欄目導航 Navigation
提要：
1、美聯儲降息瞻前顧後、左右爲難
2、中(zhōng)美間貿易沖突暫緩、中(zhōng)方牌多
3、房地産調控定力不變、泡沫不起
全球經濟正在放(fàng)緩。
印度、新西蘭、澳洲、俄羅斯、馬來西亞等國央行先後搶跑，至此，已有14國率先降息。
歐盟、日本也都先後釋放(fàng)了再度量化寬松的口風。
美聯儲一(yī)向執各國央行貨币政策之牛耳，這次卻落了後手，莫非是美國經濟足夠健康？
事實并非如此。
在6月議息會議上，美聯儲将“經濟增長穩健”改爲“經濟增速溫和”，“耐心等待”改爲“密切監測，并将采取适當行動”，表明其信心已經動搖。
降息不會遲于9月，應是大(dà)概率事件了。
美聯儲主席鮑威爾在随後舉行的發布會上表示，“縮表将按照計劃進行”，同時強調：“如果貨币政策轉向寬松也有可能調整縮表計劃”。
換言之，量化寬松将再次歸來。
|
1
美聯儲降息瞻前顧後、左右爲難
受到貿易關稅互怼等不确定性因素影響，全球經濟放(fàng)緩，美國經濟數據也出現波動。
其中(zhōng)，美國4月耐用品訂單和工(gōng)業産出環比下(xià)滑超預期，5月制造業PMI終值錄得50.5，創2009年9月以來新低。
6月紐約聯儲制造業指數暴跌26點至-8.6，爲有記錄以來最大(dà)月度跌幅，其中(zhōng)新訂單和未完成訂單數據明顯惡化。
新商(shāng)業指數增長爲2008年以來最低。
美國非農就業人數大(dà)幅下(xià)挫，5月季調後非農就業人口僅爲7.5萬人，遠低預期的18.5萬人，更僅爲前值22.4萬人的1/3。
美國政府重振經濟的“減稅及回流美元、制造業回歸、大(dà)基建”三支箭效果如何？
減稅政策提升了短期經濟，但邊際效應幾乎喪失殆盡，回流美元未達預期，且并未如願投入制造業，反而進入股市推高股市泡沫。
制造業并未出現持續回歸趨勢，大(dà)基建更是舉步維艱，鮮有業績，甚至已定的紐約高鐵項目幾乎告吹、被迫大(dà)幅縮水。
美國5月份新屋開(kāi)工(gōng)總數下(xià)降0.9%，較上年同期低5.3%，從六個月以來的峰值下(xià)滑，顯示其市場依舊(jiù)充滿變數。
美國經濟複蘇已達十年，周期輪回、衰退将至。
延續美國經濟增長周期還能有什麽辦法？
開(kāi)打美國優先戰略掩護下(xià)的貿易戰争。
過去(qù)，世界各國對美國優先戰略的實質不甚了了。
如今，美國優先戰略已經成爲世界經濟發展的攔阻索，貿易戰演變成美國一(yī)家訛詐、世界各國讓利的不對稱冷戰。
美國優先戰略破壞了美國主導的西方價值與經濟秩序，離(lí)心了美國傳統的核心盟友與跟班兄弟(dì)，攪亂了合作夥伴的戰略關系與經濟往來，加速了多極世界的合作發展和美國霸權的分(fēn)化瓦解。
貿易戰拖累了美國經濟，後知(zhī)後覺的美國經濟學家和企業家們終于站出來呼籲停止“殺敵一(yī)千、自損八百”的貿易戰。
原以爲縮減貿易夥伴的貿易順差可以增加美國出口，結果貿易摩擦反而壓制美國出口，國内外(wài)客戶需求減少，新訂單、庫存和價格增幅均出現下(xià)降。
原以爲由中(zhōng)國出口商(shāng)承擔的加征關稅，最終大(dà)多是由美國進口商(shāng)和在華美商(shāng)承擔，并轉嫁給美國消費(fèi)者，未來将推動美國通脹上升。
美國經濟發展新動能同樣處于培育之中(zhōng)，科技創新領跑能力似已不及從前。
最前沿的量子技術、人工(gōng)智能、5G等科技都需要大(dà)資(zī)本投入支撐、大(dà)規模應用支持，盡管美國不缺美元，但技術的成熟需要更大(dà)的應用場景驗證和更多的應用數據訓練，這使得人口密度不足、地廣人稀的美國在應用推廣上相形見绌。
也許，更多前沿科技将成爲人口衆多的後發國家經濟福利。
美國貿易政策遭遇頑強抵抗，歐盟日本先後拒絕了美國的要求，歐盟甚至放(fàng)出了反制策略。
美國财政政策受制于赤字不斷攀升，未來施展空間有限，唯有寄望于貨币政策，才能延續美國經濟增長進程。
美聯儲的貨币政策目标是什麽？
繼續拉長美國已達10年的經濟增長周期。
但是，美國經濟衰退迹象尚未确認，莫說一(yī)般美國人看不清楚，就是美聯儲似乎也是霧裏看花，因而貨币政策顯得猶豫不決、左右爲難。
如果過早降息，雖然有助于延續美國經濟增長，但卻會在經濟真的下(xià)行時手中(zhōng)乏劍。
如果衰退猝然來臨，美聯儲可能來不及反應，即便開(kāi)始漸進式降息，效力也将折損。
況且，美元加息周期還未走完全程，美國利率水平還未提升至合意水平，未來降息空間有限。
雖然降息未至，美債收益率已跌跌不休。
5月29日，10年期美債收益率跌破2.22%，3個月與10年期美債收益率息差一(yī)度跌至負13個基點，創2007年7月次貸危機爆發前以來最低。
而且，美債收益率曲線倒挂這一(yī)經濟衰退指示信号在半年前就已經進入紅燈區了。
美國經濟衰退遲早會來而且将很快來臨幾乎已成共識，唯一(yī)不确定的是：什麽時候來臨？以及加速危機來臨的貿易沖突會不會就此止步？
分(fēn)析師們警告稱，最近三次經濟衰退都發生(shēng)在加息周期結束後的第一(yī)次降息的3個月！
美聯儲不但要應對經濟衰退不期而至的挑戰，還要應對不确定的貿易沖突帶來的通脹上升。
但是，當衰退信号明顯之時，美聯儲再降息可能就已經遲了。
即便是美聯儲在三季度降息，如果美國政府不改美國優先、各國買單的“零和博弈”政策立場，可以預見，美國經濟最終将成孤家寡人，美聯儲也無法挽救美國經濟。
2
中(zhōng)美間貿易沖突暫緩、中(zhōng)方牌多
G20會議在即，中(zhōng)美兩國元首會面帶來積極信号，歐美股市大(dà)漲。
近日，我(wǒ)們的國家主席對朝鮮進行了正式國事訪問。
爲什麽這個時候訪問朝鮮？
朝核問題陷于僵局，美國視其爲最大(dà)的政治牌，朝鮮也急于解脫制裁，哪怕朝核問題有所進展，無疑将爲特朗普連任競選帶來最強政治砝碼。
制裁伊朗是一(yī)箭四雕，既限制輸中(zhōng)輸歐石油供應，又(yòu)利好美國石油出口，還加劇中(zhōng)東國家軍備競賽（增加美國武器出口），并敲打朝鮮。
但是，伊朗不服軟，朝鮮更不服軟。
中(zhōng)美兩國元首會談，中(zhōng)國可“攤打的牌”不止于貿易，合縱連橫的一(yī)帶一(yī)路、非石油能源的扶持發展、金磚五國的貨币結算體(tǐ)系、伊朗核協議的有效管制，以及科技企業的互相牽制，朝核問題又(yòu)多了一(yī)張牌。
反觀美國，可打的牌似乎越來越少，就連大(dà)型無人機被伊朗擊落，美國已經啓動的報複也被叫停。
首腦會談會有什麽結果呢？
結果可能有三：
一(yī)是美國同意中(zhōng)國三條底線，在此基礎上繼續貿易談判。
二是美國對取消全部關稅有所保留，但同意貿易采購數據符合實際，且達成文本平衡性。
三是美國還想繼續搞不平等條約，并且繼續對華爲等中(zhōng)國企業限制、打擊、圍剿。
中(zhōng)國如何應對？
中(zhōng)國已經度過了戰略對手底牌不清、極限壓力邊界不明、自身經濟腳跟不穩、産業恐慌情緒彌漫的危險時刻。
第一(yī)種情況對中(zhōng)國是最理想的，也是最難于實現的。
如果美國完全同意中(zhōng)國三條底線，大(dà)話(huà)講在前面、極度渴望連任的特朗普無法向美國國内交代。
基于特朗普連任競選所面臨的美國國内經濟形勢與黨派之争态勢，貿易沖突暫緩的中(zhōng)間路線無疑最有可能成爲雙方妥協的結果。
如果美國同意不再加征新的關稅、分(fēn)階段取消原有關稅，雙方可以繼續談判，争取在明年美國大(dà)選前達成協議，同時也可以安撫各自國内産業情緒和資(zī)本市場。
當然，中(zhōng)國也會要求美國取消對華爲等中(zhōng)國企業的圍剿。
如果是第三種情況，全球股市将暴跌，包括美國在内的經濟衰退灰犀牛将加速沖過來。
中(zhōng)國做好充分(fēn)準備了嗎(ma)？
雖然，中(zhōng)國經濟下(xià)行壓力依然很大(dà)，貿易沖突前景仍不确定。
但是，貿易沖突損失底線已明，穩經濟、穩就業等政策措施不斷釋放(fàng)，政策累積效果将維持經濟下(xià)行在可控之中(zhōng)。
如果美聯儲降息，或者國内經濟出現超預期變化，中(zhōng)國會降準或降息嗎(ma)？
央行行長易綱近期表示：“事實上我(wǒ)看到中(zhōng)國經濟依然韌性十足，且勢頭強勁。如果中(zhōng)美貿易戰惡化，中(zhōng)國有足夠的政策空間來應對，在利率、存款準備金率上有充足的空間。”
這已明确告訴世界：中(zhōng)國央行降準降息都已準備好了。
但是，即便是降準，這一(yī)次也絕不會再是大(dà)水漫灌。
畢竟，宏觀杠杆率仍在高位，政府負債、國企負債、居民負債都需要控制，物(wù)價水平也是央行需要關注的重點目标。
取而代之的已不是隔離(lí)房地産行業、“普惠”衆生(shēng)的定向放(fàng)水，而是針對小(xiǎo)微企業、科技企業、軍工(gōng)企業的定點滴灌、精準“扶貧”。
在近日的陸家嘴(600663)論壇上，郭樹(shù)清主席提到：到5月末，五大(dà)銀行對普惠型小(xiǎo)微企業貸款比去(qù)年底增長23.7%，已完成全年計劃的絕大(dà)部分(fēn)，平均利率4.79%，較去(qù)年全年下(xià)降0.65個百分(fēn)點。
這距離(lí)易綱行長提出的：“确保實現今年國有大(dà)型銀行小(xiǎo)微企業貸款餘額同比增長30%以上，小(xiǎo)微企業信貸綜合的融資(zī)成本降低1%的目标。”，已完成大(dà)半。
易綱行長同時認爲：“目前存貸款基準利率處于适度水平”。
這也意味着，如果經濟形勢不會惡化、中(zhōng)美貿易談判相對穩定，哪怕是美聯儲降息，中(zhōng)國未必會跟随。
盡管降低企業融資(zī)成本與債務負擔都需要降息，但貨币政策寬松、漲價風潮叠起、大(dà)宗商(shāng)品輸入通脹，可能導緻通脹效應滞後，成爲央行降息的難題。
不過，雖然目前利率水平不高，但相比美國和歐盟、日本，如果需要的話(huà)，中(zhōng)國的降息空間要充裕得多。
3
房地産調控定力不變、泡沫難起
降準、降息會再次刺激房地産泡沫？
不會了。
在陸家嘴論壇上，郭樹(shù)清主席更是嚴厲地指出：“必須正視一(yī)些地方房地産金融化問題”。
他認爲：“近些年來，我(wǒ)國一(yī)些城市的住戶部門杠杆率急速攀升，相當大(dà)比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。更嚴重的是，新增儲蓄資(zī)源一(yī)半左右投入到房地産領域”。
但央行的數據顯示，截至今年4月，金融機構本外(wài)币信貸收支表中(zhōng)住戶存款餘額爲77.87萬億元，用于房地産的中(zhōng)長期消費(fèi)貸款餘額僅相當于住戶存款餘額的40%。
而且，消費(fèi)之後的住戶存款還在繼續增加且多于貸款增加值，今年以來存款增加了1.59萬億元，中(zhōng)長期消費(fèi)貸款僅增加了0.97萬億元。
|
房企到位資(zī)金同比增長7.6%，趨勢平穩、小(xiǎo)幅波動。
國内貸款同比增長更是僅爲5.5%，銀行開(kāi)發貸款基本按照央行窗口指導有序控制了新增額度。
雖然開(kāi)發貸款增速出現上行趨勢，但實際上是去(qù)年開(kāi)發貸款負增長，今年1-5月隻是在去(qù)年10201億元的低基數上有所恢複，略增加了561億元。
對應銷售來看，銀行開(kāi)發貸款增速比住宅銷售額增速8.9%低了3.4個百分(fēn)點，更印證了銀行開(kāi)發貸放(fàng)款是有節制的。
|
不過，個人按揭貸款增速不僅高于住宅銷售額增速，也高于整個商(shāng)品房銷售額增速6.1%，顯示了居民杠杆率增長相對快了一(yī)些。
|
這說明銷售依然是房企資(zī)金來源的主要渠道，也反映了房企更看重銷售資(zī)金的加速回籠。
過去(qù)我(wǒ)們說過，橫盤時代，流入房地産的資(zī)金不會更多，也不會太少。
商(shāng)品房銷售面積雖然有所減少，但房價還會不均衡地小(xiǎo)幅上漲，銷售額可以保持基本持平，起到壓艙石之效。
如果我(wǒ)們要保持房地産市場的平穩健康發展，當銀行開(kāi)發貸款增速低于銷售額增速之時，必然結果就是：要麽房企自籌資(zī)金彌補，要麽居民首付或按揭貸款彌補。
換言之，當銷售額保持平穩，不是房企加杠杆，就是居民增負債。
今年以來房企已經走在去(qù)杠杆的路上，而監管層也希望居民負債率不要增加得太快了。
郭主席的講話(huà)意味着未來按揭貸款增速将受到抑制并回落，也意味着銷售增速将繼續回落。
如果居民和房企同時降杠杆，房企自籌資(zī)金也不能增長，房地産投資(zī)勢必下(xià)行，房地産壓艙石作用将下(xià)降。
其實，隻要保持居民收入增長速度超過房價上漲速度，居民按揭貸款增速不超過住戶存款增速，持之以恒，居民負債率必然下(xià)降。
平衡不易，穩住房價是關鍵。
穩住房價的根本邏輯在于抑制需求、增加供給。
當供求基本平衡或者供大(dà)于求之時，房價上漲必然停滞。
今年以來，一(yī)線城市住宅用地供應與上年基本持平，二線城市住宅用地供應甚至還略超序時進度。
不過，住宅用地成交比下(xià)降了，這意味着住宅用地門檻提高了，比如，房價依然受限而地價持續上漲、公建配建與商(shāng)業設施增加、毛地出讓等，房企拿地更難了。
|
這意味着，未來二線城市住宅用地很難放(fàng)量增加。
但很多二線城市正在吸引人口進城，國家發改委也要求放(fàng)松二線城市落戶政策。
這符合我(wǒ)們過去(qù)所說：“供求關系的緊平衡是熱點二線城市的共同選擇”【詳見2017.06.26 《供求關系的緊平衡——是二線城市的共同追求嗎(ma)？》】
因此，抑制需求又(yòu)被提上議程，這一(yī)次是用市場化的手段。
最近，合肥（樓盤）、南(nán)京（樓盤）、深圳（樓盤）、武漢（樓盤）、成都等多地已經出現了房貸利率集體(tǐ)上調。
首套、二套房貸利率上行，不意味着已經備好寬松政策、先手防範泡沫再起，這隻是針對二線城市的因城施策、精準調控。
即使央行未來降準降息，監管部門還是會嚴控資(zī)金過度流入房地産的。
結果必然是：受到房企青睐的一(yī)二線城市樓市再受抑制，樓市不會大(dà)起。
調控越發精準，這一(yī)次不會再按下(xià)葫蘆浮起瓢了。
隻是，等待降價的購房者又(yòu)錯過了一(yī)次買房的政策機遇期。
結束語
有朋友希望我(wǒ)對下(xià)半年房地産趨勢作一(yī)研判，但在我(wǒ)看來，從大(dà)勢角度來說，樓市已經平淡無奇、沒有太大(dà)懸念了。
過去(qù)我(wǒ)們說過：樓市大(dà)穩小(xiǎo)亂，因爲中(zhōng)央要求“大(dà)穩”，但地方政府有的刺激、有的打壓，有的放(fàng)松、有的收緊，所以出現“小(xiǎo)亂”。
現在，住建部實施精準調控、一(yī)城一(yī)策、穩地價、穩房價、穩預期，各地樓市也逐漸趨穩。
樓市橫盤時代，房企面臨的宏觀大(dà)勢和城市競争環境相同，誰能脫穎而出？
未來房企比拼的就是公司層面的體(tǐ)系化和管控力與項目公司的戰鬥力和執行力。
拿地精準合理、客戶定位清晰、産品适應市場、節奏把控有序、營銷真見功力、品質質量放(fàng)心、客戶服務用心，這才是房企高質量發展、直道超車(chē)的唯一(yī)之法。
附文：
2017.06.26 《供求關系的緊平衡——是二線城市的共同追求嗎(ma)？》
2018.11.11 《橫盤時代的土地競争策略——小(xiǎo)而美、緩而精》
2018.11.18 《橫盤時代的營銷策略——聚焦客戶需求、以價值定位取勝》
2019.01.13 《橫盤時代，客戶價值何以凸顯？》
|
|
|
|
|
