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節後租房市場是否真的反常遇冷？旺季不旺？各城市市場表現具體(tǐ)差異何在？讓我(wǒ)們拿數據來說話(huà)。
1 又(yòu)迎節後“租房季”，成交量修複價趨穩
1.1 成交上漲，租房小(xiǎo)高峰如期而至
選取北(běi)上廣深杭蓉這六個綜合實力強的“年輕人逐夢之地”，也是流動人口衆多租賃市場發展快體(tǐ)量大(dà)的代表城市來一(yī)探究竟。
從租房成交量上來看，春節後各城市3月的租房成交環比2月都有明顯的提升。一(yī)方面2月本身自然日少，另一(yī)方面在租賃市場周期性中(zhōng)，春節後往往有一(yī)波租房小(xiǎo)高峰。
節後，大(dà)部分(fēn)人回歸工(gōng)作崗位，部分(fēn)人群城市間重新選擇帶來新的外(wài)來人口的流入，一(yī)二線城市如期迎來租房小(xiǎo)高峰。
圖1：重點城市2019年2月與3月租房成交量情況
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整體(tǐ)來看，3月以杭州（樓盤）、成都爲代表的熱點二線城市的租房成交量上漲程度明顯高于一(yī)線城市。杭州、成都3月租房成交量上漲近8成。
完善的城市建設、豐富的就業機會加之人才政策的傾斜，使得二線城市的人才吸引力加速提升，節後恐怕也有一(yī)些“逃離(lí)北(běi)上廣”的人群選擇在二線城市開(kāi)始新的工(gōng)作、生(shēng)活。
一(yī)線城市中(zhōng)，北(běi)京3月成交量環比上漲8.70%，若刨除2月春節幾天假期來看，3月的租房成交并未出現預期中(zhōng)的提升，市場表現相對平穩。而廣州（樓盤）、深圳（樓盤）3月租房成交量上漲5成以上，市場小(xiǎo)高峰明顯。珠三角區域人才吸附能力增強，租房成交量修複。
1.1 旺季價不旺，租金漲不動跌不下(xià)
各城市租房成交價方面市場表現耐人尋味。整體(tǐ)來看，一(yī)線城市的租房價格支撐力更高，尤其珠三角地區3月租房成交價環比上漲。而杭州、成都等熱門二線城市3月租房成交價不升反降。
圖2：重點城市2019年2月與3月租房成交均價情況
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實際上，租房市場相比住宅市場對季節周期反應更快。熱點城市租房市場在2018年底傳統租賃淡季表現冷淡，成交均價持續下(xià)跌。春節假期過後，2月的後兩周即開(kāi)始快速恢複，2月份整體(tǐ)上前冷後熱，導緻2月租房成交均價并未出現大(dà)幅上漲或下(xià)跌。
3月一(yī)部分(fēn)城市延續節後的租房熱度，而像北(běi)京、上海（樓盤）、杭州等城市則快速冷靜下(xià)來，恢複正常成交節奏，3月份整體(tǐ)租房成交價格出現小(xiǎo)幅回落。
圖3：重點城市2019年1季度租房挂牌均價情況
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結合重點城市1季度挂牌的租賃房源來看，重點城市3月租房挂牌均價除成都小(xiǎo)幅下(xià)跌以外(wài)其他城市均上漲。
1季度累計漲幅上海居前位，北(běi)京、上海挂牌均價累計上漲而成交價格微跌，高房租壓力下(xià)，北(běi)漂、滬漂傾向于尋求性價比高的房源，低租金的房屋成交更快。而廣州雖然成交價格上漲，挂牌價格卻持續走低，不排除有優質房源快速成交而其他房源挂牌周期長的原因，或許廣州租房人群更注重居住品質。
圖4：重點城市3月租房成交量價環比漲幅情況
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數據來源：諸葛找房數據研究中(zhōng)心
整體(tǐ)而言，重點城市租房價格在節後走勢分(fēn)化，一(yī)線城市成交均價總體(tǐ)趨穩，灣區略有上漲，但漲幅也有限。杭、蓉爲代表的熱點二線城市3月租房成交量上漲明顯，而成交均價下(xià)滑。
租賃市場小(xiǎo)高峰不見往昔熱度，這也與現今整個勞動力市場縮減趨勢一(yī)緻，新經濟引擎互聯網最先感受到就業寒冬也阻止了部分(fēn)年輕人湧入熱點城市的腳步，仍然租房的人也謹慎過日子，改善型租客減少。
2 主流租金區間不變，二線城市租賃需求升級
2.1 主流租金區間保持不變，京、滬低價房交易量微減
租房成交結構方面，一(yī)線城市中(zhōng)上海節後各價格區間成交變化不大(dà)，低價格區間成交均有不同程度的收窄，5000-8000元區間的成交上漲，租金在小(xiǎo)幅上調。北(běi)京3月3000元以下(xià)的租房成交占比收窄4個百分(fēn)點，合租房源及低價整租一(yī)居價格上漲。
深圳、廣州同樣低價格區間成交占比收窄，而租金萬元以上的占比增加，租金價格上浮，高端房源出租比例擴大(dà)。二線城市變化明顯，杭州“百元房”幾近消失，成都、杭州皆是1000元以下(xià)成交大(dà)幅減少，1000-2000元成交占比上漲，租金上調主要集中(zhōng)在合租房源及低租金的小(xiǎo)面積整租上，2000元以上各個價格區間成交占比變化不大(dà)。
圖5：重點城市2月、3月各價格區間租房成交量占比情況
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總體(tǐ)而言，一(yī)線4個城市租房價格區間在3000-8000元的成交占比皆上漲，整租的普租房源普遍價格小(xiǎo)幅上調；杭州、成都爲代表的二線城市“百元房”占比減少，1000-2000元成交擴大(dà)，合租房的價格上浮明顯。
2.2 二線城市租賃需求升級，大(dà)戶型成交更多
具體(tǐ)到各面積段租房成交情況，一(yī)線城市各面積段成交占比皆變化不大(dà)，但不同面積段租金價格變化各異：北(běi)京小(xiǎo)面積房源價格上漲，90平以上的大(dà)戶型租金下(xià)跌；上海普遍租金上漲，但50-70平方米的小(xiǎo)兩居漲幅最小(xiǎo)；深圳、廣州大(dà)面積高端房源租金上漲明顯。
圖6：一(yī)線城市2月、3月租房面積段分(fēn)布及各面積段租金漲跌幅情況
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而杭州、成都走勢則與一(yī)線城市不同，兩城普遍50-70平方米房源成交占比收窄，而90-140平方米租房占比擴大(dà)，租賃需求叠代升級。結合各面積段價格漲跌幅情況來看，兩城90-140平方米的房源租金普遍下(xià)跌。成都大(dà)戶型租金下(xià)跌更爲明顯，50-90平方米的普租房源價格更爲堅挺。
圖7：杭州、成都2月、3月租房面積段分(fēn)布及各面積段租金漲跌幅情況
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2.3 整租成本優勢顯現，合租比例收窄
整租、合租占比方面，6個重點城市皆是整租占大(dà)多數，除了家庭租房占比穩定，租客年輕化傾向于整租一(yī)居室以外(wài)，與朋友或同事一(yī)起整租一(yī)套房源也成爲越多越多新就業人群的選擇。
圖8：重點城市2月、3月整租合租占比情況
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整租居多，而一(yī)線、二線熱點城市租賃小(xiǎo)面積化，還有一(yī)個原因則是長租公寓的入駐。近年長租公寓搶灘布局熱點租賃城市，大(dà)量小(xiǎo)面積開(kāi)間整租入市。
圖9：主流長租公寓在六大(dà)城市門店(diàn)數量
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整體(tǐ)上，6個重點城市3月合租占比均有不同程度的收窄，北(běi)京、杭州尤爲明顯，節後是一(yī)部分(fēn)白(bái)領換租期，年輕租客們在自身經濟實力允許的情況下(xià)，也願意承受适當的房租來維持生(shēng)活品質，私密性好逐漸成爲年輕人租房首要關注點，小(xiǎo)面積戶型的整租更受寵。
3 整租、合租熱門商(shāng)圈各異，程序員(yuán)助漲合租市場
各個城市熱門租賃商(shāng)圈整租與合租分(fēn)布略有不同，從6個重點城市熱門租賃商(shāng)圈分(fēn)布來看，受租賃機構多在市區分(fēn)布影響，整租的熱門商(shāng)圈也都集中(zhōng)在市區或近郊區域。而合租熱門商(shāng)圈分(fēn)布，則更具有“地鐵房”特征，多分(fēn)布在地鐵沿線甚至終點站；另一(yī)個有趣的特點則是：6城的“軟件園”“科技城”等大(dà)型互聯網公司集聚地均登上合租的熱租榜。
龐大(dà)的程序員(yuán)群體(tǐ)目前整體(tǐ)自有住房比率還較低，或許是因爲程序員(yuán)大(dà)部分(fēn)還比較年輕，傳說中(zhōng)的超高薪水并不能讓很多人立刻在一(yī)、二線大(dà)城市擁有自己的房子，而更長的工(gōng)作時間，使得很多程序員(yuán)傾向于在公司附近尋找合租房租住。
（以下(xià)租房熱門商(shāng)圈按節後成交量排序）圖10：北(běi)京租房熱門商(shāng)圈一(yī)覽
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圖11：上海租房熱門商(shāng)圈一(yī)覽
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圖12：深圳租房熱門商(shāng)圈一(yī)覽
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圖13：廣州租房熱門商(shāng)圈一(yī)覽
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圖14：杭州租房熱門商(shāng)圈一(yī)覽
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圖15：成都租房熱門商(shāng)圈一(yī)覽
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以北(běi)京爲例，節後熱門整租商(shāng)圈集中(zhōng)在東部區域，五環内的望京、百子灣、雙井、廣安門商(shāng)圈吸附了大(dà)量注重通勤便利的工(gōng)作族；梨園、亦莊則得益于商(shāng)圈自身多家企業入駐，區域内的租住需求進一(yī)步擴大(dà)；常營、順義、黃村(cūn)憑借相對低廉的租金以及緊延地鐵線的區位，吸引大(dà)量城區外(wài)溢的租住需求。
合租的熱門商(shāng)圈更爲集中(zhōng)，多分(fēn)布在京北(běi)地區，但同時，合租熱門商(shāng)圈top10中(zhōng)，除望京商(shāng)圈外(wài)，其餘均分(fēn)布在五環外(wài)。擠不動的回龍觀，逃不出的天通苑，“回天組合”輔之龍澤、清河，一(yī)同承接了大(dà)量京北(běi)工(gōng)作人群的租住需求；而東西向“擁擠新貴”六号線上，常營、北(běi)關也位列前十。
圖15：北(běi)京租房熱門商(shāng)圈分(fēn)布
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成都的整租、合租商(shāng)圈分(fēn)布則更爲分(fēn)化。熱門合租商(shāng)圈top10中(zhōng)，前9位全部聚集在南(nán)邊以大(dà)源、天府軟件園爲中(zhōng)心的三環外(wài)。高新區天府新區由于企業衆多，吸引大(dà)批租戶。麓山高端社區聚集地，租賃需求也不容小(xiǎo)觑。
圖16：成都租房熱門商(shāng)圈分(fēn)布
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2019年，租房市場仍然持續獲得政策支持，包括刺激住房租賃消費(fèi)、完善住房市場和保障體(tǐ)系、新增城市利用集體(tǐ)建設用地建設租賃住房試點等政策第出台。此外(wài)在供給方面，上海、杭州等城市租賃地塊積極推進，多宗成交，加大(dà)供給改善租賃市場供需平衡，租賃市場理應向好。
總體(tǐ)來看，節後重點城市租賃市場成交普遍上漲，但租金漲跌各異，部分(fēn)城市租客淨增量減少，仍然租房的人還想壓縮租房開(kāi)支，改善型租客減少，多種因素疊加，給一(yī)二線租房市場帶來了一(yī)定的需求壓力。
現今租賃市場仍然較爲穩定，預計2019年租賃市場發展穩中(zhōng)向好，規模繼續擴大(dà)。同時，租賃市場監管力度不會減弱，相關制度也會更加完善。
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