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本報記者 祁三連 實習生(shēng) 陳惠 北(běi)京（樓盤）報道
“房價是從去(qù)年11月份開(kāi)始逐漸上升，并非網傳的一(yī)夜之間房價瘋漲。确實有部分(fēn)業主受樓市回暖消息提價，但對于具有真實賣房和買房需求的人來說，雙方會談成合理價位。”首爾甜城一(yī)期鏈家一(yī)位中(zhōng)介人士告訴21世紀經濟報道記者。這位人士還建議購房者辨證看待當前各類文章對房價的判斷。
自2018年年底以來，燕郊樓市開(kāi)始回暖。據21世紀經濟報道記者調查，不少臨近規劃中(zhōng)地鐵的二手房漲幅在2000-4000元/平方米之間。受回暖催動，二手房業主開(kāi)始漲價或惜售。而受本輪回暖影響，炒作之風再次席卷當地樓市。包括部分(fēn)有關當地限購松動的傳聞再次蠢蠢欲動。
中(zhōng)原地産分(fēn)析師張大(dà)偉認爲，燕郊樓市本身的市場利好的确出現，包括最近通州與北(běi)三縣協同發展以及地鐵建設的預期等。但他擔心的是，從市場發展看，随着金九銀十逐漸褪色。春節期間市場成交冰封，3月份必然會積蓄大(dà)量的購房客戶。這種情況下(xià)，炒作更有可能會影響市場。“當然，這些炒作主要是在當地房價的确下(xià)跌不少的基礎上，再加上很多人對政策放(fàng)松開(kāi)始出現預期，害怕錯過上漲。包括北(běi)三縣利好不斷，也的确給了購房者信心。”
業主惜售
“2月28日晚上有一(yī)個急售的房子，家裏人生(shēng)病需要用錢，八點多挂上來，十點多就賣掉了。”安居客一(yī)位銷售稱。當然，中(zhōng)介口中(zhōng)的這套急售房源總價僅50萬，單價約爲1.25萬。
自2018年11月以來，受地鐵規劃以及通州與北(běi)三縣協同規劃利好不斷傳出影響，沉寂了近兩年的燕郊樓市迅速回暖。貝殼研究院Real Data數據庫顯示，2018年10月，燕郊二手房成交均價僅爲16722元/平方米，但到2018年12月，燕郊二手房成交均價已經漲爲18416元/平方米，2019年1月，二手房成交均價已達到18805元/平方米。而據安居客數據顯示，2018年12月燕郊二手房均價18416元/平方米，2019年1月二手房均價18802元/平方米；2月二手房均價19669元/平方米。除了二手房，燕郊一(yī)手房單價普遍都在2萬元之上。
市場回暖最直接的體(tǐ)現是成交量上漲，但房價并未傳言中(zhōng)“誇張”。據鏈家APP數據顯示，最近90天内，燕郊共計成交房源550套。以“首爾甜城一(yī)期”爲例，鏈家的成交數據顯示，2018年12月至今，該小(xiǎo)區面積爲70-90平方米的同類型（2室）成交房屋共計16套，其中(zhōng)2018年12月成交7套，2019年1月成交9套。2018年10月（市場最低點），該小(xiǎo)區成交均價在16900-22858元/平方米區間内。而2019年1月成交均價在17645-20827元/平方米區間内。最新一(yī)套成交于1月30日，成交均價爲20827元/平方米。整體(tǐ)而言，房價基本穩定；以“港中(zhōng)旅·海泉灣”爲例，該小(xiǎo)區位于燕郊燕順路國道，鏈家提供的小(xiǎo)區均價是20703元/平方米。鏈家的成交數據顯示，2018年12月至今，該小(xiǎo)區面積爲70-90平方米的同類型（2室）成交房屋共計7套，其中(zhōng)2018年12月成交4套，1月成交3套。2018年10月，該小(xiǎo)區成交均價在17212-21522元/平方米區間内；2018年12月，該小(xiǎo)區成交均價在17242-19222元/平方米區間内；2019年1月成交均價在20334-22686元/平方米區間内。最新一(yī)套成交于1月31日，成交均價爲22686元/平方米。房價略有攀升但并不明顯（未考慮其他成本因素）。其他小(xiǎo)區也大(dà)多如此。
燕郊作爲全國備受關注的小(xiǎo)鎮，由于臨近北(běi)京，這裏是不少投資(zī)客關注的重鎮。據21世紀經濟報道記者調查，市場回暖之風背後，投資(zī)客也再次蠢蠢欲動。同時，業主頻(pín)繁提價惜售。不少中(zhōng)介表示，誠意出售的業主并不多。與之相随，各種瘋狂上漲以及限購放(fàng)松等傳言煽動着當地樓市。
“不同戶型和樓層的價位存在差異，從去(qù)年年底至今，大(dà)約每平方米均價漲了一(yī)兩千元，但并不像網上說的那樣誇張。”天洋城4代北(běi)區一(yī)位銷售人員(yuán)表示。
炒作成分(fēn)
“最近很多人關注燕郊市場波動，從目前市場走勢看，市場的确明顯出現了升溫的現象，而相比其他城市隻見人氣不見價格波動，燕郊已經出現了事實上的價格上漲。但需要正确認識的是，過去(qù)2年，燕郊是全國房地産市場跌幅最明顯的城市。在目前這個時間點，燕郊作爲一(yī)個五線城市具有很強的示範影響。”張大(dà)偉認爲，燕郊樓市确實回暖，但炒作可能對市場影響更爲深遠。
上海（樓盤）易居房地産研究院副院長楊紅旭認爲，燕郊樓市回暖确實具有一(yī)定的合理性。第一(yī)，此前燕郊房價跌幅很大(dà)，有上升空間；第二，最近燕郊有一(yī)些政策利好，比如，北(běi)京相關政府機關單位遷入通州，地鐵設施增加以及北(běi)三縣與通州的統一(yī)規劃等。這些政策利好會讓人們覺得燕郊的升值潛力是比較大(dà)的，也有人預計今後的政策會松動；第三，在上一(yī)輪房價大(dà)幅上漲時，燕郊就吸引了全國各地投資(zī)客。如今燕郊的房價相對之前有下(xià)跌，加上政策利好和靠近通州副中(zhōng)心的區位優勢，燕郊的确又(yòu)開(kāi)始吸引着一(yī)些外(wài)地的投資(zī)者。
但楊紅旭也認爲，燕郊樓市炒作成分(fēn)肯定是存在。“因爲燕郊的市場行情就是大(dà)起大(dà)落，這和目前某些自媒體(tǐ)、中(zhōng)介的誇大(dà)其詞、助長市場的行爲緊密相關。具體(tǐ)來說，炒作從兩方面影響市場：一(yī)個是心理預期，一(yī)個是實際操作。心理預期方面，就是小(xiǎo)部分(fēn)人，尤其是中(zhōng)介和房地産交易的利益相關者，通過自媒體(tǐ)、朋友圈來誇大(dà)其詞進行傳播，渲染這種房子賣得快、房價漲得快之類的市場信息；實際操作方面，他們會幫助這些買房人、投資(zī)者尋找房源，但有些中(zhōng)介也可能在市場中(zhōng)‘興風作浪’，即中(zhōng)介可能會慫恿某些房東去(qù)提高賣價，從而使自己獲得更高的傭金。另外(wài)，有些大(dà)中(zhōng)介可能會壟斷銷售權、代理權，盡量地把房價提高，甚至通過信息不對稱的優勢來制造緊張氛圍或者欺騙消費(fèi)者，讓這些買房人急于買房、高價買房。”
“市場确有回暖，但炒作肯定也會有，這兩塊兒是并行的。市場有回暖的迹象，一(yī)部分(fēn)小(xiǎo)業主包括中(zhōng)介機構都在炒作燕郊的回暖，希望能把部分(fēn)小(xiǎo)區市場行情變成一(yī)個大(dà)行情。”合碩機構首席分(fēn)析師郭毅稱。據21世紀經濟報道記者調查，成交量以及房價上漲樓盤主要集中(zhōng)在規劃中(zhōng)的地鐵周邊，并非大(dà)範圍地區回暖。
楊紅旭認爲，2019的樓市的底部構造比較複雜(zá)，即便目前燕郊樓市是暫時回暖了，也不能保證它就自此進入到上升周期，有可能之後當地樓市還會再回落。因爲目前全國的大(dà)部分(fēn)房地産市場都還是在下(xià)滑，全國政策總态勢依然是偏緊的。地方也不可能出現很明顯的一(yī)些刺激政策。所以，燕郊的房價隻會是穩住或者小(xiǎo)漲，而不可能自此開(kāi)始大(dà)漲。
張大(dà)偉也認爲，市場未來走勢核心還是看信貸政策的寬松程度，最典型的指标是限購标準和認房又(yòu)認貸的标準是否會變化，這些政策不變市場波動不會大(dà)。政策一(yī)旦變化，市場将出現明顯反彈。燕郊的小(xiǎo)陽春已經出現，預計短期市場将出現一(yī)波上行，主要原因是超跌反彈，但再漲到之前高位的可能性不存在。
