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本報記者王營實習生(shēng)趙傑北(běi)京（樓盤）報道
繼2018年年底融資(zī)小(xiǎo)高峰之後，房企融資(zī)再現“開(kāi)門紅”。
同策研究院監測顯示，今年1月40家典型上市房企完成融資(zī)金額折合人民币共計790億元，環比2018年12月的181.52億元大(dà)幅上升335.23%。40家監測房企的融資(zī)金額在2018年下(xià)降後，1月融資(zī)總額激增，探底大(dà)回升，且創2018年以來融資(zī)新高。
僅僅兩三個月的時間，房企融資(zī)風向開(kāi)始轉變。春節後，房地産企業繼續密集融資(zī)，最近2天的融資(zī)計劃已達數十億美元。據中(zhōng)原地産研究中(zhōng)心數據統計顯示，2019年以來，超過90家房企公布了融資(zī)計劃，合計募集金額超過2100億元。從1月份銷售數據看，大(dà)型房企銷售壓力漸顯，使得融資(zī)需求進一(yī)步攀升；中(zhōng)小(xiǎo)房企則面臨繼續擴大(dà)規模的困境，但拿地資(zī)金壓力較大(dà)。
盡管房企融資(zī)初現暖春，但業内人士并不樂觀。一(yī)位融資(zī)經理對21世紀經濟報道記者表示，“目前房企融資(zī)并沒有明顯回暖。2017年以來，在資(zī)管新規影響下(xià)，非标融資(zī)斷崖式下(xià)跌。但是從2018年下(xià)半年以來，由于非标融資(zī)難，經濟下(xià)行壓力加大(dà)，因此有所放(fàng)松。2019年來看，房企融資(zī)依然隻是略有寬松，總體(tǐ)變化不大(dà)。”
借新債還舊(jiù)債
2018年年底之前，房企融資(zī)市場“哀嚎一(yī)片“，現在終于撥雲見日。據統計，年初以來，幾乎每天都有房企發布融資(zī)計劃。
同策研究院監測顯示，2019年1月，40家典型上市房企完成融資(zī)金額折合人民币共計790億元，環比2018年12月的181.52億元大(dà)幅上升335.23%。繼2018年9月、10月融資(zī)金額連續下(xià)滑，11月份有所回暖，12月大(dà)幅下(xià)滑後，2019年1月40家監測房企融資(zī)總額開(kāi)始明顯回升。
春節之後，房企仍然密集發布融資(zī)計劃。2月13日，融創中(zhōng)國發布公告稱，于2019年2月12日，融創中(zhōng)國就發行2022年到期的8億美元7.875%優先票(piào)據訂立購買協議。在若幹完成條件獲達成後，本公司将發行本金總額爲8億美元的票(piào)據；除非根據票(piào)據的條款提前贖回，否則票(piào)據将于2022年2月15日到期。票(piào)據的發行價将爲本金額的100%。票(piào)據将自2019年2月15日（包括該日）起按年利率7.875%計息；2月12日，華夏幸福(600340)基業股份有限公司公告披露，2月4日，該公司的境外(wài)間接全資(zī)子公司CFLD(CAYMAN)INVESTMENTLTD.向境外(wài)專業投資(zī)人增發1億美元的高級無抵押定息債券；同日，正榮地産集團有限公司公告稱，拟在聯交所發行2.3億美元2021年到期年息9.8%的優先票(piào)據，所得款項淨額再次撥付現有債項；2月11日，中(zhōng)國奧園集團股份有限公司發布公告稱，公司已發行于2023年到期的2.25億美元7.95%優先票(piào)據。
從這些房企融資(zī)計劃可以發現，房企特别鍾情于境外(wài)發債，而數據也佐證了這一(yī)點。新年以來，評級爲垃圾級的中(zhōng)資(zī)房地産公司蜂擁發行美元債。根據Dealogic的數據，1月1日以來，投機級開(kāi)發商(shāng)共發債84億美元，創1996年有統計以來的同期之最。
21世紀經濟報道記者注意到，在近期房企發布的融資(zī)公告中(zhōng)，基本用途都爲現有債務再融資(zī)或一(yī)般營運資(zī)金用途。也就是說，房企融資(zī)高峰期主要還是爲了借新債還舊(jiù)債。
58安居客首席分(fēn)析師張波認爲，融資(zī)環境變好是外(wài)因。全球經濟增速放(fàng)緩，2019年仍然需要相對寬松的貨币政策環境，因而全球貨币政策将較爲寬松，這有利于房企的融資(zī)。
不過，張波認爲，房企融資(zī)需求強烈是重要的内因。“房企自身融資(zī)強烈的原因主要有三點，其一(yī)是規模化訴求驅動，不進入頭部企業陣營生(shēng)存壓力巨大(dà)，中(zhōng)型房企則不斷渴求自身規模快速增大(dà)，同時頭部房企也需要保持現有規模；其二是借新還舊(jiù)，房企整體(tǐ)到期債券規模較大(dà)，2019年房企還債規模預計将超過4000億元，壓力之下(xià)房企隻得選擇繼續發債；其三是2018年融資(zī)嚴重不足，導緻融資(zī)壓力延續到2019年，根據58安居客房産研究院監測的數據來看，2018年前10個月，有公開(kāi)數據的80家房企融資(zī)總額約9000億元。”
融資(zī)開(kāi)閘？
未來融資(zī)環境會不會進一(yī)步放(fàng)松？
易居房地産研究院副院長楊紅旭在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，監管層對于房企的發債、融資(zī)監管有所放(fàng)松。2017年到2018年的前三季度，樓市調控非常嚴厲，房企外(wài)部融資(zī)環境非常緊張。所以，房企發債量相比2016年大(dà)幅下(xià)滑，2018年的四季度樓市全面降溫，樓市降溫之後，監管層對于調控政策的态度有所轉變，由之前的不斷升級轉爲政策趨穩，對房企的外(wài)部融資(zī)的監管有所放(fàng)松。
楊紅旭認爲，2019年房企的融資(zī)量會明顯超過2018年，大(dà)概也會超過2017年，房企的融資(zī)寬松程度應該會低于2016年，但是要比2017年和2018年寬松，所以融資(zī)的規模還會進一(yī)步擴大(dà)。融資(zī)擴大(dà)之後，部分(fēn)房企拿地的積極性會有所提高，龍頭房企還在拼規模、拼業績，有錢之後就會加緊拿地。
不過，部分(fēn)業内人士仍對此不樂觀。同策房産咨詢研究部總監張宏偉表示，“大(dà)型房企有可能還能借到錢，但大(dà)部分(fēn)中(zhōng)小(xiǎo)房企仍然很難借到錢，融資(zī)額度還是會受到限制；從融資(zī)成本來講，今年很難降，會保持相對高位。此外(wài)，在市場下(xià)行階段，金融機構投資(zī)開(kāi)發新的項目也會比較謹慎，尤其是針對三四線城市的一(yī)些項目或者有資(zī)金鏈壓力的企業。”
張宏偉判斷，對市場的影響來講，因爲部分(fēn)房企融資(zī)難以增加，但是又(yòu)有資(zī)金需求，所以企業隻能通過加快銷售來獲得資(zī)金，如果加快銷售就隻能降價，通過降價實現快速回籠資(zī)金，通過這種辦法來解決資(zī)金需求的問題。
中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉認爲，“2019年房地産市場調整的預期非常強烈。這種情況下(xià)，房企更關注資(zī)金鏈的安全，拿地預計将更加謹慎。越來越多的房企抓緊窗口期加快融資(zī)，以應對未來的還債高峰期。不過，從目前樓市調控政策看，最嚴格時期已經過去(qù)，政策底部逐漸形成。”
