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每日經濟新聞(博客,微博)記者 王佳飛 每日經濟新聞編輯 魏文藝
售價26000元/平方米，比周圍樓盤便宜30%，共有3907人參與選房，但1244套房子僅僅選走60套，棄購率高達98.5%……
這是近期北(běi)京（樓盤）一(yī)共有産權房項目遭遇到的尴尬場景。
然而，《每日經濟新聞》記者近日實地走訪北(běi)京多個共有産權項目發現，上述項目并非個案。那麽，有着巨大(dà)價格優勢的北(běi)京共有産權房爲何不受購房者待見？
慘淡銷售
北(běi)京的共有産權房價格通常比周圍的限競房項目要便宜30%，曾經一(yī)房難求，如今卻異常慘淡，“價格低、需求高”的基本經濟學原理在北(běi)京共有産權房市場似乎失效了。
《每日經濟新聞》記者注意到，北(běi)京共有産權房的高棄購率現象始于2018年末。
2018年10月15日，大(dà)興四季盛景園第一(yī)次申購，參與搖号的家庭共2191戶，房源共2224套，最終隻選走了可憐的28套（不含次日選房結果）。
2019年1月14日，房山區金隅·金林嘉苑公開(kāi)選房當天，900人報名，但最後卻隻有180多人購房，其餘全部棄購，棄購率将近80%。
3月20日，城志(zhì)暢悅園首日564人共選走約121套房，次日非京籍選房30套，棄選率達81.9%。
而4月13日，金融街(000402)·金悅嘉苑開(kāi)始選房，售價爲26000元/平方米，比周圍樓盤便宜30%。該盤共有3907人參與選房，但1244套房子僅僅選走60套，棄購率高達98.5%，這已經不能用慘烈來形容了。
4月15日，《每日經濟新聞》記者來到金融街·金悅嘉苑售樓處，銷售人員(yuán)表示房源還多。
該項目不遠處的金林嘉苑銷售人員(yuán)也告訴記者：“我(wǒ)們項目共1700多套房源，現在還有1000多套，您感興趣的話(huà)可以申請下(xià)期購買。”不過對于何時再次申購，該銷售人員(yuán)表示自己也不清楚。
而尚未開(kāi)售的韓建·慧園銷售人員(yuán)似乎對項目也不樂觀。該項目4月17日公開(kāi)搖号的後，尚未舉行選房活動。“我(wǒ)們提供1100套房源，但目前有1700多戶申請。”該銷售人員(yuán)告訴記者：“現在還沒開(kāi)售，但應該會有房源剩餘，您可以持續關注。”
要知(zhī)道，該樓盤售價僅爲13500元/平方米，在北(běi)京樓市堪稱“白(bái)菜價”，被稱爲“北(běi)京價格最低的共有産權房項目”。
值得注意的是，雖然作爲保障性質的共有産權房對購房者有着資(zī)格限制，但是房山區對購房人資(zī)格限制處于較爲寬松的狀态。相較于北(běi)京其他區需要非京籍購房者在本區有連續向前12個月及3年不等的社保繳納，房山區該項指标僅需要6個月。
顯而易見的是，該政策對銷售的促進作用并不明顯。
先天不足
一(yī)切表象都有其背後邏輯。通過《每日經濟新聞》記者實地走訪，北(běi)京共有産權房滞銷的原因逐漸清晰。
偏僻的位置恐怕是共有産權房給人的第一(yī)印象。
有趣的是，可能是自知(zhī)偏僻，很多共有産權房的售樓處并不在項目現場。上文提及的韓建·慧園售樓處和項目現場相距達30公裏，金悅嘉苑的項目地也在售樓處的6公裏之外(wài)。
“那附近有點偏啊，不通地鐵，現在隻有40分(fēn)鍾一(yī)班的那種鄉間公交。”在前往位于北(běi)京南(nán)六環以南(nán)的金悅嘉苑的路上，出租車(chē)司機告訴記者。
記者看到，在通往該項目的路口停着不少三輪車(chē)和“黑車(chē)”，不時在招攬着來往的行人。
價格優勢可能隻是表面。
金悅嘉苑銷售均價26000元/平方米，産權份額比例爲80%，按照此比例計算，100%的産權價格則爲32500元/平方米，相比于周圍項目優勢并不明顯。
記者發現，金悅嘉苑附近有兩個在售的限競房項目，分(fēn)别爲旭輝城和金樾和著，售價分(fēn)别爲37000元/平方米和34000元/平方米，而且沒有種種政策性限制。顯然，金悅嘉苑和上述兩個限競房項目的價格之間并未拉開(kāi)太多差距。
易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者：“雖然共有産權房價格比較便宜，但是從産權份額角度計算，其實是差不多的。換而言之，這是以放(fàng)棄部分(fēn)産權比例爲代價的。”
出售受限制也是共有産權購房者的一(yī)個顧慮。
不少家庭在接受《每日經濟新聞》記者采訪時均表示，共有産權房隻是暫時之選，将來肯定會考慮改善居住。
但政策規定，共有産權住房購房人取得不動産權證未滿5年的，不允許轉讓房屋産權份額；滿5年後，可按市場價格轉讓所購房屋産權份額給代持機構，代持機構放(fàng)棄優先購買權的，才能夠轉讓給其他符合共有産權住房購買條件的家庭。
也即，出售共有産權房将來的退出不能夠像普通商(shāng)品房一(yī)樣自由。
此外(wài)，年輕的剛需客買房子都會考慮子女入學政策。雖然4月1日北(běi)京市重申共有産權住房屬于産品住房，其入學政策與其他商(shāng)品房一(yī)緻，不會出現差别對待。但是嚴躍進向記者表示：“此次北(běi)京給予了明确規定，但是否可以操作和落地，這可能也還是很多購房者顧慮和疑慮的地方。”
然而這些都不是滞銷的決定原因。
買方市場
“不排除近期北(běi)京住房供應規模大(dà)，這個時候其實很多購房者做了兩套方案，或在認購到了部分(fēn)優質商(shāng)品住房後，會放(fàng)棄此類共有産權住房。”嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示。
事實上，當下(xià)北(běi)京購房者有了更多的選擇。
因爲供應量激增，2018年北(běi)京全年供應的共有産權房達到32000套，但是真正銷售的隻有50%，還有高達1.6萬套房子被剩下(xià)了。
一(yī)面是房源大(dà)量剩餘，一(yī)面是市場繼續供應。
2019年3月22日，北(běi)京市住房城鄉建設委、市發展改革委、市規劃自然資(zī)源委聯合下(xià)發的《關于印發2019年度政策性住房首批開(kāi)工(gōng)竣工(gōng)計劃的通知(zhī)》顯示，計劃2019年開(kāi)工(gōng)政策性産權房項目71個、房源約9萬套。
限競房的存在構成了對共有産權房強有力的沖擊。
北(běi)京中(zhōng)原的統計數據顯示，随着2018年北(běi)京限競房供應井噴，截至今年3月底，北(běi)京共有49個限競房項目取得預售證（去(qù)除自持和聯合地塊共計45個），累計供應3萬套，供應面積364萬平方米；有開(kāi)盤網簽記錄的項目40個，成交7631套，成交面積80萬平方米，證載存量約2.25萬套，存量面積281萬平方米。
公開(kāi)資(zī)料顯示，目前北(běi)京庫存已經達到6.88萬套，是房地産調控兩年多來的最高點，預計2019年入市的限競房有望超過6萬套。
總之，北(běi)京的剛需客有了更多選擇，整個市場變成了“買方市場”，這令“白(bái)菜價”的房源真的如同白(bái)菜一(yī)樣堆疊如山。
當然，這也說明北(běi)京穩定房價政策的成功有效。
4月17日，公布了搖号結果的房山區韓建·慧園當場并未進行選房，這個被稱爲“北(běi)京價格最低的共有産權房項目”會不會重蹈高棄購率的命運尚不得而知(zhī)。
（文章來源：鎂刻地産原創，喜歡請關注微信号meikedichan)
