廈門：拿什麽支撐你，我(wǒ)的房價

　　很長時間以來廈門被認爲是一(yī)個房價很神奇的城市，在二線城市中(zhōng)并不算高的經濟總量，以及全國第四的新房價格，讓人有些看不懂。

　　然而這一(yī)切在2018年似乎有了一(yī)些轉變，1月16日，國家統計局發布了2018年12月70城房價數據。

　　值得注意的是，曾經房價瘋漲的廈門，在此次的統計數據中(zhōng)，無論是同比還是環比都出現了價格的下(xià)跌，在重點城市中(zhōng)的下(xià)跌幅度也最大(dà)。

　　要知(zhī)道廈門地少人多，很多開(kāi)發商(shāng)長期拿不到地，在過去(qù)的幾年中(zhōng)房價上漲迅速，直逼北(běi)上深甩掉廣州（樓盤），但沒有永不消散的熱情，廈門在18年屢屢傳出房價下(xià)跌的傳聞。

　　從“一(yī)房難求”、 “秒光盤”頻(pín)現，到土拍市場遇冷、開(kāi)發商(shāng)降價促銷，讓2019年的廈門樓市面臨許多不确定性。從熱情高漲回歸到價格盤整，廈門房地産市場到底表現如何，下(xià)面我(wǒ)們就用數據來還原一(yī)個真實的廈門。

　　2018年12月熱點城市新房價格同環比變化情況

　　房價：過程中(zhōng)都是大(dà)幅上漲小(xiǎo)幅下(xià)跌，這在全國都差不多

　　從2007到2018年，廈門新房均價從9千出頭到3.5萬，上漲幅度達3倍以上，2016年伴随着二線城市樓市的整體(tǐ)火(huǒ)爆，廈門房價也迅速上漲，而這隻是整體(tǐ)市場的均價變動情況，事實上由于成交結構的差異，近年廈門新房成交區域向島外(wài)擴展，進而平抑了整體(tǐ)房價，使得新房均價上漲幅度體(tǐ)現得較爲溫和，如果具體(tǐ)到廈門島内核心闆塊，房價在這些年的上漲幅度更是達到了7、8倍。

　　而從2018年各月的房價走勢看，廈門的房價确實出現了回調，這在二手房價格上表現得更爲明顯。

　　而回調的幅度相對溫和，從挂牌價格看，全年累計跌幅在10%-15%之間，并未出現大(dà)幅度下(xià)跌的情況。

　　區域：島外(wài)新房成交占據主導，島内已是豪宅的天下(xià)

　　湖裏區與思明區作爲廈門島内的兩個行政區，新房均價接近6萬，這裏彙集了學校、醫療、公園、景觀等高端配套和稀缺資(zī)源，吸引着福建乃至全國的富豪階層到此置業。

　　2018年，湖裏區與思明區項目成交的套總價分(fēn)别爲2258萬與1806萬元，套均面積爲309㎡與275㎡，如此的大(dà)面積與高總價，可以說廈門島内的新房已經和普通人無關，這裏是豪宅的天下(xià)。

　　随着島内新房存量越來越少，海滄、集美、同安、翔安島外(wài)4區近幾年在新房市場的成交占比逐步擴大(dà)，2018年成交套數占比達到9成以上。

　　2018年四區的成交套均面積均在100㎡以上，可以看出廈門新房市場已經從剛性需求逐漸轉變爲改善型需求爲主導。

　　2018年廈門各行政區銷售與套均成交情況

　　土地：廈門宅地成交以島外(wài)爲主，島内土地稀缺，供地明顯不足

　　從曆年廈門土地市場成交的走勢來看，2010年是土拍市場的成交高峰，此後的2011-2018年，廈門住宅用地供應總量大(dà)幅落後于商(shāng)品住宅成交量，長期的土地供應低位，導緻不少開(kāi)發商(shāng)處于“缺地”的狀态，也使得樓面地價持續攀升，2016年達到28761元/㎡的高點。

　　近2年在住宅成交量回落之下(xià)，供需相對平衡，加之房企融資(zī)成本加大(dà)，土拍熱度有所下(xià)降，2018年樓面地價較17年再次回落，溢價率也持續走低。

　　盡管下(xià)半年優質宅地出讓增多，拍賣規則及規劃限制條件也有所放(fàng)松，但房企拿地熱情依然不高，優質宅地參拍度也一(yī)般。

　　廈門島内與島外(wài)的發展并不均衡，廈門島内面積158平方公裏，占廈門全市的面積不到1/10，人口密度卻是島外(wài)的10倍。

　　從近年廈門宅地成交占比來看，島内宅地成交已經明顯減少，08-11年成交占比逐年減少，12、14、16、17年廈門島内思明區與湖裏區都是“零成交”。

　　18年廈門島内宅地終于“補倉”，湖裏區成交三宗住宅用地，平均樓面價在3.5萬/㎡以上，但依舊(jiù)不改廈門島内土地資(zī)源稀缺的窘境，島内的資(zī)源承載壓力已十分(fēn)突出。

　　爲提振市場企穩回升，預計19年廈門宅地供應将繼續增加，土地出讓條件或進一(yī)步放(fàng)松。

　　銷售&庫存：2018年廈門新房市場遇冷，成交低迷下(xià)去(qù)化周期增加

　　2017年以來調控政策持續發酵，市場觀望情緒彌漫，2018年廈門樓市表現低迷，主要在于“四限”政策疊加，政府限價之下(xià)，部分(fēn)高地價項目入市首推别墅産品，信貸緊縮之下(xià)購房成本加大(dà)，客戶承受能力有限。

　　随着廈門逐漸進入存量房市場，由于二手房議價空間更大(dà)，整體(tǐ)表現好于一(yī)手，分(fēn)流新房客群。

　　廈門六區中(zhōng)，思明與翔安區較去(qù)年商(shāng)品住宅成交面積上漲，其餘各區全面滑落。其中(zhōng)翔安區商(shāng)品住宅成交面積39.31萬㎡，位居第一(yī)。

　　海滄區由于部分(fēn)項目進入尾盤，成交量腰斬。島内思明區與湖裏區近年成交面積逐步走低，這與島内新推出項目減少，總體(tǐ)供應縮減有關。

　　截止2018年12月底，廈門商(shāng)品住宅可售存量面積爲226.7萬㎡，去(qù)化周期26個月，因爲17、18年廈門樓市成交銳減，導緻去(qù)化周期在低位存量時仍處于較高水平。 　　經濟&人口：廈門地均GDP顯優勢，人口活力大(dà)

　　2018年廈門GDP總量4791億元，如果單看這一(yī)數據，廈門已經被杭州（樓盤）、成都、武漢（樓盤）等二線城市甩在了後面，但因爲廈門城市規模較小(xiǎo)，廈門的地均GDP在全國城市中(zhōng)排名第五，和房價排名差不多。

　　作爲一(yī)個外(wài)向型的港口城市和旅遊城市，廈門的經濟結構也非常優質，2018年第三産業占比58%，高新技術産業也處在發展上升階段，廈門的經濟基本面遠比GDP呈現的更爲優質。

　　2018年各城市GDP總量及地均GDP排名 　　2017年末廈門市常住人口401萬，其中(zhōng)戶籍人口約占六成，根據國務院原則同意的《廈門市城市總體(tǐ)規劃（2011—2020年）》：

　　到2020年，城市常住人口控制在500萬人以内，對比下(xià)廈門還有近百萬的人口增量空間。從近幾年看廈門人口增速有所放(fàng)緩，但更能反應城市人口活力的指标—小(xiǎo)學生(shēng)在校人數增長，廈門一(yī)直處于全國領先。

　　從2007-2017年小(xiǎo)學生(shēng)在校人數的複合增長率來看，廈門增長速度在重點城市中(zhōng)排名第一(yī)，以6.2%的增長率把深圳（樓盤）、上海（樓盤）、南(nán)京（樓盤）、北(běi)京（樓盤）等核心一(yī)二線城市都甩在了後面。

　　廈門的教育水平領先于福建其他城市，很多省内的家長也希望讓孩子來廈門讀書(shū)，這在很大(dà)程度上也助推了房價。

　　2018年的廈門樓市出現了價格的回調盤整，購房者的預期也随之變化。

　　這主要是因爲廈門樓市在先前的一(yī)波行情中(zhōng)确實有些過熱了，除了瘋狂的房價，還有狂熱的地王。

　　直到2017年3月廈門史上最嚴調控出台，投資(zī)性需求逐漸離(lí)場，廈門樓市也漸漸冷卻，現在這個适當回調下(xià)的穩定局面，是調控措施逐漸顯現的成果。

　　廈門作爲旅遊城市，價格表現有些類似三亞（樓盤），并不完全由市場供需、城市經濟發展等情況決定。

　　整體(tǐ)來看，2019年全國房地産市場承壓，但“房住不炒”的大(dà)基調不會改變，在此基調下(xià)，廈門房地産政策也将以穩爲主，在市場進入冷靜期後，相信房企也會更多注重住宅産品本身，以産品品質來赢得購房者的青睐。