下(xià)中(zhōng)國主要城市商(shāng)業環境格局。
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其中(zhōng)，榜上前五位分(fēn)别是北(běi)京、上海（樓盤）、廣州（樓盤）、重慶（樓盤）和南(nán)京（樓盤）。前十名新上榜的有成都和西安（樓盤）。而排名明顯下(xià)跌的，當屬「西北(běi)五俠」，烏魯木齊、蘭州（樓盤）、呼和浩特（樓盤）、西甯（樓盤）、銀川（樓盤）。
換言之，整個西北(běi)，已經成爲了中(zhōng)國綜合商(shāng)業水平發展的塌陷區，這些城市人均收入低，且貧富差距懸殊，而且常年處于一(yī)種自足常樂的狀态，即使發展也無從下(xià)手。
其次是山東，整體(tǐ)商(shāng)業環境與日下(xià)滑，強市青島（樓盤）、濟南(nán)（樓盤）均下(xià)滑6位。所以此前濰坊（樓盤）市某委書(shū)記在南(nán)方諸市考察完後，痛心疾首，發表了萬字講話(huà)，《感覺跟南(nán)方不在一(yī)個時代，究竟該向他們學什麽？》
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根據上文，我(wǒ)們可以得到一(yī)個清晰的思路。
一(yī)個城市的房價是否透支嚴重，能否在下(xià)一(yī)輪周期到來跟上上漲步伐，首先要看其房價收入比是否合理，其次要配合人口淨流入和商(shāng)業環境，做綜合考量。
如果一(yī)個城市房價收入比高，但是人口和商(shāng)業環境優質，說明這個城市屬于合理範圍，如果一(yī)個城市房價收入比高，但人口流入和商(shāng)業環境差，說明這個城市的房價漲幅透支嚴重，很難跟着下(xià)一(yī)波行情。如果房價收入比低，人口和商(shāng)業優質，說明這個城市的房價有很大(dà)的潛力。
大(dà)家可以根據這個邏輯，自由組合三個條件。那我(wǒ)們對照着兩幅圖，基本可以判斷出每個城市所屬的情況。
前二十名中(zhōng)，例如像三亞（樓盤）、石家莊（樓盤）、溫州（樓盤）、保定（樓盤）這些城市，均屬于房價收入比高，人口流入差，商(shāng)業環境差的城市，這種城市房價位居高位，很難承接下(xià)一(yī)波漲幅。
而像蘇州（樓盤）、武漢、東莞（樓盤）這些商(shāng)業環境優質，人口淨流入強，房價收入比處于第二梯隊的城市，在未來依然就較強的增長動力。
在房價收入比中(zhōng)等的城市裏，重慶比較突出。人口達到3101.79萬，2018年還淨流入了15.88萬人，商(shāng)業環境全國排名第四，這種城市雖然在上波房價增漲過一(yī)波，但是蘊藏的潛力巨大(dà)。現在重慶能維持當下(xià)1萬出頭的均價，全靠巨量供應對沖，但是未來核心區的房價依然值得關注。
之後是貴陽，房價收入比處于中(zhōng)偏下(xià)，但是這幾年發展速度卓越，商(shāng)業環境指數較去(qù)年上升了38位，人口也不差，較去(qù)年增量8萬餘人，屬于新興發展城市，會緊随下(xià)一(yī)波大(dà)潮。
而像鞍山（樓盤）、株洲（樓盤）、銀川、烏魯木齊、膠州、東營（樓盤）等「雙低」的城市，這類城市人口持續外(wài)流，商(shāng)業環境全國墊底，自然房價收入比低。因爲除了剛需自住外(wài)，房産沒有任何可投資(zī)屬性。這也是老百姓用腳投票(piào)的結果。
最後再說幾句。
從一(yī)城一(yī)策開(kāi)始，樓市分(fēn)化已在路上，像過去(qù)那種一(yī)漲具漲，一(yī)跌具跌的樓市行情已經不複存在，未來大(dà)概率，很多城市不會像上輪周期一(yī)樣跟風大(dà)漲，樓市混亂，價值良莠不齊。
所以作爲一(yī)名聰明的購房者，應該緊跟事态發展，用多維度指标衡量一(yī)個城市的未來。
畢竟選擇一(yī)個城市即是選擇人生(shēng)的機會和平台。
