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日前，網傳湖北(běi)省恩施（樓盤）市房地産協會發布了《關于穩定恩施房地産市場價格預警的通知(zhī)》的“紅頭”文件，針對社會反映比較強烈的斷崖式降價問題進行了調查核實，對十條降價現象提出預警和相應的整改措施，房協還表示将協助主管部門對備案價格的下(xià)限底價進行制度性約束，确定良性的降價幅度比例區間。
今日，證券時報記者緻電(diàn)恩施市住建局求證，相關負責人表示：
“市房協房價預警文件屬實，我(wǒ)看過，這是市房協根據市場情況自己發布的。”
01
文件披露十條“罪狀”
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另外(wài)六條則包括低價誘客，引起市場波動極大(dà)；綜合成本與實際銷售價格形成巨大(dà)反差，給樓盤留下(xià)不可持續發展的空間；低價蓄客，甚至未辦理預售許可證即變相收取押金和辦卡；以分(fēn)銷、電(diàn)銷方式與第三方合作降價，用工(gōng)程款抵扣房、内部福利房等變相降價擾亂市場；銷售人員(yuán)到其他售樓部外(wài)拉客，影響惡劣；違反相關規範，樓層設計高度降低至2.7米左右，爲購房者入駐埋下(xià)矛盾隐患等。
02
恩施樓市現狀：
去(qù)庫存與補庫存的循環
過去(qù)兩年間，同許多三四線樓市一(yī)樣，恩施也迎來了一(yī)波大(dà)漲。
随着樓市去(qù)庫存政策的推進，恩施州在2016年6月出台了房地産去(qù)庫存的各項政策，包括調低首付比例，首套房公積金貸首付低至20%，二套符合首套标準的，首付僅需30%；擴大(dà)提取适用範圍，購房除本人、配偶外(wài)，子女、父母的公積金亦可疊加使用于同一(yī)套房；每年可提取一(yī)次公積金償還銀行本息；農民工(gōng)、個體(tǐ)戶進入公積金覆蓋範圍，繳存足額連續6個月以上即可申請公積金貸款等。
與此同時，棚改貨币化安置力度也有所加大(dà)，要求各縣市棚改貨币化安置比例不得低于60%。不再建設回遷安置房，按照“以購代建”進行安置，停止經濟實用房建設。實際操作中(zhōng)，2017年恩施市棚改完成開(kāi)工(gōng)2316套，其中(zhōng)貨币化安置1260套；2018年開(kāi)工(gōng)2209套，貨币化安置2113套。
這一(yī)政策取得了明顯的效果。2017年，恩施市新建商(shāng)品住宅的成交單價比去(qù)年上漲了592.64元/平方米，達到4988.64元/平方米；而2018年更上漲了1176.94元，漲幅達到23.59%。成交量方面，2017年新建商(shāng)品住宅成交受供量限制，成交量有所下(xià)跌，但出現了“搶房”的白(bái)熱化趨勢；2018年成交量同期相比上漲7.29%，累計總銷售額100億元，與2017年同期相比上漲26.58%。
值得注意的是，去(qù)化周期已經開(kāi)始拉長。2017年恩施市新建商(shāng)品房出清周期爲5個月左右，但根據2018年的報告，這一(yī)周期已經接近10個月。而新建非商(shāng)品住宅庫存高企，現有存量出清約需55個月。另一(yī)方面，補庫存還在進行時。2018年，恩施市全年商(shāng)品房屋新開(kāi)工(gōng)面積188.32萬方，近三年來首次高過銷售面積。
03止跌令背後：恩施GDP增速全省最低 房産依賴度高
恩施位于湖北(běi)省西部，屬于典型三四線城市。此次限制降價的做法，也被認爲反映出政府部門“托市”的思路。
恩施土家族苗族自治州包括1市7縣，州政府所在地恩施市是縣級市，其他七個縣包括利川、建始、巴東、宣恩、鹹豐、來鳳和鶴峰。恩施市全市總人口82萬，城市建成區面積45平方公裏。
記者注意到，2019年2月底由恩施州房協發布的《2018年度恩施房地産市場報告》顯示，2018年恩施市新建商(shāng)品住宅成交均價爲6165.58元/平米，爲全州最高，是該州房價最低的巴東縣均價的兩倍以上。相比之下(xià)，餘盤甩賣的價格比均價下(xià)降了30%左右，幾乎同2016年房價尚未開(kāi)始快速拉升時的價格持平。
由于交通等原因，恩施州的經濟情況相對不夠發達。官方數據顯示，2018年恩施州GDP總量爲871億元，是湖北(běi)省唯一(yī)一(yī)個未過千億的市州。
去(qù)年恩施州GDP增速爲6.2%，同樣是省内最低水平。
就區縣經濟而言，2018年，恩施市的政府債務餘額爲67.4億元，在湖北(běi)省各縣市中(zhōng)，規模僅次于武漢（樓盤）市瞎的黃陂區和江夏區。根據國盛證券的統計，2018年恩施市的債務率（地方政府債務餘額/綜合财力）爲150.4%。
中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉認爲，恩施隻是全國不發達城市的代表，屬于三四線城市中(zhōng)經濟相對落後區域。對房地産有一(yī)定依賴度。
該機構統計顯示，2018年恩施州完成房地産開(kāi)發總投資(zī)130.76億元，同比上漲27.14%；恩施土地出讓金規模爲45.34億元，同比漲幅超過100%。
他指出，這也反映出當前三四線樓市的一(yī)種普遍現狀，即随着房地産市場的降溫，很多城市開(kāi)始擔心經濟增長和财政收入受到影響，因此會出台托底性調控手段。
在此之前，已有部分(fēn)城市有過“止跌”的做法。今年3月，贛州（樓盤）市贛縣區發布停止特價房銷售通知(zhī)，要求特價房銷售前必上報住建局和物(wù)價局審批。在安徽的合肥（樓盤）、砀山、蕪湖（樓盤）等地，均出現過房地産項目降價銷售後又(yòu)被叫停的情況。
04
潮水退去(qù)，三四線開(kāi)始裸泳
中(zhōng)國社科院财經戰略研究院住房大(dà)數據項目組組長、中(zhōng)國社科院競争力模拟實驗室副主任鄒琳華對記者表示，對于恩施樓市而言，可能是短期上漲太快，需求退潮後剌激效力消退，就出現了降價壓力。
根據易居研究院中(zhōng)國百城房價報告，今年1-4月份全國三四線城市房價漲幅已遠遠小(xiǎo)于2017年的高位水平，即明顯走出了“過快上漲”的區間，同時此類漲幅也低于全國10.2%的平均水平，這體(tǐ)現了當前房價繼續降溫的态勢。
自2018年6月開(kāi)始，棚改風向開(kāi)始變化，住建部六部委随後也表示将控制棚改貨币化安置比例，更多采取新建安置房的方式。過去(qù)兩年間支撐三四線樓市暴漲的主要動力不再，這些地區所面臨的缺乏經濟和人口支撐的真實情況也就浮出了水面。當潮水退去(qù)，恩施市房協也隻能要求各個企業與之“共克時艱”。不過，鄒琳華也表示，該文件也隻是預警作用，降價作爲市場行爲，即使是政府也沒有有效手段來改變。
但必須要看到的是，三四線樓市也尚未達到房價轉跌的臨界點。緯房指數監測顯示，2019年4月，三四線城市房價平均環比上漲0.03%，漲速比上月收窄0.242個百分(fēn)點。118個三四線樣本城市中(zhōng)，上漲的城市爲71個，比上月減少1個，上漲城市占比爲60%。
嚴躍進指出，房價應該基于市場規劃和調控目标在合理區間波動。對于相關開(kāi)發商(shāng)和中(zhōng)介公司來說，後續營銷方面需要積極管控，防範爲(博客,微博)了沖業績而亂降價，或者是做一(yī)些名不副實的假降價。後續預計三四線城市還會有各類穩定房價的做法，這也利好市場和預期的穩定。
畢竟，房子是用來住不是用來炒的，這是大(dà)家喜聞樂見且熱切盼望的。
