一(yī)季度土地市場量價齊跌 強二線城市成房企争奪熱點

　　每日經濟新聞(博客,微博)記者 唐潔 每日經濟新聞編輯 魏文藝

　　近日，中(zhōng)國指數研究院發布報告顯示，今年1至3月，受監測的全國300個主要城市土地市場供求兩端同比縮水：土地出讓金總額爲8281億元，同比減少16%；土地成交樓面均價爲每平方米2176元，同比下(xià)降3%。同時，平均溢價率爲13%，同比下(xià)降6個百分(fēn)點。

　　易居研究院研究員(yuán)王若辰向《每日經濟新聞》記者表示，3月土地市場分(fēn)化非常明顯，一(yī)線城市成交量繼續下(xià)降，主要是受到城市土地供應量持續減少的影響；熱點二線城市地價則反彈明顯，一(yī)方面因爲一(yī)季度房企發債融資(zī)較多帶來資(zī)金面好轉；另一(yī)方面因爲房企拿地預期從三四線城市向一(yī)二線城市轉移。

　　3月份土地市場回溫

　　中(zhōng)國指數研究院報告顯示，2019年1~3月，全國300個城市土地市場整體(tǐ)供求量同比下(xià)滑，僅一(yī)線城市供求上行價格，成交方面整體(tǐ)量價齊跌，宅地均價小(xiǎo)幅上漲。土地市場整體(tǐ)下(xià)行，出讓金同比降近兩成，樓面均價及溢價率同比均降，政策調控不斷鞏固深化，效果明顯。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，受春節因素影響，今年1~2月份土地市場持續萎縮，但3月份全國300個城市土地成交量價均出現回升環比上漲。

　　同策研究院監測數據顯示，截至3月31日統計數據，3月份全國300個城市建設用地共成交1432宗，比上月增加83宗，比去(qù)年同期減少831宗；成交金額達2827.06億元，環比增長35.74%，同比下(xià)降11.26%；成交建面11208.86萬平方米，環比增長12.22%，但同比下(xià)降35.12%；平均成交樓闆價爲2522.16元/平方米，環比上漲20.96%，同比上漲36.79%。

　　上海（樓盤）易居房地産研究院4月3日發布的《2019年3月40城土地市場報告》顯示，一(yī)線城市成交建築面積環比下(xià)降9.4%，成交均價微幅下(xià)跌；二線城市成交建築面積環比下(xià)降1.2%，成交均價環比上漲8.4%；三線城市成交建築面積環比增長29.1%，同比下(xià)降57.6%，成交均價環比上漲0.8%。

　　王若辰表示，分(fēn)城市來看，一(yī)線城市正在執行嚴厲的調控措施，部分(fēn)城市嚴格控制供地量，如北(běi)京（樓盤）和深圳（樓盤）3月份均無土地成交，成交面積繼續環比下(xià)降，成交均價也小(xiǎo)幅下(xià)跌，但總體(tǐ)溢價率維持在較低水平。部分(fēn)熱點二線城市3月份地價上漲較明顯，帶動整個闆塊地價上漲，主要由于房企資(zī)金面的好轉及拿地預期的變化。

　　房企争奪強二線城市

　　3月份，熱點二線城市地價反彈明顯。易居研究院數據顯示，3月份二線城市土地成交建築面積爲2111.5萬平方米，環比下(xià)降1.2%，同比下(xià)降31.4%；6個月移動平均成交價爲3921.5元/平方米，環比上漲8.4%，同比下(xià)跌7.1%。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，今年一(yī)季度房企投資(zī)态度較爲審慎，或放(fàng)緩投資(zī)步伐或堅持區域深耕，以實現穩健發展。但同時，頭部房企的規模之争依然激烈。據億翰智庫統計數據，今年前3個月，TOP10房企新增貨值總計爲7036億元；TOP20房企新增貨值爲10268.8億元；TOP30房企新增貨值總計爲12204億元。

　　同策研究院指出，在2018年下(xià)半年市場遇冷的行情下(xià)，多幅土地流拍，部分(fēn)城市地方政府對土拍政策進行了适當調整，如降低起拍價、減少拍賣限制等，以提高房企拍地積極性。在土拍政策刺激下(xià)，二線城市土地成交溢價率擡高。今年初以來，房企的前期回籠資(zī)金也較爲充裕，當調低淨利潤率加大(dà)投資(zī)力度時，便有了争相搶奪強二線城市地塊情況的出現。

　　3月7日，武漢（樓盤）順利出讓4宗地塊，出讓金額達43億元；3月21日，合肥（樓盤）成功出讓6宗涉宅地塊，吸引了近50家房企競拍，共攬金124.47億元；3月29日，杭州（樓盤）出讓5宗住宅用地，單日攬金73億元；同樣在3月29日，南(nán)京（樓盤）7幅地塊順利出讓，總金額達120.79億元……

　　而且，3月份熱點二線城市的這波土拍熱潮繼續向4月份蔓延。

　　4月2日，杭州主城區出讓4宗地塊，其中(zhōng)2宗住宅用地被陽光城(000671)、金地分(fēn)别以總價15.7億元、17.6億元競得；4月3日，無錫（樓盤）集中(zhōng)出讓5宗地塊，吸引了近60家房企參與競拍，其中(zhōng)備受關注的4宗涉宅地塊總出讓面積22.3萬平方米，起拍總價40.6億元，最終成交總價達53.1億元。

　　值得注意的是，三線城市土地市場則持續降溫态勢。數據顯示，今年3月份三線城市土地成交建築面積爲496.6萬平方米，受春節因素環比增長29.1%，同比下(xià)降57.6%，同比增幅從2018年10月份開(kāi)始已進入震蕩下(xià)跌階段。同時，一(yī)些過去(qù)庫存量較大(dà)的城市和部分(fēn)三四線熱點城市，目前的去(qù)庫存任務已經基本完成。随着去(qù)庫存及棚改政策的變化和購買力的透支，預計大(dà)多數缺乏良好基本面配合的三線城市今年将持續降溫。