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文 | 薛宇飛
始于2018年下(xià)半年的房地産市場調整仍在繼續，2019年1月的樓市表現依舊(jiù)冷淡。截至2月13日，30家公布業績的房企合計銷售額同比下(xià)調了11%，龍頭房企業績下(xià)滑明顯；土地交易市場表現不佳，40個一(yī)二線城市1月賣地收入同環比陷入負增長；房企融資(zī)雖然大(dà)幅增長，但仍難完全緩解房企缺錢窘境。
這樣的市場環境下(xià)，1月份陸續召開(kāi)的地方兩會，則以“三穩”、一(yī)城一(yī)策作爲新的回應，業内人士認爲，未來不排除部分(fēn)城市的房地産政策出現微調，但要求房地産市場平穩發展的大(dà)原則不會改變。
01
市場遇冷 龍頭房企銷售額走低
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中(zhōng)原地産研究中(zhōng)心數據顯示，截至2月13日，有30家房企公布了1月份銷售額，合計銷售3189.4億元，比2018年同期的3574.76億元下(xià)調了11%。
克而瑞研究中(zhōng)心稱，1月，中(zhōng)國百強房企銷售規模較去(qù)年同期有所下(xià)滑，其中(zhōng)TOP50企業下(xià)滑幅度明顯，權益銷售規模較去(qù)年同期下(xià)滑10.7%。1月百強房企中(zhōng)有超3成房企的權益銷售金額同比下(xià)滑，特别是目前房企在售項目個數相比去(qù)年大(dà)幅提升的情況下(xià)，整體(tǐ)的銷售表現仍不盡如人意。在這些房企中(zhōng)，有13家房企的權益銷售金額降幅超30%，22家房企的降幅在30%以内。
三大(dà)龍頭房企的銷售額出現了大(dà)幅下(xià)滑。數據顯示，1月，萬科合同銷售金額爲488.8億元，恒大(dà)合約銷售金額爲431.7億元，碧桂園歸屬股東權益的合同銷售金額爲330.7億元，三家當月銷售額均同比負增長近30%。
中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉對中(zhōng)新經緯表示，1月房企銷售數據放(fàng)緩的原因，除市場本身退燒外(wài)，與2018年1月份有2017年的大(dà)量銷售結轉也有關系。龍頭房企的業績放(fàng)緩，則很大(dà)程度是受三四線城市樓市逐漸退燒的影響。
1月的整體(tǐ)銷售情況雖不佳，但仍有部分(fēn)企業表現突出，如中(zhōng)海、新力、華發等。克而瑞研究中(zhōng)心認爲，這些房企業績出現同比上升，主要與部分(fēn)企業将2018年認購數據延遲到今年1月簽約确認、布局三四線城市受益、企業降價跑量有關。
張大(dà)偉稱，2018年是房地産行業刷新曆史記錄的一(yī)年，标杆房企市場占有率繼續提高，大(dà)部分(fēn)房企的銷售額都上漲了超三成。但随着房地産調控的深入，房企業績增長逐漸乏力，多家龍頭房企都表現疲軟。從2019年後續趨勢看，一(yī)二線城市繼續低迷，三四線城市會退燒，除非出現大(dà)規模政策變化，否則大(dà)部分(fēn)房企将面臨銷售額同比停滞甚至下(xià)調的可能。
02
土拍轉冷 房企大(dà)幅融資(zī)補血
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在樓市降溫後，土地市場也跟着轉冷。中(zhōng)原地産研究中(zhōng)心數據顯示，1月40個一(yī)二線城市賣地2525.9億元，比2018年同期下(xià)調15.4%，環比下(xià)調32.4%。張大(dà)偉稱，整體(tǐ)看，近幾個月熱點城市土地成交額同比漲幅放(fàng)緩，平均土地溢價率上，40個城市中(zhōng)有32個城市溢價率下(xià)調，熱點城市的土地溢價率基本降至10%左右。
中(zhōng)國指數研究院公布的數據顯示，1月份全國300個城市共成交土地1958宗，環比減少43%，同比減少1%；成交土地面積8191萬平方米，環比減少41%，同比減少3%。全國300個城市成交樓面均價爲2000元/平方米，環比減少6%，同比減少19%；其中(zhōng)住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價爲3506元/平方米，環比減少8%，同比減少26%。
有業内人士指出，1月的土地市場降溫，一(yī)方面受臨近春節的影響，企業拿地節奏放(fàng)緩；另一(yī)方面則是市場整體(tǐ)降溫，土地流标現象增多，對房企心态造成影響，緻使拿地積極性下(xià)降。
除了樓市進入調整期，張大(dà)偉認爲，監管部門對信托等資(zī)金管理嚴格，也導緻房地産企業對總價較高的地塊相對謹慎。從2016年“930新政”開(kāi)始，全國一(yī)二線城市對房地産市場進行了嚴格調控，房企資(zī)金壓力越來越大(dà)，雖然整體(tǐ)銷售依然處于高位，但再拿地的資(zī)金壓力逐漸增加，拿非優質地塊的積極性降低。
張大(dà)偉預計，整體(tǐ)看，2019年的樓市将繼續執行嚴格調控，大(dà)部分(fēn)房企對土地市場的熱情會逐漸降低，搶地積極性與土地的溢價率有所降低，對非優質土地的定價亦走低。不過，爲了加大(dà)銷售額，房企依然會在一(yī)二線城市集中(zhōng)拿地。
在償債高峰到來前，房企還在大(dà)力融資(zī)。中(zhōng)原地産研究中(zhōng)心數據顯示，1月份以來，房地産企業融資(zī)計劃井噴，公布的數量達90多起，合計金額超過2100億元，刷新最近一(yī)年多以來的月度融資(zī)額新高。從2018年四季度開(kāi)始，房企融資(zī)難度有所緩解，由于“缺血”過多，房企融資(zī)難度依然比較大(dà)。
1月，同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資(zī)金額折合人民币共計790億元，環比2018年12月的181.52億元大(dà)幅上升335.23%。該研究院認爲，對房企來說，由于受到還債潮的集中(zhōng)兌付，這一(yī)輪融到的資(zī)金基本用于還債，眼下(xià)保命大(dà)于發展，現金流重于利潤，快速回款仍然是2019年房企最緊要的事情。
03
地方定調 或出現局部寬松
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樓市即政策市，調控政策的走向對房地産市場有着直接影響。1月以來，各地相繼召開(kāi)了地方兩會，不少城市對房地産調控政策進行了新的闡釋，中(zhōng)原地産研究中(zhōng)心統計數據顯示，各地有關房地産政策的兩會内容及其他樓市政策多達68次。
張大(dà)偉分(fēn)析，2019年的地方兩會，針對房地産市場的政策有幾個新特點，即棚戶區改造建設減少、一(yī)城一(yī)策房地産調控、“三穩”等成爲未來房地産調控的趨勢，其中(zhōng)，穩地價、穩房價、穩預期成爲最關鍵的政策方向。
“穩地價、穩房價、穩預期，是2018年下(xià)半年以來房地産政策的主要基調，大(dà)部分(fēn)省份的兩會對此都有明确提及，2019年穩定房地産發展将成爲政策趨勢。”張大(dà)偉也說，“穩定其實是雙向調節，大(dà)漲肯定不是穩定，但暴跌同樣也不是穩定。”
張大(dà)偉預計，今年的樓市調控将逐漸出現寬松與收緊并存，不排除部分(fēn)城市進行政策微調，但要求房地産市場平穩發展的大(dà)原則不會改變，“隻要房價不漲的城市，房地産政策都有松動的可能。”
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