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本文轉載自公衆号：“櫻桃大(dà)房子”
作者：櫻桃
1.
昨天，長沙的一(yī)個文件得到了官方證實，即停止執行對家庭第二套改善性住房的契稅優惠政策，也就是二套房按4%的稅率征收契稅。而目前其他城市都還在繼續執行這個優惠政策。
100萬的房子，大(dà)概多交兩三萬塊稅費(fèi)。
很多城市都想破腦袋怎麽在“一(yī)城一(yī)策”的掩蓋下(xià)偷偷放(fàng)松調控呢，長沙反而逆勢收緊調控了！
這是一(yī)種奮不顧身給自己捅刀子的就義精神啊！
要知(zhī)道長沙現在新房市場搶客戶，優惠降價、轉介等折扣活動頻(pín)繁，還有開(kāi)發商(shāng)推出分(fēn)期付款的活動，也就意味着市場并沒有那麽好，銷售還是有點壓力的。
如果按照大(dà)多數城市的思路，不應該是先偷偷的放(fàng)松限價，比如杭州（樓盤），這樣新房就可以悄悄漲價了，然後開(kāi)發商(shāng)也有了拿地的動力，地也好賣了，地價也能漲了，一(yī)切都順理成章，再想方設法通過人才引進放(fàng)松限購，增加需求。其他城市比如合肥（樓盤），珠海（樓盤）也都偷偷放(fàng)松限購了，而放(fàng)松限價的城市就更多了。
但長沙卻讓開(kāi)發商(shāng)很失望，長沙爲了穩定房價，去(qù)年在每個片區都推出了一(yī)些雙限房，就是競地價，限房價，在賣地時就限死了房價，比如最高端的梅溪湖片區，有個臨湖的新盤賣9970元/平米，而旁邊的二手房賣到了1.7萬/平米，倒挂非常明顯。
長沙根據地價定房價，開(kāi)發商(shāng)在長沙市場别想獲得暴利，真的隻能是薄利。
而需求端的調控，就更讓開(kāi)發商(shāng)和投資(zī)客絕望了，當然也誤傷了一(yī)部分(fēn)真正的剛改需求。
長沙的調控手段，有的條款比一(yī)線城市還嚴厲。比如人才落戶也要滿1年才能買，而對本地剛改，也就是對二套房限制的非常死，你要換房可以，要麽賣掉第一(yī)套房再買，要麽就等第一(yī)套房拿到房産證4年以後才能買第二套，而剛改一(yī)般不太舍得或者不敢賣掉手上的房子去(qù)換房。
正是因爲這麽嚴厲的調控，才把長沙市場人爲的打趴了，很多新房目前都在打折。
政府的初衷是好的，一(yī)切都是爲了反炒房，打造一(yī)個剛需的幸福之都，盡量維持低房價。
2.
很多人想不明白(bái)，長沙房價已經穩定了，爲何還要在此時加碼調控呢？
櫻桃跟長沙地産圈的朋友也進行了交流，地産公司的朋友認爲，這次應該是湖南(nán)省在一(yī)城一(yī)策的前提下(xià)，要求長沙自主作出的決策。
主要有三點：
1、今年開(kāi)年後長沙土地市場迅速反彈，雙限地接連熔斷搖号，已多次出現二三十家搶同一(yī)塊地的情況，可能擔心熱度會迅速傳導到新房市場，需要進一(yī)步調控；
2、去(qù)年625新政毫無預兆出台前後，湖南(nán)日報十分(fēn)罕見連發四篇社論，痛批長沙樓市亂象，這背後很顯然是湖南(nán)高層領導授意，要求促進長沙房地産市場平穩健康發展。
3、湖南(nán)是全國唯一(yī)至少是少數公開(kāi)表态，房價窪地構成了城市競争力，并稱将繼續維持這種優勢。
我(wǒ)們梳理一(yī)下(xià)長沙過去(qù)對房地産的态度，長沙副市長去(qù)年10月份說過，長沙房價低是長沙的一(yī)個優勢，創業就業成本低，如果房價高了會增加這些成本，這在目前GDP過萬億的城市中(zhōng)，長沙是唯一(yī)一(yī)個房價沒有過萬的城市，這是長沙引以爲傲的資(zī)本。
而房價沒有過萬的原因，在副市長看來，就是即時嚴格調控的功勞。
去(qù)年11月，長沙市長再次開(kāi)會，強調按照“保剛需、穩房價、反炒房”的目标要求，讓長沙房價始終保持相對穩定，絕不讓長沙成爲炒房者的陣地。支持實體(tǐ)經濟發展。
從長沙開(kāi)會的措辭和态度可以看出，反炒房，保持長沙低房價作爲長沙的一(yī)個競争力，支持實體(tǐ)經濟發展已經成爲省裏到市裏官場統一(yī)的思想和理念了。
否則你根本無法理解長沙屢屢調控和解釋爲什麽要對房地産下(xià)狠手。
當然，長沙也有足夠的底氣不靠房地産，因爲長沙的土地财政依賴度這幾年都很低，隻有22%左右，排在全國三十多名。
3.
櫻桃的長沙房企朋友認爲，長沙夾在珠三角和武漢（樓盤）兩大(dà)人流黑洞之間，在此壓力下(xià)，長沙還能連續多年保持人口淨流入，不得不說與長沙的低房價優勢有關，也許長沙官員(yuán)也是這麽想的呢。
2018年人口增加最快的10個城市分(fēn)别是深圳（樓盤）、廣州（樓盤）、西安（樓盤）、杭州、成都、重慶（樓盤）、鄭州（樓盤）、佛山（樓盤）、長沙和甯波（樓盤），長沙排全國第九，一(yī)年增加了23.66萬人。
如果長沙房價上漲過快，而收入漲的慢(màn)的話(huà)，那很多在廣東的人就不會回流長沙了。
下(xià)圖是今年2月0731房産網統計的，長沙内五區和四縣的新房價格，分(fēn)開(kāi)計算，内五區都沒有過萬。
這對剛需而言，是非常好的政策時機，剛需們都要感謝政府的調控，不用那麽焦慮每天爲了擔心房價上漲而不能安心工(gōng)作了。
4.
最後還有一(yī)個問題，一(yī)直争議比較大(dà)，就是長沙到底值不值投資(zī)。
長沙房價從2011年到2016年，幾乎沒有漲，橫盤了五年時間，2016、2017年大(dà)部分(fēn)較新的個盤翻倍，老破舊(jiù)上漲50%到翻倍之間，随後立即被調控，整體(tǐ)而言，長沙相比其他二線城市來說，性價比較高，租售比非常好，且GDP上萬億，人口流入較快，小(xiǎo)學生(shēng)數量又(yòu)多，這也是爲什麽全國投資(zī)客都對長沙虎視眈眈的原因。
所以多方認爲，長沙是窪地。
而空方認爲，政府的反炒房鬥争持續不斷，限購又(yòu)無法破除，限售4年，一(yī)旦失去(qù)了流動性，價值大(dà)打折扣。
另外(wài)，長沙并不缺房子，目前長沙市區戶籍人口（347萬）加流動人口（249萬），人均住房面積已超過45平方米，套均面積已超過125平方米。長沙福利房多，長期供大(dà)于求，所以長沙房價很難漲起來。
長沙2011年之前福利房确實多，長沙本地人一(yī)家兩三套房是常态，但這就能說明過剩了嗎(ma)？哪個省會城市的本地人不是幾套房？你看到的是本地人有房，但我(wǒ)看到的是外(wài)地很多人還沒有買房。
本地人不需要改善了嗎(ma)？還有大(dà)量外(wài)地人進城不用買房嗎(ma)？這些不是需求嗎(ma)？
二環内的新房永遠賣不完嗎(ma)？三環内的新房永遠過剩嗎(ma)？賣完後不是二手房唱(chàng)主角嗎(ma)？
我(wǒ)2011年在長沙工(gōng)作的時候，當時房價五六千左右，就想不明白(bái)一(yī)個問題，長沙這麽多新房，嚴重供過于求，以後房價不可能再漲了，而這也成了我(wǒ)們業内同事的一(yī)個共識，手裏有兩三套的人得出一(yī)個共同的決定是，再也不打算買房了。
但誰也沒想到2016年長沙也迎來了暴漲，市場迅速去(qù)化，經過那幾年，洋湖，梅溪湖，濱江新城的新盤不知(zhī)不覺一(yī)個個都快賣完了。
以前那些住福利房的人，也都慢(màn)慢(màn)的換房了，因爲品質差，要麽就是配套不好。福利房再賣給中(zhōng)低收入人群。
但長沙現在壓低房價，大(dà)力發展實業的思路是對的。隻有夯實了身體(tǐ)機能，讓實業發展起來，讓老百姓(603883)賺了錢，手裏有了錢，剛需才有錢去(qù)買房，城市才更有吸引力！
短期長沙在調控的利器之下(xià)确實難以翻身，但長期我(wǒ)看好長沙！
