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美聯物(wù)業公布的香港房價走勢圖顯示，今年1月以實用面積計算的平均呎價爲12307港元，環比下(xià)跌1.6%，環比跌幅有所收窄。
到了2月份，以實用面積計算的平均呎價回升至12482港元，環比上升1.4%。中(zhōng)原地産數據顯示，香港二手樓市成交已明顯回暖，2月共錄得2290宗二手成交，總額達177.8億港元，環比分(fēn)别上升4.7%及11.9%。
這就意味着香港樓市經曆了2018年的寒冬之後，終于迎來了一(yī)定的回暖。
就在4個月前，香港樓市還明顯感覺到了下(xià)跌壓力，根據香港土地注冊處數據，2018年11月份香港住宅銷量是2635套，相比同期的5694套大(dà)幅下(xià)降54%。
價格方面，中(zhōng)原城市領先指數數據顯示，香港去(qù)年11月房價環比下(xià)跌達3.43%，已經連續兩個月下(xià)跌。
這個下(xià)跌可不得了，要知(zhī)道香港是以高房價著稱，它的房價走勢一(yī)直都是向上，即使是2016年和2017年堪稱香港樓市調控最嚴厲的時候，香港房價也漲漲不休，在那兩年裏，香港分(fēn)别兩次上調15%的買房印花稅，稅率上調後，如果一(yī)個内地人到香港買房，至少要繳納30%的買房印花稅。
不過，這一(yī)趨勢直到2018年發生(shēng)改變，這一(yī)年雖然香港政府還是像往常一(yī)樣跟随美聯儲加息，但是它對樓市資(zī)金面的影響比較有限。
直到當年9月27日彙豐銀行宣布上調最優惠利率，由5%上調至5.125%，12年來的首次，它對樓市的影響才立竿見影。
因爲香港的加息隻是上調香港金管局和商(shāng)業銀行之間的借錢利率，它對商(shāng)業銀行-企業、居民之間的借錢成本影響很有限。
爲什麽？
香港是一(yī)個非常開(kāi)放(fàng)的經濟體(tǐ)，對于彙豐等商(shāng)業銀行來說，他們的資(zī)金來源并不是唯一(yī)的，當他們向金管局借錢的成本上升時，大(dà)可向同行借錢，或向市場借錢。
特别是内地-香港經濟聯系越來越緊密的情況下(xià)，很多資(zī)金進入了香港，比如2018年之前，港股大(dà)漲，許多資(zī)金進入香港，香港流動性是充裕的。
2018年9月底，彙豐銀行宣布上調最優惠利率，這次的加息對香港的影響才是最大(dà)的，這将直接導緻商(shāng)業銀行-企業、居民的借錢利率上升。
還有一(yī)點，2018年開(kāi)始，香港股市由漲轉跌，内地資(zī)金對香港的偏好降低，香港市場也感覺到了一(yī)定的資(zī)金壓力。
最終房貸利率上升，房價開(kāi)始轉跌。
可是，就像本文标題提到的，近期香港樓市出現了一(yī)定的回暖，這又(yòu)是什麽原因導緻的呢？
關鍵在于市場環境發生(shēng)了變化，表現在兩點：
第一(yī)，從美聯儲官員(yuán)前一(yī)段時間講話(huà)來看，2019年美國将停止加息，甚至明年還會降息，這将避免香港再次被動加息。
第二，今年初以來，港股顯著上漲，内地資(zī)金再次流入，對香港市場構成利好。
從香港房價變化的過程中(zhōng)，我(wǒ)們可以得到兩大(dà)啓發：
1、利率是影響房價最重要的因素，2016年和2017年雖然香港樓市調控很嚴，但沒有刹住香港房價上漲的快車(chē)，直至2018年利率全面上升樓市才感受到明顯的壓力，這說明利率上調帶來的買房成本上升比行政手段更有威力。
2、内地一(yī)二線樓市和香港樓市有相似之處，比如香港房價過去(qù)3次短期拐點分(fēn)别是在1997年的東南(nán)亞經濟危機，1998年的國際金融危機以及2018年的密集加息潮期間。同樣，這些年份也是内地房價的低點。
更爲重要的是，内地本輪房地産調控是從2016年開(kāi)始的，在2016年-2018年這段時間裏調控政策+房貸利率上升最終讓内地房價在2018年有下(xià)跌壓力。
香港樓市也是在2016年-2018年迎來樓市調控+房貸利率上升組合拳。如今香港房價率先回暖對内地樓市有一(yī)定的指示意義。
現在，内地房貸利率開(kāi)始見頂回落，而房地産相關稅費(fèi)也有局部降低的迹象，這對降低買房成本有很大(dà)的好處，在這樣的大(dà)背影下(xià)，2019年的樓市雖然不意味着反轉，但大(dà)概率會比2018年溫暖很多。