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“北(běi)京（樓盤）降溫更多體(tǐ)現在二手房成交量減，二手房價則依然保持小(xiǎo)幅上升态勢。因此，6月北(běi)京極難說入夏。當然，整體(tǐ)一(yī)線城市樓市的穩定性要好于二線城市。”張波說。
5月以來，雖然房地産市場沒有明顯的調控政策，但經濟大(dà)環境暗流湧動：外(wài)部環境上面臨中(zhōng)美貿易摩擦升級，内部環境央行要求實施穩健的貨币政策，保持流動性合理充裕。
圖/甘俊攝
市場環境複雜(zá)多變，北(běi)京樓市呈現階段性波動。數據統計顯示，5月延續了4月份成交下(xià)滑的态勢，價格則因成交結構影響，有小(xiǎo)幅下(xià)降。
北(běi)京市住建委網簽數據顯示，5月北(běi)京二手住宅網簽量13764套，環比上個月下(xià)降4.7%，與去(qù)年4月份同比下(xià)降24%。這也是本季度以來，連續第二個月網簽量下(xià)滑。
6月樓市能否入夏？58安居客首席分(fēn)析師張波告訴21世紀經濟報道記者，6月樓市退燒在二線以下(xià)城市體(tǐ)現更爲明顯。從安居客線上的二手房數據來看，一(yī)線城市漲跌各現，6月上旬二手房挂牌價格中(zhōng)，上海（樓盤）環比5月上漲0.29%，北(běi)京環比上漲0.25%，深圳（樓盤）環比下(xià)降0.42%，廣州（樓盤）環比下(xià)降0.13%。二線城市則分(fēn)化明顯，鄭州（樓盤）環比上漲0.04%、成都環比上漲0.51%、重慶（樓盤）環比上漲0.41%、杭州（樓盤）環比下(xià)降0.01%、長沙（樓盤）環比下(xià)降0.1%、海口環比下(xià)降0.38%。
“北(běi)京降溫更多體(tǐ)現在二手房成交量減，二手房價則依然保持小(xiǎo)幅上升态勢。因此，6月北(běi)京極難說入夏。當然，整體(tǐ)一(yī)線城市樓市的穩定性要好于二線城市。”張波說。
議價房源占比96%
就價格走勢來看，5月成交均價和上個月相比亦有所下(xià)降。5月份，麥田二手住宅成交均價環比下(xià)降1.1%，二手住宅挂牌價格環比上個月下(xià)降0.6%。從房源成交價格來看，5月成交房源中(zhōng)降價房源比例占比爲96%（較上個月上升2個百分(fēn)點），整體(tǐ)降價幅度爲5%（和上個月相當）。可以看出，買賣雙方之間的價格博弈在加重，賣方降價達不到買方心理價位依然很難成交。
21世紀經濟報道記者調研了部分(fēn)中(zhōng)介門店(diàn)。經紀人普遍反映，整體(tǐ)來看，3月份市場成交量表現不錯，但4、5月，成交量和價格都在下(xià)滑。近兩個月購房客戶主要是剛需或者改善性需求，而這其中(zhōng)以剛需、小(xiǎo)戶型成交爲主。當前成交的房源中(zhōng)，議價空間普遍存在。“舉個例子，挂牌價310萬，最後房源的成交價可能就在300萬左右。”我(wǒ)愛我(wǒ)家豐台方莊某店(diàn)面店(diàn)長說。
以鏈家經紀人許明近期經手的二手房爲例，“最近接手的成交案例是櫻花園小(xiǎo)區一(yī)個頂層的南(nán)北(běi)向兩居室。業主出于換房需求挂牌出售，因爲房源屬于頂層，價格相對便宜。挂牌總價爲485.61萬，最終成交價格爲446萬，均價7.3萬元/平方米。由于業主報價合理，成交很快，從看房到确定成交雙方一(yī)共花了10天時間。”
麥田房産認爲，5月北(běi)京市場表現完全符合市場預期。市場交易量小(xiǎo)幅下(xià)降，主要原因在于，在政策層面上，對需求有實質性影響的“認房又(yòu)認貸”銀行信貸政策未出現變化，置換需求這類市場成交的主力仍受入市門檻所制約。在3月份“小(xiǎo)陽春”階段性集中(zhōng)釋放(fàng)之後，市場需求小(xiǎo)幅回落是正常且理性的市場表現。在需求平穩波動的市場環境下(xià)，由于受成交結構影響，價格在不同月份出現小(xiǎo)幅上下(xià)波動是市場的正常走勢。
房市“微收緊”
不僅是北(běi)京。中(zhōng)原地産數據統計顯示，整體(tǐ)看，一(yī)二線城市數據自5月以來，出現穩中(zhōng)下(xià)調迹象，整體(tǐ)小(xiǎo)長假同比下(xià)調了8%左右。從5月以來的市場日均成交量來看，環比4月份環比下(xià)調了2%左右。二線代表城市成交環比下(xià)降24.2%，同比下(xià)降15.2%。其中(zhōng)南(nán)京（樓盤）環比下(xià)降較爲顯著，降幅達47.7%，甯波（樓盤）、大(dà)連（樓盤）和溫州（樓盤）緊随其後，降幅均超五成；僅南(nán)甯和武漢（樓盤）環比上升，其中(zhōng)南(nán)甯升幅達19.7%。三線代表城市同環比降幅高于一(yī)二線代表城市，環比下(xià)降39.3%。其中(zhōng)，東莞（樓盤）降幅較爲明顯，達42.5%。同比來看，整體(tǐ)下(xià)降39.0%。
上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示，“‘小(xiǎo)陽春’隻是部分(fēn)地區存在，主要是一(yī)線、二線和東部地區部分(fēn)城市。中(zhōng)西部廣大(dà)三四線城市基本上沒有‘小(xiǎo)陽春’，而目前所謂的降溫也隻是在之前有小(xiǎo)陽春的這些城市降溫。主要表現爲二手房成交量下(xià)滑。價格方面，有些由漲轉跌，有些則是漲幅縮小(xiǎo)，房東和買房者的心态也發生(shēng)了一(yī)些變化。”
“整體(tǐ)市場都出現了‘退燒’迹象。包括房企融資(zī)、土地成交等方面都出現上漲乏力現象。這背後主要原因是房地産調控政策信貸約束政策收緊。”張大(dà)偉說。
張波認爲，調控目前呈現“微收緊”。四月6城約談，五月4城又(yòu)點名，這些都明确向市場釋放(fàng)信号。這表明了樓市因城施策絕不是因城放(fàng)松，人才政策頻(pín)頻(pín)落地也不是樓市政策全面放(fàng)松的信号，再次顯示出中(zhōng)央對于2019年“三穩”的目标毫不動搖，對于各城市樓市穩定的要求絕不放(fàng)松。
另外(wài)，融資(zī)“微收緊”。今年以來，受整體(tǐ)市場流動性放(fàng)松影響，房地産企業無論從融資(zī)難度還是融資(zī)成本上都有了很大(dà)程度的緩解，同時一(yī)季度一(yī)二線樓市熱度提升也加快了購房者入市的步伐。受此影響，房企近期在部分(fēn)城市拿地的積極性明顯提升，也加大(dà)了融資(zī)的需求。在此背景下(xià)，銀保監會重申對房企的融資(zī)限制，也屬于樓市調适度從緊，資(zī)金監管的閥門或面臨“微收緊”。
就未來市場走勢來看，張波認爲，未來樓市“三穩”的目标不變，保持全國樓市整體(tǐ)平衡的主基調亦不會改變。因此2019年樓市很難有大(dà)起大(dà)落，更多是不同城市的小(xiǎo)幅震蕩調整結合調控的“微松緊”變換。“因城施策”細化到“因區施策”，對于樓市的調控不但在不同城市有所不同，在同一(yī)城市的不同區域也會出現變化，這一(yī)點已經在蘇州（樓盤）等地的政策中(zhōng)得到體(tǐ)現。
調控的松緊變換将成爲常态，松緊變換在二線城市的體(tǐ)現更爲明顯。市場熱度較高的城市，尤其是二線城市未來加碼的空間更大(dà)。3-4月房價持續上漲幅度較高、土地市場較熱的城市，未來或将面臨“微收緊”。從北(běi)京來看，後續政策從緊的空間較小(xiǎo)，在土地限價等層面還有可能出現進一(yī)步放(fàng)松，但限購等調控力度放(fàng)松的可能性極小(xiǎo)。
