欄目導航 Navigation
進入2019年以來，伴随房地産市場調控的深入，房地産市場逐漸進入平穩期，房企拿地回歸理性，行業進入精細化競争階段。
整體(tǐ)來看，2019年1-2月，房企整體(tǐ)拿地态勢趨于謹慎。據克而瑞數據顯示，1-2月百強房企拿地銷售比整體(tǐ)僅爲0.33%，較2018年同期有所下(xià)滑。具體(tǐ)來看，房企的拿地策略呈現出明顯的分(fēn)化，部分(fēn)房企如中(zhōng)國恒大(dà)（HK：03333）、綠地控股(600606)（SH：600606）等，在土地市場不斷發力，而另一(yī)部分(fēn)房企如碧桂園（HK：02007）、中(zhōng)海地産（HK：00688）等房企卻表現出謹慎态勢，新增土地面積大(dà)幅度下(xià)滑。
另外(wài)，伴随着三四線城市高溫引發調控政策頻(pín)頻(pín)加碼，房企拿地“主旋律”明顯發生(shēng)變化。據克而瑞數據統計，2019年以來，中(zhōng)梁地産、中(zhōng)駿集團（HK：01966）等諸多房企紛紛錯開(kāi)三四線市場，轉而加碼二線熱點城市。
1-2月房企拿地整體(tǐ)降溫，碧桂園、中(zhōng)海地産等拿地熱情下(xià)降
進入2019年以來，房企拿地速度、投資(zī)力度整體(tǐ)呈現轉弱趨勢。據克而瑞數據顯示，1-2月百強房企拿地銷售比整體(tǐ)僅爲0.33%，較2018年同期有所下(xià)滑，房企拿地态度整體(tǐ)趨于謹慎。
從拿地面積來看，1-2月份，中(zhōng)國恒大(dà)、綠地控股和融創中(zhōng)國（HK：01918）占據榜單前三位。中(zhōng)國恒大(dà)在拿地方面不斷發力，以659.1平米的新增土地面積位居榜首；綠地控股以新增土地面積532.3平米居于第二；融創中(zhōng)國一(yī)反去(qù)年前兩月的拿地消沉态勢，以458平米的拿地面積登上第三名。
藍(lán)鲸房産梳理發現，行業排名在TOP11-20之間的房企拿地熱情最高，1-2月拿地銷售比高達0.46%，遠高于行業平均值，除此之外(wài)，其他梯隊拿地銷售比均大(dà)幅下(xià)滑。
中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉分(fēn)析認爲，随着房企去(qù)杠杆逐漸成爲趨勢，加之一(yī)二線城市限價導緻入市難，這些都導緻部分(fēn)房企減少了拿地。
據藍(lán)鲸房産統計發現，2019年1-2月份，TOP20房企中(zhōng)有9家房企出現不同程度的拿地節奏放(fàng)緩。其中(zhōng)下(xià)滑最爲明顯的有碧桂園、保利發展（600048.SH）、綠地控股等9家房企。
據克而瑞數據顯示，2018年前兩月，碧桂園拿地面積位居房企新增土地面積之首，僅兩月便新增土儲1437.7平米，而到了2019年這一(yī)态勢便急轉而下(xià)。數據顯示，2019年前兩月，碧桂園新增土儲僅384.3平米，同比下(xià)滑73%。
除了碧桂園之外(wài)，保利發展也同樣面臨拿地放(fàng)緩的局面。自2018年以來，保利發展在土地市場可謂高歌猛進，掀起了一(yī)波波拿地高潮。而進入2019年之後，克而瑞數據顯示，保利發展新增土儲僅64.8平米，同比下(xià)滑80%。
易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進向藍(lán)鲸房産分(fēn)析表示，拿地房企更多是出于補庫存的考慮，同時加大(dà)對核心城市投資(zī)力度。減少拿地的房企分(fēn)别爲：資(zī)金充裕和資(zī)金不充裕兩種類型。資(zī)金充裕的房企，實際上與2019年國家統計局公布的房企到位資(zī)金數據等較吻合，即有相對多的資(zī)金，這時購地顯然更劃算。而資(zī)金并不算多的房企，則更希望做輕資(zī)産或準房地産項目，比如商(shāng)業、零售業、經營業務等。
整體(tǐ)來看，在融資(zī)依然偏緊、政策尚未轉向情況下(xià)，謹慎依然是房企2019年前兩月拿地的主旋律。
三四線城市土地市場轉冷，中(zhōng)駿、中(zhōng)梁等房企加碼二線城市布局
随着近兩年三四線城市樓市宏觀調控逐步強化，三四線土地市場的熱度随之冷卻，曾被房企視爲購房黃金期的返鄉置業潮也随之降溫。據克而瑞研究機構數據顯示，2018年，三四線城市房價在連續10個月環比上漲的基礎上，12月首次出現止漲現象。進入2019年之後，春節期間44個重點城市成交量同比下(xià)滑14%，其中(zhōng)三四線城市的交易量不容樂觀，跌幅達到23%。
而在三四線樓市的交易冷卻之時，二線城市成爲房企新的資(zī)源聚集區。目前，多個省份提出了加強以省會爲核心的二線城市的集中(zhōng)建設和資(zī)源聚集，再加上新一(yī)輪“搶人大(dà)戰”的啓幕，二線城市正在成爲房企新的投資(zī)重點。
從克而瑞近期公布的數據來看，房企已經在二線城市加大(dà)力度儲備土地。2月11日至22日，TOP3房企中(zhōng)，除了碧桂園因其模式繼續布局三四線之外(wài)，萬科、恒大(dà)均加大(dà)力度布局一(yī)二線城市。
與此同時，部分(fēn)有規模擴張需求、和優化土儲結構的品牌房企也紛紛向二線城市回歸。以中(zhōng)梁地産爲例，中(zhōng)梁地産在2017年迅速崛起，初期布局的主要是環一(yī)線的三四線城市，通過高周轉模式，抓住了一(yī)二線城市大(dà)範圍調控所帶來的溢出需求。但随着時間的推移，中(zhōng)梁地産在土地市場的布局已經出現了新變化，其于2018年進駐了杭州（樓盤）、合肥（樓盤）、成都、武漢（樓盤）等城市，回歸二線城市意圖明顯。進入2019年後，中(zhōng)梁繼續在長沙（樓盤）、天津（樓盤）、蘇州（樓盤）各落一(yī)子，加快了布局二線城市的腳步。
再如中(zhōng)駿集團、北(běi)大(dà)資(zī)源也明顯加快二線城市布局。中(zhōng)駿集團2月20日以6.17億拿下(xià)佛山（樓盤）高明區1宗商(shāng)住地塊，首次進駐佛山布局；另外(wài)，北(běi)大(dà)資(zī)源拿下(xià)開(kāi)封（樓盤）的6宗含住宅地塊，對于深耕華中(zhōng)區的戰略有很大(dà)助力。
整體(tǐ)來看，在三四線“棚改”熱度衰退的情況下(xià)，二線城市顯然受到更多青睐。克而瑞分(fēn)析認爲，在三四線城市熱度下(xià)降、一(yī)線城市供給有限的兩面夾擊下(xià)，二線城市将成爲房企争奪的主戰場，對于有拓儲需求的企業來說，2019年是回歸二線城市的窗口期。
嚴躍進表示，二線城市在城市級别、GDP水平、輻射能力上對企業的吸引力很大(dà)，而且二線城市購買力也旺盛，曾一(yī)直是房企投資(zī)的重點區域。但此前二線城市的土地價格處在高位，嚴格的限購、限價調控政策抑制了當地樓市需求，這令部分(fēn)房企開(kāi)始轉戰三四線城市尋求避險。
從2019年土地市場整體(tǐ)走勢而言，同策咨詢研究部總監張宏偉分(fēn)析表示，從大(dà)趨勢以及房企策略角度看，2019年土地市場重點會回歸二線城市。一(yī)線城市雖然也是好時機，但是由于一(yī)線城市推地量比較少，所以，房企會将重點放(fàng)在二線城市，如省會城市、計劃單列市等經濟發展情況比較好的城市會作爲布局重點。
對于房地産而言，土地市場是打響規模戰的第一(yī)個戰場。然而，一(yī)面是規模競争持續加劇，另一(yī)方面是調控高壓不斷，如今的土地市場可謂深藏“機與危”，拿地之道将成爲房企決勝千裏的關鍵，這一(yī)輪誰會率先搶占先機？值得研究。
