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樓市“陽春回暖”了嗎(ma)？

    本文轉載自微信公衆号：京房子

　　各位粉絲：

　　随着1月二手房量價回升，最近，樓市回暖、小(xiǎo)陽春等說法又(yòu)多了起來。

　　那麽樓市真的會回暖嗎(ma)？剛剛過去(qù)的2月份數據又(yòu)如何呢？

　　今天給大(dà)家帶來2月的房地産市場分(fēn)析。我(wǒ)們也争取今後定期給大(dà)家送上最新的市場數據和分(fēn)析，幫助大(dà)家判斷真實的市場情況。

　　01

　　新房方面，來自北(běi)京（樓盤）中(zhōng)原的統計數據顯示，2月北(běi)京新建商(shāng)品房總成交額107.21億元，共成交2011套。其中(zhōng)居住類産品（不含回遷房，普宅、豪宅、别墅、自住房）成交100.47億元，環比今年1月下(xià)滑65%，共銷售1893套，環比1月減少2653套，成交均價46122元/平方米，環比今年1月成交價下(xià)跌4000元/平方米。

　　二手房方面，來自貝殼研究院的數據顯示，2月全月北(běi)京二手房市場成交量仍然維持在調控後的低位。受春節因素影響，2月北(běi)京全市二手房網簽量隻有6057套，環比減少42.2%，同比減少17.7%，今年2月網簽水平爲2015年以來最低。

　　2月房山、順義及西城等區成交降幅較大(dà)，均在40%以上。

　　而作爲目前市場最大(dà)的中(zhōng)介機構鏈家，它在2月的二手房成交量也大(dà)幅下(xià)滑，較1月份下(xià)滑41.2%。

　　圖：北(běi)京鏈家二手房月度成交走勢及環比

　　價格方面，2月份北(běi)京二手房均價重回下(xià)跌，較1月份下(xià)跌0.6%。

　　圖：北(běi)京二手房月度成交均價及同環比變化

　　目前北(běi)京二手房房價總體(tǐ)處于平穩的狀态，在較小(xiǎo)的空間内波動。

　　與2017年3月峰值相比，當前二手房均價已下(xià)跌11.3%。

　　2月門頭溝、順義兩區均價跌幅較大(dà)，分(fēn)别爲3.5%和2.6%。

　　而且，按照以往經驗，由于春節期間交易“封凍”累計的需求要在節後釋放(fàng)，春節假期結束後市場一(yī)般會形成一(yī)次回溫。

　　以受春節假期影響明顯的兩周爲界，去(qù)年春節後的兩周交易量恢複至前四周周均水平，而今年春節後兩周市場交易量卻不及前4周平均水平。自然更是比不上2017年的情況。

　　圖：北(běi)京鏈家二手房周度成交量走勢（以2017年1月第一(yī)周值爲100）

春節後北(běi)京二手房市場的回溫幅度不及往年。

　　從下(xià)面這張圖可以看出，北(běi)京二手房購房者成交的周期，在2017年3月最瘋狂的時候，隻有40天左右，而後随着調控落地，成交周期一(yī)路上升。

　　目前的交易周期接近80天，仍然處于調控之後的高位。

　　圖：北(běi)京二手房購房者成交周期走勢（天）

　　分(fēn)析顯示，當前二手房交易的熱點區域是低總價的遠郊區域，以剛需爲主。

　　最近4個月，北(běi)京60平以下(xià)小(xiǎo)戶型成交占比持續提升。

　　2月份全市二手房成交的套均面積爲79.8平，是2017年以來月度最小(xiǎo)值。

　　圖：北(běi)京二手房成交套均面積（平）走勢

　　節後兩周成交較快的區域是亦莊、門頭溝等總價較低的外(wài)圍城區。外(wài)圍城區2018年房價下(xià)跌的幅度居前列，二手房成交基數較低，剛需入市容易形成較高的增幅。

　　另外(wài)，從二手房主的挂牌價格調整來看，雖然1月份以來業主調價中(zhōng)漲價占比略有提升，議價空間近期略有下(xià)降，但目前降價售房占比仍然接近8成，議價空間仍然處于調控後的較高水平。

　　圖：北(běi)京二手房調價中(zhōng)漲、降價次數占比走勢

　　北(běi)京市房協秘書(shū)長陳志(zhì)認爲，當前得出所謂“小(xiǎo)陽春”、“回暖”的觀點和說法，其對于數據的解讀，以及數據背後的邏輯都不清楚，很多的判斷是沒有邏輯和證據的。

　　隻是把某個月份的數據和前一(yī)個月或者前一(yī)兩年的數據做比較，就得出結果，這個顯然不客觀和不真實。

　　陳志(zhì)說，目前的市場狀況就是一(yī)個低速、更長的交易過程，并沒有回暖和陽春的概念。新房的蓄客周期很長，二手房的成交周期也很長。

　　從整體(tǐ)情形上看，當前的市場還是平穩的，無論是供給的數量，土地供應情況，還是交易去(qù)化的節奏。都呈現了這一(yī)特點。”陳志(zhì)說。

　　他表示，如今的房地産市場如果說想回到若幹年前狂熱的情況，比如日光盤、新房年銷售量七八萬或十萬以上等，無異于癡人說夢。

　　“現在的市場是一(yī)個主動調整降下(xià)來的結果。從今年看，中(zhōng)美關系問題應該考慮到，但無論中(zhōng)美關系的走向如何，我(wǒ)們内部的調整還會繼續，以前堅持的邏輯不會有什麽大(dà)的改變。經濟結構的調整，不會再依靠房地産來拉動，而且從金融整體(tǐ)來說，進入房地産管道的閘門依然是緊的。”陳志(zhì)說，北(běi)京的二手房去(qù)年成交15萬套，新房成交3萬套，這個數據肯定不能和前幾年相比，但也不能說差。既然情況還可以，爲什麽要放(fàng)？

　　所以，所謂的“陽春”、“回暖”的這種概念的外(wài)呼、想象，都是一(yī)些個體(tǐ)的感受，并不具有客觀性。

　　貝殼研究院首席市場分(fēn)析師許小(xiǎo)樂也認爲，從當前市場政策環境和市場結構看，短期市場仍然維持調控後的平穩态勢。

　　第一(yī)，當前金融政策嚴于2017年。2017年春節之際北(běi)京實行認房不認貸政策，當前的金融政策實行認房認貸政策，對占市場70%左右換房群體(tǐ)形成重要的影響。

　　同時，2019年，商(shāng)貸、公積金貸均上調首付比例，房貸利率升至高位，公積金貸款對首次購房者支持力度大(dà)幅減小(xiǎo)。

　　日前，銀保監會和央行密集提及防範房地産金融風險，提及加強房地産金融審慎管理，繼續對房地産開(kāi)發貸款、個人住房按揭貸款實行更加審慎的貸款标準，落實房地産市場平穩健康發展長效機制。

　　隻要管好房貸的閘門，市場就難以大(dà)幅升溫。

　　第二，當前市場需求結構以首次置業需求爲主。

　　而在2017年3月份之前，北(běi)京房地産市場交易主要以換房爲主。換房行爲産生(shēng)的乘數效應容易激發價格上漲。

　　在調控後，換房需求被認房認貸政策抑制，當前市場主要爲首次置業需求，對房貸成本較爲敏感，單靠首次購房需求難以對市場形成較大(dà)的沖擊。

　　第三，今年新房供應比2017年多很多。2016-2017年，北(běi)京土地和新房供應量達到近年來的最低水平，購房者擔心買不到房，都集中(zhōng)到二手房市場。

　　當前北(běi)京房地産市場的供給結構不同，新房供應充足。2月末北(běi)京待售商(shāng)品住宅8.5萬套，是2018年新房成交量的兩倍。

　　新房大(dà)多爲限競房，價位和區段都将會對二手房市場起到分(fēn)流作用。

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