過去(qù)半年，二手樓市裏的真實與殘酷

時間過得很快，馬上2019年就要完整的過去(qù)一(yī)半了，不知(zhī)道這半年以來各位的目标是否有達成。但是有一(yī)些數據已經開(kāi)始慢(màn)慢(màn)的對外(wài)披露了，其中(zhōng)有一(yī)份我(wǒ)覺得特别重要，就是貝殼研究院總結的自己布局城市的二手房數據

　　爲什麽很重要，因爲如今樓市裏隻有二手房的數據是真實的，而且能夠客觀反正真正用戶的心态。

　　另外(wài)更加重要的是，随着行業的持續推進，越來越多的城市的二手房成交比重開(kāi)始上升，如今已經不再是隻有北(běi)上廣深擁有房地産數據

　　這說明樓市進入到下(xià)半場，也說明我(wǒ)們越來越多可以通過用戶的決策習慣去(qù)窺視真實的樓市

　　2019年這半年，有越來越多的人選擇成爲接盤俠購買了二手房，在這樣的接盤的過程，我(wǒ)們似乎可以窺視出市場的起伏跌宕

　　我(wǒ)摘錄了一(yī)些數據，和大(dà)家聊聊我(wǒ)的觀點

　　備注：重點14城分(fēn)别爲：北(běi)京（樓盤）、上海（樓盤）、深圳（樓盤）、大(dà)連（樓盤）、天津（樓盤）、濟南(nán)（樓盤）、青島（樓盤）、南(nán)京（樓盤）、武漢（樓盤）、西安（樓盤）、長沙（樓盤）、成都、重慶（樓盤）、杭州（樓盤），基本代表了真實的一(yī)二線樓市

　　01

　　對于市場好不好，很多數據都是不精準的，一(yī)手房受供應結構的影響比較大(dà)，二手房的成交價格因爲有做低合同的可能也不夠客觀，但是有2個關鍵數據可以窺視，第一(yī)個就是房源的挂牌周期，第二個是房東的溢價空間

　　這一(yī)塊因爲貝殼在線下(xià)和用戶實際接觸，所以這些數據顯得更加的真實和珍貴

　　可以看到，說檢測的14個重點城市，幾乎所有城市的二手房都比去(qù)年年底的時候要好，幾乎所有的成交周期都在降低

　　特别是上海、深圳、長沙、重慶這四個城市，成交周期壓縮了10天左右，這樣的天數減少在我(wǒ)的眼裏市場的需求量應該有提升20%以上才會有這樣的反饋

　　而且2018年的年底也不是這兩年來樓市最艱難的時候，所以換句話(huà)來說，整個賽道在越來越好越來越好

　　另外(wài)這邊值得注意的是，基本上一(yī)二線城市除了北(běi)京之外(wài)，二手房都要做好一(yī)個半月到兩個月的時間，如果你是房東，這個時間準備要留好

　　然後再來看看議價空間，這個房東和購買者的心理戰之間，可以窺視出大(dà)家的心态

　　首先第一(yī)點，如今的二手房市場依然可以溢價，誠心的買房客，隻要你的條件足夠好，是具備和房東談判壓價的可能

　　但是同樣也可以看出，這樣的窗口期正在慢(màn)慢(màn)關閉，伴随着市場的回暖，房東可以議價的空間也開(kāi)始降低

　　所以如今你是誠心買房客，做好壓價4%的準備，但是也不适宜做持久戰的準備，看到合适也要快速出手，因爲房東的心态每天都在變，如果有好的房子也要果斷

　　這背後是什麽原因呢，我(wǒ)們來看下(xià)這個

　　藍(lán)色塊狀的是新增房源的速度，兩條線是新增客戶的速度和新增帶看客戶的速度，有一(yī)個很明顯的對比就是，如今市場上客戶的增長速度要大(dà)于房源的增長速度

　　所以不論成交數據如何，對于房東的心理感知(zhī)就是：明顯來看房的人多了，以及明顯誠意的客戶多了

　　所以正是這兩側的對比，使得整個市場的熱度開(kāi)始回暖

　　注意，這個回暖并非是反彈，因爲如今還是買方市場，用戶還有談判議價的空間，但是相比較2018年，已經好了很多了

　　02

　　那這幾個核心城市，整體(tǐ)的成交量到底怎麽樣了，我(wǒ)們再來看一(yī)下(xià)

　　其實和很多人感知(zhī)的一(yī)樣，2019年的3月是整個市場成交量回暖的一(yī)個月份，雖然說有過年期間累積的一(yī)年，但是同比來看這樣的數據依然不遜色。而且到了後面三個月，雖然有點下(xià)滑但是也算是穩住了

　　還是差不多的結論，比2018年同期要好，既然要好，就說明樓市已經過去(qù)了最艱難的時刻

　　那房價的話(huà)，其實看成交價沒有意義，因爲不同程度的失真程度不一(yī)樣，但是我(wǒ)們可以看下(xià)挂牌價

　　我(wǒ)們大(dà)概可以通過這個數據是窺視一(yī)個城市二手房的平均房價，其實可以很明顯的可以看到，深圳北(běi)京的二手房是真的貴，二手房也貴，要到6萬了，上海目前還到不了5萬這個單價

　　然後杭州可以看出是除了一(yī)線城市之外(wài)最貴的城市了，這個不得不服啊且不說城市發展怎麽樣，這兩年杭州樓市的發展也妥妥的把杭州房價往一(yī)線城市去(qù)沖啊

　　最後特别值得注意但是，關于環比漲幅，上海是唯一(yī)一(yī)個二手房挂牌價格開(kāi)始提升的，雖然提升的不多，但是确實在發展

　　一(yī)邊挂牌在提升，一(yī)邊議價空間在減少，各位可以猜測出上海二手房的房價波動情況。

　　當然某種程度上也在說明上海樓市應該是幾個城市裏率先比較徹底擺脫樓市低迷的這個狀态了，幾乎所有維度的數據都是利好的

　　另外(wài)還有一(yī)個非常重要的數據我(wǒ)想和大(dà)家分(fēn)享，就是如今的二手房市場，到底大(dà)家買的都是什麽樣的産品

　　不知(zhī)道發現了沒有，平均每個人的買房面積都是在套均80平米以上

　　這個在一(yī)手房市場裏很正常，但是在二手房裏絕對不正常。

　　在剛需壟斷的成交結構裏，很多城市大(dà)量的成交比重都集中(zhōng)在老破小(xiǎo)，成交面積在60平米左右

　　而2019年全面的數據都提升到了80平米以上，這說明市場裏有兩件事正在發生(shēng)，第一(yī)置換需求成爲絕對的主流，第二哪怕在二手房用戶也在考慮次新房類産品，老破小(xiǎo)正在以比我(wǒ)們想象更快的速度被抛棄

　　這是市場折射的真實數據，所以對于各位如今買的産品，我(wǒ)想大(dà)家要想一(yī)下(xià)，未來這樣的産品還會不會被市場所接受

　　03

　　好了，說了那麽多一(yī)二線城市的表現，整體(tǐ)的數據還是比較利好的。但是不少人還是會關心三四線城市，數據的表象又(yòu)是怎麽樣呢

　　我(wǒ)們都知(zhī)道，2018年中(zhōng)國樓市成交到了15萬億，又(yòu)破紀錄了，核心其實就是三四線城市爆棚，貢獻了絕大(dà)部分(fēn)數值

　　那麽到了2019年，可以很明顯的看到開(kāi)始乏力了，成交下(xià)滑的明顯

　　在一(yī)二線還沒有徹底回暖的時候，三四線開(kāi)始冷下(xià)來了，所以在這樣的趨勢下(xià)整盤想要實現2018年的數字可能是越來越來了

　　而且這樣的迹象在2018年的最後一(yī)個月就開(kāi)始反應出來，這也直接折射到很多房企2019年的1月的數據開(kāi)始就不好看，歸根到底是這樣的

　　我(wǒ)們再來細分(fēn)看下(xià)城市，你會看到更加分(fēn)裂的場景

　　從這個數據或許你會看到，三四線城市真的不穩定，不論是下(xià)滑超過50%的還是增長超過200%，其實這樣的波動都會讓人覺得有點不安

　　但是這樣的情況也恰巧說明了一(yī)個現象，三四線樓市沒有共性可言，都細分(fēn)的特别碎，而且目前的樓市也并沒有整體(tǐ)回暖這麽一(yī)說，好的會很好，差的會很差

　　當然從貝殼檢測的60個三四線來看，成交下(xià)滑的占據60%，所以整個三四線如今普遍都比較弱

　　當然，原因可能從一(yī)個角度找到

　　就是棚改2018年的力度就開(kāi)始放(fàng)緩了，力度很明顯不如2017年了，而貨币化安置的比例也在下(xià)滑。而棚改對三四線樓市的去(qù)化起到關鍵的作用，正因爲如此，也導緻了2019年三四線樓市不如意的地方

　　當然棚改之後又(yòu)開(kāi)始推進舊(jiù)改，但是舊(jiù)改的重點是否在三四線不得而知(zhī)，但是起碼不會像棚改一(yī)樣這麽大(dà)力度的在三四線，換句話(huà)來說三四線在未來兩年的市場需要經受一(yī)定程度的考驗

　　後面哪些三四線能夠突圍，之前陸續也和大(dà)家說過，小(xiǎo)部分(fēn)的環一(yī)線城市的三四線可能會突圍，結論先放(fàng)這裏，理由先不說了

　　04

　　所以怎麽來看未來的樓市，有幾個個人觀點和大(dà)家分(fēn)享

　　一(yī)二線的樓市曆來都可控，不論是起勢還是淡市，都是在可以掌控的範圍，而如今市場的整體(tǐ)回暖，也就說明了2019年整個一(yī)年的大(dà)數據不會太難看，就算做不到2018年的高度，軟着陸到2017年也是極好的

　　變數就是在三四線了，看到這樣的數據我(wǒ)們或許可以明白(bái)爲什麽要這麽大(dà)力的推進城市群戰略，棚改在三四線的作用會越來越弱，人口外(wài)溢和經濟聯動會成爲三四線的下(xià)一(yī)輪趨勢，所以特别要注意那些孤立的三四線城市，接下(xià)來這半年感覺會有動蕩

　　另外(wài)更加需要關注的是用戶的變化，在這樣的市場裏，不論是買房的還是房東，都越來越理性越來越冷靜。

　　并且可以看到很明顯的置換開(kāi)始起勢

　　所以很明顯的，以後買你房子的人都是自己有房子的，如果你手上在賣的房子是老破小(xiǎo)，可能對于他們來說就沒什麽吸引力了

　　05

　　總而言之，言而總之，越來越多的城市進入到存量市場，越來越多的城市剛需退場，越來越多的城市不再依賴拆遷棚改來帶動經濟，用戶回歸主流，産品占據C位，房源在互相之間輪動

　　也許不用太久的時間，房地産不會幹擾整體(tǐ)經濟太多，因爲這個賽道越來越多的内循環，貨币來源是房子，貨币出口也是房子

　　這就是馬上就要在眼前袒露的樓市，二手數據正在努力的回答樓市裏的一(yī)切，無非這樣的真相你我(wǒ)是否接受，僅此而已