欄目導航 Navigation
《住宅項目規範（征求意見稿）》2月18日公布後，其中(zhōng)第2.4.6條“住宅建築應以套内使用面積進行交易”受到廣泛關注。
這一(yī)信息公開(kāi)後，有觀點認爲，樓市這将告别公攤時代，房價也将受到很大(dà)影響，真的是這樣嗎(ma)？
1 這一(yī)規定是怎麽出爐的？
答：受住房和城鄉建設部委托，2016年中(zhōng)國建築(601668)科學研究院有限公司在現行《住宅建築規範》的基礎上，牽頭承擔了《住宅項目規範》的起草任務。中(zhōng)國建築科學研究院有限公司組織國内14家建築設計、施工(gōng)、研究、高校等單位組成起草組，經過兩年多的研編，目前已完成了《住宅項目規範（征求意見稿）》。2019年2月18日，包括該規範在内的38項工(gōng)程建設規範一(yī)并公開(kāi)征求社會意見。
2 爲何要做這一(yī)規定？
答：一(yī)是與國際接軌，二是解決區域差别。
中(zhōng)國建築科學研究院有限公司相關負責人24日接受新華社記者采訪時表示，“住宅建築應以套内使用面積進行交易”這一(yī)條款的提出，主要考慮是從技術角度規範住宅面積的計算規則。在規範起草過程中(zhōng)，對國際國内住宅面積計算做法進行調研，按套内使用面積計算是國際通行做法，而我(wǒ)國住宅面積計算方式主要采用建築面積或套内建築面積。按照《國務院關于印發深化标準化工(gōng)作改革方案的通知(zhī)》中(zhōng)“提高标準國際化水平”要求，爲了提高我(wǒ)國工(gōng)程建設标準與國際通行做法的一(yī)緻性程度，此次規範征求意見稿中(zhōng)拟将住宅交易的面積統一(yī)按套内使用面積計算。
該負責人說，這一(yī)做法可以解決兩個方面問題：一(yī)是解決套内建築面積相同而住戶使用面積不同的問題。由于我(wǒ)國地域差異大(dà)、住宅結構類型多等因素，造成住宅牆體(tǐ)厚度不同，導緻套内建築面積相同的情況下(xià)，而套内實際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套内使用面積進行計算易于住戶自行測量，實現“所見即所得”。而按套内建築面積計算，在沒有專業支撐的情況下(xià)難以做到。可以說，從技術角度明确按套内使用面積交易，一(yī)定程度上有利于消費(fèi)者權益的保護。
3 建築面積和套内使用面積有何區别？
答：根據現有技術規範和規定，在房屋面積上有三個概念：
建築面積=套内建築面積+公攤建築面積。
套内建築面積=套内房屋使用面積+套内牆體(tǐ)面積+套内陽台建築面積。
套内使用面積=室内實際能使用的面積
4 當前房屋交易如何定價？
答：早在2011年，國家發改委關于發布《商(shāng)品房銷售明碼标價規定》的通知(zhī)（發改價格〔2011〕548号）中(zhōng)第八條已經作出明确規定：商(shāng)品房銷售明碼标價實行一(yī)套一(yī)标。商(shāng)品房經營者應當對每套商(shāng)品房進行明碼标價。按照建築面積或者套内建築面積計價的，還應當标示建築面積單價或者套内建築面積單價。
也就是說，現在新房銷售要确定該套房屋的總價，然後在根據建築面積和套内使用面積分(fēn)别計算單價。但一(yī)般在銷售過程中(zhōng)，銷售方提供的報價大(dà)多是建築面積單價和總價，一(yī)般不會主動告知(zhī)購房者套内面積單價等信息。
而二手房銷售一(yī)般也類似新房銷售過程，交易雙方協商(shāng)過程中(zhōng)最重要的環節是确定總價。
5 該規定會立即執行嗎(ma)？
答：不會，還需要經過相關部門批準。
中(zhōng)國建築科學研究院有限公司相關負責人說，标準公開(kāi)征求意見是标準化法規定的必要程序，對提高标準的科學合理性十分(fēn)重要。《住宅項目規範》涉及到人民群衆切身利益，對此次征求意見收集到的意見和建議，中(zhōng)國建築科學研究院有限公司一(yī)定會高度重視，認真對待，深入分(fēn)析研究，加強協調溝通，修改完善相關内容，并做好進一(yī)步征求意見和專家審查，經住房和城鄉建設部進行政策性、完整性、适用性和技術水平審核把關後，按程序批準發布。
6 未來這一(yī)規定執行後，還存在公攤面積嗎(ma)？
答：當然存在，難道未來的房子不需要電(diàn)梯和樓道了？
所謂公攤面積，即由整棟樓的産權人共同所有的公用部分(fēn)建築面積，主要包括電(diàn)梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電(diàn)室、設備間、公共門廳、過道等公用區域，以及各種爲整幢服務公共用房和管理用房的建築面積。
這些之中(zhōng)有可以去(qù)掉的地方，但肯定不能全部去(qù)掉，否則居住環境從何談起？
7 現在有沒有地方采用套内面積計價？
答：有，重慶（樓盤）。
2002年6月，重慶人大(dà)常委會通過了《重慶市城鎮房地産交易管理條例》，以地方法規的形式，首次對商(shāng)品房的計價方式作出明确規定和要求：商(shāng)品房現售和預售，以套内建築面積作爲計價依據，商(shāng)品房買賣合同及商(shāng)品房權證應當載明共用部位及設施。
8 對房價有影響嗎(ma)？
答：不能說沒有一(yī)點影響，但在諸多可以實際影響房價的因素之中(zhōng)，這個技術規範的影響要小(xiǎo)得多。
如上所述，按照國家發改委規定，商(shāng)品房銷售明碼标價實行一(yī)套一(yī)标。商(shāng)品房經營者應當對每套商(shāng)品房進行明碼标價。按照建築面積或者套内建築面積計價的，還應當标示建築面積單價或者套内建築面積單價。
換言之，房地産開(kāi)發企業在取得預售證時，每一(yī)套房子的總價就已經确定，無論是按建築面積計價，或者是按套内使用面積計價都不會影響總價。
因爲房屋的套内使用面積一(yī)般要小(xiǎo)于房屋建築面積，所以在總價确定的情形下(xià)，如以套内使用面積計算單價，則勢必要高于建築面積單價。
當然，如果未來采用套内使用面積計算單價，那還要對以前交易房屋的價格進行重新換算，否則對房價統計會造成混淆。
9 對購房者有何影響？
答：能幫助購房者更清楚地了解一(yī)套房子的實際使用面積到底有多大(dà)，現在雖然在購房合同和房本中(zhōng)都要注明該房屋的建築面積和套内建築面積，但因爲目前在房屋交易協商(shāng)中(zhōng)各方談及的單價基本都是按照建築面積計算的，購房者更多會重視建築面積和單價，而特别容易忽略套内使用面積的大(dà)小(xiǎo)。
這種情況下(xià)，一(yī)些購房者會産生(shēng)房子實際面積比預期“更小(xiǎo)”的感覺，進而容易造成買賣雙方的糾紛。而如果全部以套内使用面積交易并計價，購房者會更直觀了解該房屋的實際大(dà)小(xiǎo)，進而減少一(yī)些交易糾紛。
10 這一(yī)規定執行後，就杜絕開(kāi)發商(shāng)“偷面積”嗎(ma)？
答：不太可能。當前涉及房屋面積的購房糾紛中(zhōng)，如果是實際的套内使用面積與房本上所列套内使用面積數據不符，這屬于合同欺詐問題，即便未來在交易環節變成以套内使用面積計價，也無法杜絕這種房地産開(kāi)發企業在設計環節就故意而爲的缺斤少兩。
而如果是購房者買房時過度關注總價和建築面積單價，而忽略了套内使用面積，随後發現套内使用面積過小(xiǎo)，與預期不符，但購房合同和房本上的相關數據都沒有問題，這種情況下(xià)如何處理？
這類糾紛可能較難界定責任，可能有銷售方沒有盡到告知(zhī)義務的責任，但購房者也應該在下(xià)單前更多了解房屋的相關信息。
（第一(yī)财經 劉展超）
