對住建部這份良心建議稿的六點理解
作者：鑫銘行房地産 發布時間：2019/2/23 15:04:28 來源：本網站
來源：好評與差評
“住宅建築應以套内使用面積進行交易。”
這是出現在住建部最新的《住宅項目規範（征求意見稿）》第二部分(fēn)2.4.6條的一(yī)句規定。
字越少，事越大(dà)。
一(yī)旦取消公攤，對于地産是大(dà)地震式的變革，這意味着商(shāng)品房的“無公攤時代”即将來臨。
按慣例，爲不斷規範房地産市場，國家住建部隔一(yī)段時間，就會出台新的強制性工(gōng)程建設規範，這次的規範征求版，首次提到了取消公攤面積計價。
在國外(wài)成熟的地産市場，都是套内面積進行計價的，國内過去(qù)隻有重慶（樓盤）是按照套内面積進行交易的。
一(yī)旦全國取消套内+公攤的總面積計價方式，會對地産行業和購房者帶來什麽的影響？
好評與差評帶來6個解讀：
1，政策多久落地，取決于細則的推出時間。
所有強制性規範出台前，都會經曆從“征求意見”到“正式實施”。
參考最近的個稅抵扣改革，從征求意見，到正式實施隻花了3個月，實施速度之快力度之大(dà)，有目共睹。
但取消公攤真正出台，難度遠超個稅抵扣，因爲它涉及一(yī)手房和存量房雙領域的計價規則變革。
首當其沖的，是二手房的評估價格系統需要全部更新。
其次，對于以往遺留下(xià)的偷面積和違建等情況，也存在需要落實的細則。
因此，公攤面積正式告别中(zhōng)國的地産舞台，還要看後期細則的出台速度。
好評與差評在此大(dà)膽預測，會在一(yī)年内落實。
2，取消公攤，不意味着購房者能占開(kāi)發商(shāng)便宜。
了解這個問題，首先，我(wǒ)們要明白(bái)開(kāi)發商(shāng)的定價規則是什麽？
（總成本+總利潤）/可出售面積=每平米單價
先給大(dà)家貼一(yī)張開(kāi)發商(shāng)成本構成表格：
大(dà)家可以看到成本構成中(zhōng)，沒有出現任何公攤字眼，取消公攤，該建的該花的還是要建要花，對成本沒有影響。
當可售面積從套内+公攤縮減爲套内，後果就是單價升高。
開(kāi)發商(shāng)出來蓋樓目的是賺錢，不是做慈善。
3，套内面積計價，意味市場走向成熟，也意味着開(kāi)發商(shāng)的套利空間被壓縮。
公攤面積，包括各種管道井和公共過道等部分(fēn)。100m²的商(shāng)品房，除去(qù)公攤面積，屋内實際隻剩下(xià)70-80m²。
首先，公攤面積的計價規則存在明顯的弊端和落後性。
公攤是導緻商(shāng)品房縮水的罪魁禍首，一(yī)直被大(dà)家诟病。此外(wài)，公攤部分(fēn)是地産市場最不透明的領域，無良開(kāi)發商(shāng)在公攤上玩起貓膩，損害購房者利益。
國外(wài)規範成熟的房地産市場，幾乎全部采取的是套内面積計價方式。
因此，按套内面積計價是規範化的地産市場的必然趨勢。
4，已經入手帶公攤房子的朋友，别擔心，還沒買房的準業主，也别激動。
二手房的價值的評判标準，從來都是從總價倒退單價的總價論。
打個比方，市場價100w，公攤20%的100m²二手房，如今算按照80m²的套内面積計價，肯定不會降價到80w，而是繼續按照100w的價格出售。
對于一(yī)手房來說，簡化了計價規則，購房者可以更直觀的用“套内面積X單價”得到總價，而不會輕易的被開(kāi)發商(shāng)套路。
如今的商(shāng)品房的定價，已經脫離(lí)了成本導向。而是供需關系決定的。
明确了套内面積的優勢，是減少購房者的理解誤區。
5，取消公攤計價是轉向渦輪，後續小(xiǎo)變革才是推動地球的關鍵。
如今，高昂的房價背後，捆綁着每個家庭的生(shēng)活。
自1980年商(shāng)品房模式誕生(shēng)以來，公攤面積就存在，香港把公攤面積大(dà)的商(shāng)品房叫做發水樓，調侃就像在菜市場小(xiǎo)商(shāng)販買發水鱿魚，被泡過水的一(yī)斤鱿魚，四兩是水。
按照這種約定俗成的計價方式，我(wǒ)們繳納的物(wù)業費(fèi)，北(běi)方的取暖費(fèi)，買賣房子的契稅等等都多繳納了很多。
這些都會随着取消公攤而發生(shēng)變革，這些變革，才是落到百姓市場的細節。
在細則出台後，普通百姓能不能實在的降低各項支出，還是變相上漲，需要持續規範。
但至少現在，開(kāi)了個好頭。
6，準購房者，爲什麽我(wǒ)建議你你，不該爲研究“取消公攤計價”而耗費(fèi)心力。
好評與差評見過很多購房者，爲了各種信息而焦慮，但心力，是購房者最寶貴的東西。
因此，要學會抓大(dà)放(fàng)小(xiǎo)，就拿取消公攤這件新聞來說，其實我(wǒ)們不用太震驚。
本質上，計價方式，不過是打醬油按瓶裝還是按碗裝的區别。
這次征求意見到底是吹風，還是定調，對個體(tǐ)買房子并不是最重要的。
你研究的透徹，既改變不了開(kāi)發商(shāng)的定價方式，也無法壓制二手房東的報價。
我(wǒ)們應該把更多的關注度，給到如何去(qù)判斷出更有潛力的買房區域和挑選出更優質的戶型，以及合适的購房時機。
而這些區域和戶型的基本判斷方法，可以看好評與差評的曆史文章，至于政策解讀的問題，關注我(wǒ)們，每次爲你送上脫完水的解讀版本。
（責任編輯：馬金露 HF120）
