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本報記者 王麗新
一(yī)場開(kāi)盤，千組購房人等待搖号結果。在北(běi)京（樓盤）進入“限競房時代”後，已極少看見有開(kāi)發商(shāng)一(yī)次性放(fàng)量600多套房源，且瞄準售罄的膽量。
近日，北(běi)京某限競房項目首次開(kāi)盤，總計約1000組客戶參與搖号買房，據悉其開(kāi)盤去(qù)化率遠高于一(yī)般限競房。
頗令人感慨的是，在該項目人來人往的開(kāi)盤現場，“混迹”着不少周邊競品項目的置業顧問，包括來自于華潤和中(zhōng)海限競房項目的銷售人員(yuán)，其目标無非是攬客，重點關注選不到房或者買不到中(zhōng)意戶型棄号的購房人。這些人穿行于酒店(diàn)内外(wài)場，僅在現場的《證券日報》記者就被“聊”到了四五回，但凡互通微信的，第二天統統收到了不少房源信息。
事實上，北(běi)京的限競房市場，銷售熱盤并不多，更多的是不需要搖号，甚至打折優惠還賣不動的滞銷盤。正如合碩機構首席分(fēn)析師郭毅所示，北(běi)京背負着市值超過748萬平方米限競房的庫存，靜态去(qù)化周期長達82個月。
限競房開(kāi)年搶收
“我(wǒ)們搖到的号順序太靠後了，不知(zhī)道還有沒有房可選，估計好房源應該都被選走了。”一(yī)位帶着看似不到5歲女孩的女士在選房候選區等候叫号，她向記者表示，“這套房是我(wǒ)們的首套房，用來自住的，等了許久才夠到首付，因爲‘地段+價格’的性價比優勢看中(zhōng)了這個項目，而且在這個位置上，即使剩下(xià)朝向不太好的房源，隻要有兩居的房可選，我(wǒ)就會選的。”
如上述女士一(yī)樣的剛需正是該項目此次開(kāi)盤戶型的主力購買客群。據記者了解，該項目此次取證房源包括4棟樓，共633套房源，均爲高層産品。在價格方面，銷售均價不超過54378元/平方米，最高售價不超過57097元/平方米。這意味着90平方米以下(xià)主力戶型房源總價在460萬元—500多萬元之間。
在新房方面，緊鄰該項目的限競房是華潤電(diàn)建的小(xiǎo)瓦窯地塊，均價爲54378元/平方米，與上述熱銷項目價格幾乎一(yī)緻，其主力戶型也定位剛需，整個社區爲高層産品，目前尚未開(kāi)盤；西南(nán)側的石景山古城南(nán)街地塊，限競房均價爲58802元/平方米。在二手房方面，其周邊的大(dà)成郡價格水平爲76708元/平方米；緊鄰該項目的遠洋山水均價爲65876元/平方米；青塔西路60号院價格則爲56433元/平方米。鑒于此，一(yī)些買房人秉持着“搖到買到即賺到”的心理，來參與搖号購房。
值得一(yī)提的是，目前從北(běi)京整體(tǐ)限競房市場來看，部分(fēn)限競房項目确實能夠登上北(běi)京新建住宅月度銷售排行榜的前十位，但熱銷限競房仍屬于少數。不少入市半年以上的限競房，即便打折促銷以價換量，去(qù)化率仍不足60%。
“過去(qù)兩年，北(běi)京在加大(dà)土地供量的同時，又(yòu)限定價格和産品，住宅産品的地段、戶型、總價高度相近，造成限競房大(dà)面積滞銷，房企不得不在價格已被限定的情況下(xià)進一(yī)步降價，從而斷臂求生(shēng)。”郭毅表示，背負着748萬平方米庫存的房企們如芒刺在背，僅50個未上市地塊的土地出讓金總額便達到1753億元，748萬平方米限競房庫存的市值更超過4000億元。房企面臨着業績與資(zī)金的重壓，卻在地段、産品、價格的重重管控下(xià)，幾乎喪失了自主調節行情節奏的工(gōng)具。
多數限競房銷售遇冷
實際上，過去(qù)一(yī)段時間，《證券日報》記者也曾走訪多個限競房樓盤，盡管每個盤位置和配套各有千秋，但戶型同質化嚴重，區域供應紮堆現象明顯，包括有在同區域内，同一(yī)塊地上好幾個項目一(yī)同上市銷售的現象，甚至部分(fēn)區域入市房源超過3000套，這使得市場供大(dà)于求愈發明顯，導緻競争也愈發激烈。
與此同時，各個項目命運也有差異。比如，即使是休息日，有的限競房項目銷售中(zhōng)心來訪客群絡繹不絕，有的卻一(yī)天難以見到幾組訪客。此外(wài)，整體(tǐ)體(tǐ)量較大(dà)的限競房項目，早期吸納了一(yī)些客群，随着後續上市項目越來越多，客群逐漸開(kāi)始流失，低開(kāi)高走不再，反倒越賣越不好賣。
自從限競房入市以來，據相關機構提供的數據顯示，2018年北(běi)京限競房網簽率不到三成，實際銷售的平均簽約數量也不足四成。中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉表示，即使有個别項目熱銷，但整體(tǐ)市場依然蕭條，限競房項目已經普遍性降價10%左右，但開(kāi)盤能去(qù)化30%-40%就已經是及格，如果能賣掉一(yī)半，就可謂優秀。可以預見的是，其中(zhōng)大(dà)多數項目将面臨虧損。
而除了二手房，共有産權房也将是2019年限競房購買客群的有力競争者。
有業内人士稱，2019年有望迎來共有産權房集中(zhōng)入市的一(yī)年，包括即将入市、啓動網上申購以及正在開(kāi)發的共有産權項目，将對現有的樓市格局帶來沖擊。比如，在同區域内，交通生(shēng)活等配套資(zī)源類似的情況下(xià)，共有産權房一(yī)般低于限競房至少1萬元/平方米。雖然不是百分(fēn)之百持有産權，但巨大(dà)的價格優勢讓購房門檻更低，必然使很多剛需客戶動心。
郭毅則表示，截至目前，在93個已出讓的限競房地塊中(zhōng)，僅有43宗地塊（41個項目）取得部分(fēn)或全部住宅面積的預售許可，并推向市場銷售，還有50個地塊仍處于開(kāi)發前期。從庫存去(qù)化周期來看，限競房在8個月銷售周期中(zhōng)的簽約總面積爲73萬平方米，已供應未成交的面積達到249萬平方米，按此推算，目前庫存限競房的靜态去(qù)化周期長達82個月。此外(wài)，有11宗地塊出讓于2017年，時間最早的一(yī)宗地塊拿地迄今已有兩年，但仍未上市銷售。
郭毅進一(yī)步稱，同質造成滞銷，滞銷形成庫存，庫存擠占資(zī)金，資(zī)金影響再投資(zī)，長此以往，恐怕會讓市場陷入僵局。
