欄目導航 Navigation
本報記者 張曉玲 實 習 生(shēng) 陳靓 深圳（樓盤）、廣州（樓盤）報道
在中(zhōng)國房地産市場上，“千億房企”是一(yī)個響亮的招牌，達到千億，就意味着拿到了前30強的入場券，也容易獲得資(zī)本市場和金融機構的青睐。
過去(qù)三年，房企規模競争白(bái)熱化，産生(shēng)了數十家千億房企。而到了2019年，千億俱樂部擴容的腳步，大(dà)概率将會放(fàng)緩。
中(zhōng)原地産報告顯示，2019年初，大(dà)型房企增長放(fàng)緩，進入瓶頸；而不少中(zhōng)小(xiǎo)房企也紛紛陷入了資(zī)金或擴張困境。
大(dà)型房企對銷售目标态度謹慎。去(qù)年艱難完成6300億元回款目标的萬科，今年仍然沒有銷售目标；恒大(dà)今年的銷售目标增速則不到10%。
另據21世紀經濟報道記者不完全統計，曾經抛出千億計劃的50多家房企中(zhōng)，除已實現目标的30家以外(wài)，其他的千億計劃大(dà)多要放(fàng)緩或時間延長。
房企銷售目标謹慎保守的背後，是對市場趨勢的判斷出現了轉變。此外(wài)，房地産市場在2018年四季度迎來了大(dà)拐點，這就是，在去(qù)年近15萬億的銷售高峰之後，持續30年上揚的增長曲線将可能出現下(xià)滑，今年銷售不足15萬億。
房地産真正的下(xià)半場來臨，所有的房企都在思考，要如何面對未來。而銷售，不再是唯一(yī)的指标。
千億夢難圓
粵港澳大(dà)灣區紅利下(xià)，九成土儲位于廣東的時代中(zhōng)國（01233.HK）正當時。
2018年報顯示，時代中(zhōng)國以606億元的合同銷售額超額完成任務，實現了同比46%的增速。
但這樣的高速不可持續。3月13日業績會上，時代中(zhōng)國宣布2019年的銷售目标爲750億，預計增幅爲24%。
在去(qù)年中(zhōng)期業績會時，時代提出的目标是“2019年、2020年大(dà)概率實現千億”，這意味着3年内最少要有40%的複合增長率，而今年25%的增速，預示着時代中(zhōng)國千億的腳步放(fàng)緩。
不止時代中(zhōng)國，不少進擊千億俱樂部的房企都在今年放(fàng)緩自己的銷售目标。
2018年初，首創置業制定三年銷售目标，力争2019年實現1000億。其2018年實際簽約銷售金額爲706.4億元，未完成年目标。在3月11日的業績會上，首創置業将2019年目标由1000億降爲800億。
同樣提出沖擊千億規模的越秀地産，則将今年銷售目标定爲680億元，較2018年的銷售金額增幅僅爲17.68%，與去(qù)年業績增速相比，差距較大(dà)。
在2017年的克而瑞排行榜中(zhōng)，千億房企數量達到了17家，2018年達到30家，但今年，業界預期千億房企的增加數量會大(dà)大(dà)少于過去(qù)兩年。
除了準千億房企的目标計劃延遲，不少千億以上的房企達到2000億、3000億的時間也将放(fàng)緩。一(yī)個明顯的迹象就是，2019年的銷售增速預期比過去(qù)三年大(dà)幅下(xià)調。
去(qù)年剛剛踏入千億陣營的陽光城(000671)，3月15日發布年報稱，2018年公司全口徑銷售金額達到1628.56億元，同比增速爲78%；而2019年，陽光城将銷售目标定爲1800億，同比僅增10.5%。
陽光城執行董事長朱榮斌表示，“我(wǒ)們沒有特别在意目标，因爲是彈性供貨，一(yī)切圍繞市場而定”，表明了他的謹慎态度。
前年因提出2000億目标被證監會問詢的泰禾集團(000732)，去(qù)年也距該目标甚遠。2019年初，泰禾通過降價促銷發起了“搶收計劃”，但今年能不能達到2000億，仍是未知(zhī)數。
第一(yī)梯隊的碧桂園和恒大(dà)也在放(fàng)緩銷售目标。碧桂園人士透露，與去(qù)年一(yī)樣，公司今年沒有制定明确的銷售目标。而從去(qù)年8月以來，減速提質已代替銷售增速成爲碧桂園最重要的工(gōng)作。
恒大(dà)2018年以高出13.4億元踩線年初5500億的銷售目标。2019年目标銷售增速繼續放(fàng)緩，業績公告中(zhōng)将合約銷售目标定爲6000億，增幅不足10%，距離(lí)此前制定的2020年8000億目标也仍較遠。
更看重回款的萬科，去(qù)年也是踩線完成了6300億的回款目标，今年的目标沒有公布，但預計增速也不大(dà)。
規模已見頂
房企千億俱樂部難擴容，規模競争放(fàng)緩的背後，是市場的作用，以及趨勢的改變，即新房市場的規模已然見頂。
當下(xià)，樓市宏觀調控的基調未改。上海（樓盤）易居房地産研究院總監嚴躍進表示，“房企銷售放(fàng)緩說明市場面臨很大(dà)的壓力，企業調整目标也是爲了防止預期過高，造成經營層壓力增大(dà)。”
市場壓力一(yī)方面體(tǐ)現在銷售增速放(fàng)緩、庫存規模上升、資(zī)金回籠緊張，另一(yī)方面則是企業自身戰略不清晰、盲目轉型帶來的業績下(xià)滑壓力。
克而瑞研究中(zhōng)心也認爲，2018年房地産行業調控持續，短期内爲防範市場風險，企業總體(tǐ)戰略性放(fàng)緩，以謹慎投資(zī)、加緊去(qù)化爲主基調。
深圳綜合開(kāi)發研究院旅遊與地産研究中(zhōng)心主任宋丁則認爲，更深層次的原因在于房地産的黃金時代已過，目前處于下(xià)行通道中(zhōng)，房企放(fàng)慢(màn)速度是不得已而爲之。
保利發展在近期的白(bái)皮書(shū)中(zhōng)明确指出，樓市的拐點已在去(qù)年四季度出現，市場開(kāi)始進入調整期。
從全國新房市場的銷售數據來看，持續30年的新房銷售金額在去(qù)年達到了15萬億，多位業内人士傾向于認爲，此後再超越該數據非常困難。
2019年大(dà)概率會出現的是，新房銷售金額同比首次出現下(xià)降，少于15萬億。
不過，短期内，政策始終在雙向調節對沖托底。“目前類似稅費(fèi)政策和貸款政策都釋放(fàng)了利好，傳統住宅等領域中(zhōng)還是有機會的。”在嚴躍進看來，今年年初，政策開(kāi)始逐漸放(fàng)松、房企融資(zī)環境得到一(yī)定改善、積壓的市場需求開(kāi)始釋放(fàng)，樓市或許迎來一(yī)個機會窗口。
宋丁預測，“今年市場的走勢應該是相對平穩、窄幅波動的，維穩是一(yī)個大(dà)方向。”
當下(xià)大(dà)部分(fēn)主流房企的心态，正如萬科董事會主席郁亮所言，宏觀經濟L型尚未見底，人口紅利漸失，“2019年，面對高度的不确定性，應該摒棄一(yī)切投機、僥幸心理，跳出路徑依賴和牛市思維，以現金流爲基礎，穩住基本盤”。
陽光城就在年報中(zhōng)明确表示，在公司規模過千億之後，品質管理對公司發展更爲重要。而碧桂園也在去(qù)年年中(zhōng)開(kāi)始“提質降速”，不斷調整組織架構；郁亮也指出，萬科今年鞏固基本盤的内容之一(yī)就是提升産品力。
與此同時，随着越來越多的城市進入存量市場，城市運營成爲房企競争新賽道。“白(bái)銀時代”，江湖并未遠去(qù)。
