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文丨潮哥
01
成交量拉升、開(kāi)發商(shāng)激進拿地、地王重現，一(yī)系列預示樓市不僅回春且有入夏迹象的字眼，出現在媒體(tǐ)、自媒體(tǐ)标題上，好似回到了2016年那個群魔亂舞的時代。
讓人産生(shēng)了隻要入局就能賺錢的錯覺。
以至于很多人沒有注意到藏在開(kāi)發商(shāng)年報中(zhōng)的一(yī)個數據：
計提。
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據21世紀經濟報道統計的數據顯示：
以萬科、保利、綠城、陽光城(000671)、泰禾、藍(lán)光發展(600466)和招商(shāng)蛇口爲統計樣本，計算這些房企在一(yī)線、二線和三四線城市的計提存貨跌價準備金額分(fēn)别爲21.95億元、45.63億元和4.98億元。
所謂計提跌價準備，就是開(kāi)發商(shāng)在某些城市的項目，做好了不打算賺多少錢的準備，欲揮淚斬倉，快點套現出局。
試想一(yī)下(xià)，如果樓市處在牛市周期中(zhōng)，開(kāi)發商(shāng)巴不得捂盤惜售，哪會隻求快速出倉。
導緻開(kāi)發商(shāng)有這種想法的原因：
第一(yī)，可能是當時拿地時過于激進，成本太高，現在不好賣，迫不得已；
第二，地方政府限價，且開(kāi)發商(shāng)多認爲樓市調控依舊(jiù)，限價目前不會放(fàng)松。
有了這個邏輯，上市房企的計提存貨跌價準備，也被人看作是房價下(xià)行或者滞漲的信号。
02
中(zhōng)國人買房向來買漲不買跌，計提跌價準備，意味着項目銷路難，要想快速清倉脫手，隻能便宜甩賣。
具體(tǐ)來看開(kāi)發商(shāng)在各類城市的計提跌價數據。
四個一(yī)線城市中(zhōng)，被統計在内的房企在廣州（樓盤）的計提存貨跌價準備金額爲10.9億元，爲所有城市中(zhōng)最高，在北(běi)京（樓盤）、上海（樓盤）的計提金額分(fēn)别爲0.57億元、6.58億元，在深圳（樓盤）暫無計提。
二線城市方面，所統計房企在南(nán)京（樓盤）、廈門（樓盤）、合肥（樓盤）、佛山（樓盤）、珠海（樓盤）、大(dà)連（樓盤）等17個城市有計提存貨跌價準備。其中(zhōng)廈門計提金額最高，爲8.106億元，包括泰禾8460萬元、陽光城1.57億元，以及保利5.69億元。
在過去(qù)兩年房價上漲最快、市場火(huǒ)爆的二線城市廈門、西安（樓盤）、成都，是計提最多最頻(pín)繁的。三四線城市更是重災區。
開(kāi)發商(shāng)在某城市的個别項目，因爲地理位置不好，再加上限價調控，有計提跌價準備屬于正常現象，比如北(běi)京、上海以及多數二線城市。
廈門、西安、成都以及三四線城市爲何會成爲重災區？
三四線城市是重災區好理解，畢竟大(dà)多數三四線城市人口在流失，上一(yī)輪牛市主要靠的是兩大(dà)法寶：1、去(qù)庫存命令；2、貨币棚改。
如今大(dà)家都忙着調控，調控觸手早就伸向了部分(fēn)三四線城市，沒人再喊去(qù)庫存。此外(wài)，去(qù)年國開(kāi)行就表态，未來棚改将分(fēn)化，房價上漲壓力小(xiǎo)，庫存大(dà)的城市仍貨币棚改；房價上漲壓力大(dà)、庫存小(xiǎo)的城市，改爲安置房棚改。
2019年絕大(dà)多數地區棚改計劃縮水，可以說，三四線城市樓市“熄火(huǒ)鍵”已經被按下(xià)。
廈門、西安、成都這三個上一(yī)輪房價異常火(huǒ)爆的城市，爲何也是開(kāi)發商(shāng)計提跌價的重災區？
原因就是因爲上一(yī)輪太過火(huǒ)爆，開(kāi)發商(shāng)拿地太過激進。
比如西安，2017年，西安土地市場共計成交180宗土地，其中(zhōng)商(shāng)業用地成交67宗，住宅用地成交108宗，僅住宅用地就攬金255.86億。僅三月份，就賣出了37宗土地。
2017年的西安，創下(xià)了12362元/平方米的樓面價，和當下(xià)西安二手房均價（1.5萬/平方米）差不多。
再比如廈門，2017年9月29日，在廈門時值“金九”的最後一(yī)場土拍中(zhōng)，金茂以20.91億元競得翔安區2017XP08商(shāng)住地塊，成交樓面價達29450.7元/平方米。
這個事去(qù)年被很多媒體(tǐ)曝出，按照樓面價，金茂當初估算的預售價超4萬元/平米，結果開(kāi)盤的時候，售價僅爲2.8萬元/平方米，比樓面價還低，算是虧本甩賣。
成都方面。據數據顯示，2016年的成都至少誕生(shēng)了12個地王。
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2017年成都武侯區的樓面價沖破了1.7萬元/平米，基本上追齊了東部沿海城市。
盡管作爲西南(nán)雙子星的成都，在國家中(zhōng)心城市頭銜加身後，确實潛力無窮，但就目前情況來看，成都的土地價值尚處于挖掘期，兌現似乎來得太早。換句話(huà)說，成都已經透支了。
透支帶來的結果，廈門金茂已經給出了答案。
自己釀的苦果，隻有自己嘗。在調控周期結束渺渺無期時，當年激進犯下(xià)的錯，如今開(kāi)發商(shāng)隻能以計提跌價準備來償還。
03
房企年報上個月發布，當時許多城市都有回暖迹象，但開(kāi)發商(shāng)仍做計提跌價準備，由此可見，嗅覺靈敏的上市房企其實已經預感到：
到處渲染的回暖情緒，隻會引發中(zhōng)央新一(yī)輪政策收緊。
果不其然，前些天中(zhōng)央召開(kāi)的重要會議，再次強調“房住不炒”，要落實好地方政府主體(tǐ)責任的長效調控機制，算是一(yī)次旁敲側擊。
與此同時，北(běi)京、長沙（樓盤）、合肥、西安等10個城市已經開(kāi)啓了新一(yī)輪收緊政策，這幾天因爲土地市場火(huǒ)爆，一(yī)天拿下(xià)兩個地王的蘇州（樓盤），新一(yī)輪調控政策也正在研究中(zhōng)。
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中(zhōng)央要牢牢掌控船舵，穩定航行，不然讓樓市再次迷失。
由此也可以看到，未來樓市的發展，究竟怎麽走，不要看七嘴八舌的媒體(tǐ)說了什麽，而要看開(kāi)發商(shāng)尤其是上市房企在做什麽，他們的一(yī)舉一(yī)動都是信号。
比如，開(kāi)發商(shāng)們在一(yī)些城市做計提跌價準備的時候，又(yòu)重燃拿地激情，在蘇州、常州（樓盤）、杭州（樓盤）、無錫（樓盤）、東莞（樓盤）等地摘下(xià)地王。
計提跌價隻是部分(fēn)項目，最多也隻是短暫虧損，總體(tǐ)而言，中(zhōng)心城市以及中(zhōng)心城市形成的城市群、都市圈的樓市值得長期看好，這是城市化進程決定的。
