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張達
最近，高層對房地産的“喊話(huà)”有點密集，僅4月19日一(yī)天就兩度重申“房住不炒”定位。而就在此前兩天，央行參事盛松成撰文稱，要警惕新一(yī)輪房價上漲，堅持房地産調控不動搖；再往前推幾天，人民日報和新華社相繼發文指出，放(fàng)寬落戶條件不等于放(fàng)松房地産調控，“房住不炒”定位不變。
如此密集的“喊話(huà)”，也許是因爲近期房地産“小(xiǎo)陽春”引起了警覺。3月，房價上漲城市數量增加，二手房價格全面上漲，部分(fēn)城市量價齊升。同時，1～3月，房地産開(kāi)發投資(zī)增速再創新高，達到11.8%，全國商(shāng)品房銷售面積和銷售額、房企到位資(zī)金等增速均有所反彈。部分(fēn)二線城市土地市場升溫，“地王”再現，溢價率大(dà)幅上升。此外(wài)，3月居民新增短期貸款創紀錄，被指是資(zī)金變相流入房地産領域。再加上國家發改委出台的新型城鎮化政策中(zhōng)要求大(dà)城市全面放(fàng)開(kāi)/放(fàng)寬落戶限制，引發了調控政策放(fàng)松的猜想。總而言之，市場預期又(yòu)開(kāi)始躁動，房地産市場似乎又(yòu)要熱起來了。
近期，住建部對一(yī)季度房地産市場進行專題調研時也指出，部分(fēn)熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，需要引起高度關注，并已經對房價、地價波動幅度較大(dà)的城市進行了預警提示。高層頻(pín)頻(pín)喊話(huà)，意在關鍵時刻穩定市場預期，防止炒作風氣再度擡頭。最近，部分(fēn)熱點城市也出台了收緊政策，如二手房成交反彈的北(běi)京（樓盤），國管公積金貸款政策收緊；土拍市場過熱的合肥（樓盤），下(xià)調了熱點區域居住土地最高限價；樓市回暖的長沙（樓盤），停止二套房契稅優惠政策等。
落實一(yī)城一(yī)策、因城施策的前提是堅持“房住不炒”定位，未來無論城市政府如何微調政策，這一(yī)定位不能改變。改善性需求、剛性需求、新型城鎮化推進帶來的新增居住需求将得到支持，而投資(zī)、投機性購房需求将繼續被抑制和遏制，如呼和浩特（樓盤）和甯波（樓盤）的人才購房新政中(zhōng)都提到5年内不得上市交易，就是爲了抑制投資(zī)投機。同時，“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目标不會改變，要防止出現大(dà)起大(dà)落，确保房地産市場平穩健康發展。可以預見，未來房價、地價波動幅度較大(dà)的城市仍可能被住建部約談預警，政策可能進一(yī)步收緊。當然，市場降溫明顯、前期政策過嚴的城市也可能微調寬松。中(zhōng)央給了城市政府更大(dà)的調控自主權，同時也考驗着他們的調控智慧。
3月房地産市場出現的變化，源于政策邊際調整後帶來的心理變化，說到底也屬于預期問題。中(zhōng)央再次強調“房住不炒”，意味着政策層面大(dà)面積放(fàng)松的可能性不大(dà)，在宏觀經濟好于預期的背景下(xià)，貨币政策進一(yī)步全面放(fàng)松的可能性也比較小(xiǎo)，特别是針對房地産的“閥門”将繼續緊擰，寄望樓市“小(xiǎo)陽春”變成大(dà)反彈的“盛夏”，可能隻是一(yī)種幻想。
