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從2003年十六屆三中(zhōng)全會首次提到對自住房進行征稅開(kāi)始，關于房産稅話(huà)題的讨論已曆經十五年之久。從對自住房“要不要征收房産稅”到“何時開(kāi)始征收房産稅”、“以什麽形式征收房産稅”、“征收房産稅對房價的影響”，伴随着每年“兩會”、相關行業論壇、經濟研讨會等的舉行，這些話(huà)題一(yī)次又(yòu)一(yī)次成爲焦點。
貝殼研究院首席市場分(fēn)析師許小(xiǎo)樂認爲，關于房産稅輿論的核心觀點之一(yī)是對自住房推出房産稅可以“降房價”，然而從北(běi)京市近十年二手住宅成交量價情況來看，“看空”的輿論并未對北(běi)京市二手住宅交易市場的整體(tǐ)發展趨勢造成顯著影響。
圖：北(běi)京市二手住宅成交量價情況
數據來源：貝殼研究院
貝殼研究院通過從百度指數關鍵詞搜索趨勢中(zhōng)找出2017年以來“房産稅”及“房地産稅”熱度較高的時期——2017年2月、2017年10-11月、2018年3月。從購房人線上浏覽行爲到帶看成交行爲等方面，具體(tǐ)分(fēn)析了房産稅的輿論熱度與市場表現之間的關系。并得出以下(xià)結論：
圖：百度關鍵詞——房産稅及房地産稅搜索趨勢
數據來源：百度指數
一(yī)，“房産稅”讨論很多，但對市場影響有限
貝殼研究院通過研究發現，房産稅讨論帶來的“看空”情緒對市場、購房人和業主的影響有限，市場上理性仍然占主流。
1.大(dà)戶型房屋成交未出現規律性的波動
從鏈家二手住宅交易量來看，三次輿論熱點期間2017年2月及2018年3月市場交易量處于較高水平，2017年10-11月市場交易量逐漸上升。關于“可能會對大(dà)戶型房屋征稅”的輿論，從輿論熱點期間交易房源的面積結構來看，大(dà)戶型房屋成交占比未出現規律性的波動。
圖：2017年1月-2019年3月鏈家成交量
數據來源：貝殼研究院
圖：2017年1月-2018年12月鏈家成交量按面積段累積圖
數據來源：貝殼研究院
2.非唯一(yī)住房的成交占比并未呈現明顯上升趨勢
房産稅另一(yī)輿論熱點無疑是持有多套住房該何去(qù)何從，但通過鏈家出售的房源來看，非唯一(yī)住宅的成交占比在輿論熱點期間并未呈現明顯上升趨勢。
圖：2017年1月-2019年3月鏈家交易房源中(zhōng)非唯一(yī)房源占比
數據來源：貝殼研究院
3.線上有過“關注”行爲的用戶數量及線下(xià)發生(shēng)帶看的客戶數量并未出現規律性的波動
通常情況下(xià)，房産稅的讨論會使“看空”情緒占據市場主流，但從數據來看，近三次輿論熱點期間及之後的短時間内，線上通過鏈家網關注房源的用戶數量及線下(xià)通過鏈家帶看房源的客戶數量都未出現規律性的波動。
圖：2017年1月-2019年3月通過鏈家帶看的客戶量
數據來源：貝殼研究院
圖：2017年1月-2019年3月通過鏈家網“關注”房源的用戶數量
數據來源：貝殼研究院
4.新增客源量相對平穩
從數據來看，近三次輿論熱點發生(shēng)後，二手住宅交易市場新增房源量并未出現明顯的上升迹象，新增客源量也處于相對穩定的狀态。
圖：2017年1月-2019年3月鏈家新增房源量
數據來源：貝殼研究院
圖：2017年1月-2019年3月鏈家新增客源量
數據來源：貝殼研究院
二，輿論影響集中(zhōng)反映在大(dà)戶型價格的波動上
分(fēn)面積段來看，輿論熱點過後，低面積房源單價波動較爲穩定，120平米以上房源有明顯的價格波動。可見，相較于小(xiǎo)戶型，大(dà)戶型房源受市場情緒影響更大(dà)。
圖：2017年1月-2019年3月鏈家成交均價（元/平米）
數據來源：貝殼研究院
圖：2017年1月-2018年12月分(fēn)面積段鏈家成交均價變化情況
數據來源：貝殼研究院
三，長期來看，市場仍主要受供需關系影響
貝殼研究院首席市場分(fēn)析師許小(xiǎo)樂認爲，房産稅的實施給房屋交易帶來的具體(tǐ)影響尚未可知(zhī)，但是開(kāi)始征收必将增加部分(fēn)居民的住房成本。我(wǒ)們選擇了同樣增加部分(fēn)人群購房成本的“北(běi)京公積金新政”爲例，來看下(xià)當持有或交易成本上升時，市場的變化情況。
9月13日公積金新政公布後，影響最大(dà)的當屬使用公積金貸款、組合貸的剛需人群。從交易量來看，新政的頒布促使部分(fēn)剛需購房者提前完成交易流程，其中(zhōng)剛需購房人群主要關注的總價500萬以内的一(yī)居室或兩居室在當周的成交量明顯增加。
9月17日開(kāi)始實施新政後，500萬以下(xià)的一(yī)居室和二居室房源成交量明顯下(xià)降。之後随着市場對新政的逐漸消化，十一(yī)黃金周後，相應的房源成交量逐步恢複正常。
類比來看，房産稅的起征将會在短期内改變市場交易結構，但長期仍主要受供需關系影響。未來房産稅的實施需要政府部門做好對各項措施執行時間的把控，有節奏地逐步向市場推行，并給予市場一(yī)定時間對其進行消化，避免一(yī)刀切式的執行，引起房地産市場劇烈震蕩。
圖：2018年鏈家二手住宅不同總價段的成交量變化
數據來源：貝殼研究院
圖：2018年鏈家二手住宅不同居室的成交量變化
數據來源：貝殼研究院
四，謹防房産稅成本被變相轉嫁增加剛需人群購房壓力
房産稅的征收标準尚未可知(zhī)，參考上海（樓盤）和重慶（樓盤）的試點征收辦法，我(wǒ)們假設在有限的免除條件下(xià)，房産稅征收的最終對象主要是手中(zhōng)持有多套住宅的人群，以及部分(fēn)持有較大(dà)面積戶型房屋的人群。那麽房産稅的開(kāi)征可能帶來多大(dà)的影響？
從鏈家目前的庫存房源來看，截至3月10日，鏈家庫存房源中(zhōng)，剔除無法識别是否唯一(yī)住房的房源後，非唯一(yī)住房占總房源的33.5%，唯一(yī)住房中(zhōng)有18.2%的房源面積在140平以上（占總量的12.1%）。在非唯一(yī)住房中(zhōng)，主力房源集中(zhōng)在120平米以下(xià)，占68.3%。如果按照之前的假設征收房産稅，則主要受影響人群将是持有120平米以下(xià)的非唯一(yī)住房人群。
圖：是否唯一(yī)住房的面積段分(fēn)布
數據來源：貝殼研究院
從房屋總價角度來考慮，非唯一(yī)住房中(zhōng)有53.7%集中(zhōng)在600萬以下(xià)，占總量的18%。從居室上看是以一(yī)居和兩居爲主（非唯一(yī)住房中(zhōng)的一(yī)居室和二居室占總量的19.5%）。而總價在600萬以下(xià)的一(yī)居室或二居室往往也是“入門級”剛需人群的首選。因此如果對非唯一(yī)住房持有者進行征稅，若房産稅率足夠高，可以抵消投資(zī)所帶來的收益，那麽手中(zhōng)持有多套房産的業主出售房源套現，将會給予剛需人群更多選擇；但若房産稅相對較低，那麽投資(zī)者可能會将房産稅的成本變相轉嫁到購房者身上，如此一(yī)來，剛需購房者的購房壓力更大(dà)。
圖：是否唯一(yī)住房的總價段分(fēn)布
數據來源：貝殼研究院
圖：是否唯一(yī)住房的居室分(fēn)布
數據來源：貝殼研究院
