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宋然
[中(zhōng)國指數研究院數據顯示，5月南(nán)京（樓盤）新批供應76.7萬平方米，環比增長16.2%，同比增幅更是達到了102.48%；庫存量達到370.22萬平方米，上升10.57%；當月南(nán)京供銷比下(xià)降至0.71，市場出現供過于求的局面。]
南(nán)京樓市的走向是目前全國樓市的縮影。
膠着的樓市下(xià)，政策的每一(yī)次松綁和收緊，都在考驗各個地方政府的執政智慧。
步入6月，受到最廣泛關注的政策調控，當數南(nán)京。這個極具典型性的二線城市，一(yī)定程度上折射着國内衆多同量級城市的樓市現狀。
南(nán)京最近的一(yī)次調控政策是高淳區放(fàng)開(kāi)限購，外(wài)地人隻要持有南(nán)京市居住證，或攜帶用工(gōng)單位的勞務合同和營業執照，即可開(kāi)具購房證明。與之對應的市場現狀是南(nán)京自5月起新房成交量有所減少，6月第一(yī)周甚至出現腰斬。
然而同爲江蘇重鎮，蘇州（樓盤）則走出了一(yī)條與南(nán)京截然相反的路子。5月下(xià)旬，蘇州出台收緊調控手段，甚至命令規定蘇州全年房價漲幅目标必須控制在5%以内。
政策與市場緊密挂鈎，碎片化的調控手段與“一(yī)城一(yī)策”的主導方向，能讓靜止的市場有所回溫，也能讓熱起來的城市很快冷卻。
高淳取消限購
6月4日，南(nán)京市高淳區宣布從當日起，外(wài)地人在高淳區買房，隻要持有南(nán)京市居住證，或者攜帶用工(gōng)單位的勞務合同和營業執照，即可開(kāi)具購房證明。
而南(nán)京曾在2017年3月15日出台《進一(yī)步調整住房限購政策的通知(zhī)》，規定外(wài)地人在申請開(kāi)具購房證明時，要提供過去(qù)3年内在南(nán)京累計滿2年的個稅或社保證明，且不允許通過補繳的方式獲得購房資(zī)格。
高淳取消限購之後，有媒體(tǐ)報道南(nán)京六合區也可能放(fàng)松限購，六合區不動産登記中(zhōng)心工(gōng)作人員(yuán)表示目前沒有放(fàng)開(kāi)，但不排除今後放(fàng)開(kāi)的可能性。
無論是高淳還是六合，都是南(nán)京的遠郊區，其中(zhōng)高淳區位于南(nán)京市南(nán)端，被譽爲南(nán)京的南(nán)大(dà)門，距離(lí)市中(zhōng)心約100公裏。而高淳的房價更是與南(nán)京市區不能相比，目前南(nán)京市區均價約2.8萬元/平方米，而高淳區隻有8500元/平方米上下(xià)。
易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進表示，高淳區最近兩年庫存量攀升，而其本身位置又(yòu)比較偏遠，存在一(yī)定去(qù)化難度，因此高淳取消限購有利于刺激購房需求，實現去(qù)庫存的目的。與此同時，有業内專家分(fēn)析稱，高淳此舉與當地人才引進戰略有關，推行差異化的樓市政策可以吸引到更多的人才，其目的更多的是基于導入人口推動當地産業發展考慮。
基于上述考慮，可以說高淳放(fàng)松限購對于南(nán)京全市的樓市走向不産生(shēng)決定性影響。然而放(fàng)松限購的信号意義卻很明顯，這容易被解讀爲對市場的松綁，從而改變對樓市的預期。
市場降溫
這種“試探性”的取消限購緣于南(nán)京樓市從5月起開(kāi)始走低。
中(zhōng)國指數研究院數據顯示，5月南(nán)京新批供應76.7萬平方米，環比增長16.2%，同比增幅更是達到了102.48%；庫存量達到370.22萬平方米，上升10.57%；當月南(nán)京供銷比下(xià)降至0.71，市場出現供過于求的局面。
成交數據更能直觀反映南(nán)京市場目前的現狀：5月南(nán)京全市成交54.74萬平方米，環比上月下(xià)降22.01%，但同比仍然增長44.95%。這說明相比于2018年的冷淡情況，南(nán)京5月成交仍然處于高位，但是與前四月相比，其在5月出現明顯下(xià)滑趨勢。
中(zhōng)原地産按周提供的數據則更有趨勢性，數據顯示，南(nán)京4月周均成交套數爲1500套左右，最高點甚至出現單周成交1980套，然而到了5月，周均成交爲1300套左右，6月第一(yī)周甚至直接出現腰斬局面，6月3日~9日這一(yī)周成交隻有532套，環比降幅達到47.7%，是典型二線城市中(zhōng)下(xià)降幅度最大(dà)的城市。
在經曆過2018年的冰凍期之後，南(nán)京樓市自開(kāi)年以來就走出了一(yī)波“大(dà)陽線”，4月30日，南(nán)京一(yī)日内迎來六宗住宅地塊公開(kāi)招拍，全部地塊均觸頂最高限價，其中(zhōng)江心洲G08地塊樓面價達到31980元/平方米。不隻是土地市場，3、4兩月南(nán)京常見日光盤，以江北(běi)、江甯爲代表的熱門闆塊更是屢屢突破限價。
然而此後政策導向驟然轉變。5月17日，銀保監會官網發布了銀保監發1〔2019〕23号文《關于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工(gōng)作的通知(zhī)》，全面收緊房企融資(zī)；5月18日，住建部點名佛山（樓盤）、蘇州、大(dà)連（樓盤）、南(nán)甯4個城市房價漲幅過高。一(yī)系列的收緊政策使得樓市風向迅速轉變，以南(nán)京爲代表的二線城市均走向下(xià)滑通道。
調控縮影
南(nán)京樓市正在經曆的一(yī)切或許是全國樓市的一(yī)個縮影。
從3、4月份的小(xiǎo)陽春市場火(huǒ)爆，再到5月市場下(xià)行，南(nán)京的調控走出了雙曲線。在市場上行期從嚴調控，針對地王、日光盤等現象做指導性的調節，包括收緊融資(zī)、點名高增長城市，甚至限制部分(fēn)拿高價地的房企在公開(kāi)市場融資(zī)；然而在市場有轉冷迹象時，又(yòu)适時推出試探性的限購松綁政策，以刺激高庫存區域的去(qù)化。
蘇州又(yòu)是與南(nán)京相反的路徑，在一(yī)路狂奔的成交數據與地王背後，這座城市正在開(kāi)啓最嚴限購。4月是蘇州成交的高點，當月蘇州新建商(shāng)品住宅成交破萬套，是2016年10月以來最高值，二手房成交近1.2萬套，環比增長99%，逼近2012年來曆史最高值；5月成交有所降低，但總體(tǐ)降幅不大(dà)，新建商(shāng)品住宅單月成交7911套。
更火(huǒ)熱的是蘇州土地市場，年内蘇州已經出現了3次百億級土拍，且多次出現“地王”，5月9日，河北(běi)房企榮盛首入蘇州，以68%的溢價率拿下(xià)了吳中(zhōng)區地王；4月底中(zhōng)海以30287元/平方米拿下(xià)的蘇州工(gōng)業園湖東闆塊宅地，打破了綠城在蘇州拿下(xià)的“蘇州桃花源”保持了十年的工(gōng)業園區單價地王的紀錄。
地市兩旺，蘇州不得不“上手段”。5月24日，蘇州市政府聯合住建局、發改委等部門召集30餘家地産商(shāng)召開(kāi)行業座談會。會上指出，如蘇州樓市的幾大(dà)指标得不到控制，7月後調控會即刻加碼，同時明确蘇州所有項目預售備案價不得超過4萬元/平方米，單個區域内新備案價格不得超過目前同類在售項目最高備案價格，限定蘇州全年房價漲幅目标必須控制在5%以内。
中(zhōng)原地産分(fēn)析師盧文曦表示，我(wǒ)國目前嚴格遵循房住不炒總基調，在市場過熱時會出台相關政策予以降溫，比如蘇州這樣的城市；同時也會有相應的托底政策，保證小(xiǎo)區域範圍内不至于出現房價大(dà)幅下(xià)調的情況，比如南(nán)京高淳區域，以避免引起社會或經濟問題。
