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目前看，這一(yī)輪因爲2019年初資(zī)金寬松帶來的小(xiǎo)陽春，在政策影響下(xià)快速退燒，6-8月有可能會進入新一(yī)輪的調整期。
樓市作别“小(xiǎo)陽春”
統計局18日發布的5月70城房價數據爲一(yī)季度的樓市“小(xiǎo)陽春”行情畫上了句号——70城房價熱度已呈下(xià)降趨勢，尤其是一(yī)二線城市，一(yī)、二手房價格環比漲幅均與上月相同或回落。以成都限價收緊打頭，一(yī)二線城市的限價政策都有不同程度的重啓趨勢。21世紀經濟報道記者調研發現，“高價房”批售已經大(dà)幅減少。而在資(zī)金方面，這輪房貸利率下(xià)調大(dà)潮已經接近尾聲，接下(xià)來可能會有更多的城市在房貸利率方面保持平穩，甚至會有少部分(fēn)熱門城市回彈。
平靜了幾個月的成都樓市，像被投入了一(yī)枚石子的湖面，重新泛起了漣漪。
6月15日，成都住宅與房地産業協會官網的預售公示，仁恒濱河灣一(yī)批新房源取得了預售證。
這個位于成都攀成鋼片區的知(zhī)名高端住宅小(xiǎo)區，前期房源在二手市場的單價已達到3.5萬元，而此次的新房源均價爲2萬元左右。
巨大(dà)的價差點燃了成都購房者和投資(zī)客的熱情，6月17日周末的開(kāi)盤現場刷爆了朋友圈。
在成都很多業内人士看來，這一(yī)超低的價格源于限價政策的嚴厲執行。而在此前的一(yī)季度，限價并沒有卡得如此之嚴，一(yī)些單價過3萬的項目得以放(fàng)行。
21世紀經濟報道的調查顯示，今年春節前後，許多城市的限價都曾悄然寬松過，一(yī)些豪宅和高端樓盤趁機入市。
然而随之而來的“小(xiǎo)陽春”和信貸寬松，讓一(yī)些區域房價重新揚頭，土地市場也出現了“戗地”現象。
成都限價的再收緊與一(yī)二線城市的調控基調一(yī)脈相承。在“房住不炒”的基調下(xià)，住建部出面警示部分(fēn)城市；銀保監會也抛出了“23号文”以及銀保監會主席郭樹(shù)清的“房地産金融風險”論，區域市場的各類調控有重新收緊之勢，包括限價。
6月18日，國家統計局數據顯示，5月70大(dà)中(zhōng)城市房價漲幅已全面放(fàng)緩，市場降溫明顯。
“小(xiǎo)陽春”背後
在經曆了2018年下(xià)半年樓市的“寒冬”後，今年3、4月份，房地産交易市場出現了一(yī)波“小(xiǎo)陽春”。
中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉指出，此輪樓市回暖關鍵是信貸的寬松，個貸和開(kāi)發貸、公司債等都明顯增加。
央行5月統計報告顯示，前5個月住戶部分(fēn)中(zhōng)長期貸款上漲了2.27萬億，創了曆史新高；中(zhōng)原指出，中(zhōng)長期貸款中(zhōng)大(dà)部分(fēn)是房貸。
此外(wài)，調控政策的微調也是助推因素。去(qù)年年底，湖南(nán)衡陽（樓盤）宣布暫停實施了一(yī)年的限價政策，成爲全國首例取消限價的城市。
據記者調查，去(qù)年底以來，很多一(yī)二線城市的限價政策都有所松動。
以成都爲例，僅在今年2月份，成都市就有3個“高價”樓盤拿到預售證，包括首開(kāi)金茂府、融信公館1-3号樓、以及金科博翠府。
其中(zhōng)，2月2日拿到預售許可證的首開(kāi)金茂府，單價爲28600-31300元/平方米，是限價來首個突破3萬的項目。
成都地區并非個例，早在2018年10月，北(běi)京（樓盤）再次出現單價破10萬的新房，泰禾·西府大(dà)院（泰禾西府玉苑）預售的6棟樓盤均價達到11.3萬元/平方米。
幾乎同時，廣州（樓盤）有關部門表示，從2018年10月22日起，南(nán)沙、花都、增城的房價将按真實價報備，相當于放(fàng)松了限價。此後，廣州樓市的“雙合同”現象大(dà)幅減少。
2019年春節後限價微調的城市更多。2月份，深圳（樓盤）華潤瑞府開(kāi)盤，備案均價達15.8萬/平方米，突破了深圳過去(qù)兩年的最高售價；杭州（樓盤）的純新盤龍湖·春江天越出現了均價29500元/平米的房源，也創造了區域新高；南(nán)京（樓盤）的中(zhōng)海城南(nán)公館均價34000-39000元/平方米，突破了城南(nán)闆塊3.5萬限價。
對于開(kāi)發商(shāng)而言，無論是新房的成交還是未來的利潤，限價的松動和微調利好巨大(dà)。佛山（樓盤）一(yī)名開(kāi)發商(shāng)表示，去(qù)年底以來因爲限價的微調，項目不再以“雙合同”出售，購房者的首付變低了，房子又(yòu)好賣了，銷售業績出現明顯增長。
從前5月的銷售數據來看，受益于一(yī)二線城市限價的松動，重點布局這些城市開(kāi)發商(shāng)業績表現突出，如華潤、泰禾、融創等。
開(kāi)發商(shāng)再一(yī)次樂觀起來。張大(dà)偉表示，2019年春節過後，部分(fēn)地區房地産市場出現小(xiǎo)陽春行情，使得不少開(kāi)發商(shāng)對後期市場預期轉向樂觀；此外(wài)，2019年以來，房地産企業融資(zī)難度緩解，在資(zī)金充裕的情況下(xià)，房企“戗地”現象再次出現。
限價沖擊力
不過，5月以來尤其是進入6月後，“小(xiǎo)陽春”行情漸失，樓市終究還是沒能“入夏”。
“從2018年11月開(kāi)始，全國各地收緊樓市調控政策的明顯減少，但最近市場炒作氛圍再起，部分(fēn)城市再次收緊了調控。”張大(dà)偉說。
受限價重新嚴格、收緊影響，成都仁恒新房單價遠低于二手房并非個案。6月6日，位于成都東二環的華潤悅玺獲得預售證，精裝價格爲16240-17634元/平方米，也低于市場預期。
與此同時，即使限價嚴厲，成都樓市也出現了明顯分(fēn)化。位于郫都區古鎮蜀源大(dà)道三段的瑞和上院（雄飛上院）于5月21日推盤，推盤價格爲7369-8370/平方米，面積區間爲82-123平方米，雖然本批次房源套數爲313套，但隻有12個人參與搖号。
二手房市場也趨于冷清。據貝殼研究院數據，6月第一(yī)周，成都市鏈家二手房成交量環比下(xià)滑5.4%，成交均價14182元/平方米，環比下(xià)跌5.2%，在14個重點城市中(zhōng)，成都市跌幅最大(dà)。
另以深圳爲例，進入6月，深圳未再批售高單價項目。據記者了解，類似泰禾尖崗山“地王”項目的拟售單價在20萬左右的情形，是無法拿到預售證的。
此外(wài)，北(běi)京5、6月入市的大(dà)多是限競房項目，豪宅項目幾乎沒有出現；在佛山，開(kāi)發商(shāng)普遍擔心，被住建部警示後，佛山限價政策将進一(yī)步收緊。
“開(kāi)發商(shāng)都很關注限價政策的變化，很多時候變化并沒有明确的文件，但從批售行爲上可以判斷政府的決策趨勢，是收緊還是松動，近期很明顯沒有批10萬單價的項目了。”深圳一(yī)開(kāi)發商(shāng)營銷負責人說。
對此，易居研究院智庫中(zhōng)心總監嚴躍進表示，從當前樓市看，重申房住不炒的調控基調，勢必帶來各地相關政策的收緊，預計限價政策在很多城市也會重新嚴格執行。
他判斷，房地産市場預期将會改變；今年下(xià)半年樓市會呈現V字形的走勢，即三季度會降溫，四季度會略有反彈。
張大(dà)偉則認爲，目前看，這一(yī)輪因爲2019年初資(zī)金寬松帶來的小(xiǎo)陽春，在政策影響下(xià)快速退燒，6-8月有可能會進入新一(yī)輪的調整期。
據6月18日國家統計局數據顯示，5月份70城房價熱度已呈下(xià)降趨勢，尤其是一(yī)二線城市，一(yī)、二手房價格環比漲幅均與上月相同或回落。
