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雖然各地樓市在緩慢(màn)降溫，但土地拍賣市場卻依舊(jiù)**，頻(pín)現高溢價成交。
昨日，南(nán)京的雞年首場土地拍賣結果出爐，七幅地塊全部成交，其中(zhōng)五幅需現場搖号确定競得人，其總起始價爲１８３．７億元，成交總價達２６８．７億元。同樣，長沙“雞年首拍”的平均溢價率也高達７７．８２％，最搶手的一(yī)幅土地溢價１６８．４％方告成交。而自今年以來，還有合肥、杭州等多個去(qù)年的樓市熱點城市刷新了土地價格。對于熱點城市土地市場餘熱難退的現狀，有業内人士指出，要緩解房企的“饑渴症”，合理增加土地供應方爲治本之策。
一(yī)幅地塊曆經３９５輪競價
２月１４日“情人節”，南(nán)京城内最令“萬衆傾倒”卻是土地。作爲當地的雞年首場土地拍賣，出讓的七幅地塊中(zhōng)，除一(yī)幅純商(shāng)業地塊以底價拍出，其餘六幅均經曆多輪競價，有五幅達最高限價，須搖号确定競得人。
昨日出爐的拍賣結果顯示，位于秦淮區中(zhōng)華門外(wài)的Ｇ９８地塊，因區位較佳，競争激烈。從起始價５８．６億元，到９８億元的最高限價，曆經四個小(xiǎo)時３９５輪的競價，最後轉爲現場搖号。不僅在拍賣輪次上創了新高，還創下(xià)南(nán)京曆年地塊拍賣總價之最。此外(wài)，有四幅住宅地塊，也全部拍出最高限價，再轉爲現場搖号。記者注意到，土地拍賣的背後是資(zī)本的較量，上述地塊的競得人主要是金茂、招商(shāng)、綠城等地産大(dà)鳄。
競拍的激烈，也顯示着房企對土地的“饑渴”。南(nán)京當地一(yī)家媒體(tǐ)還披露了一(yī)個有趣的細節，由于競拍難度較大(dà)，一(yī)家大(dà)型房企曾找到當地的業内人士，希望其能幫助介紹購買其他開(kāi)發商(shāng)手上的未開(kāi)發項目，一(yī)旦牽線成功，即“獎勵”５００萬元。
與南(nán)京相似，２月１１日，長沙的“雞年首拍”也是十分(fēn)**。有３０多家房企參戰，出讓的六幅地塊被一(yī)搶而光。其拍賣總起價爲１４．２７億元，總成交價３１．６億元，平均溢價率高達７７．８２％。其中(zhōng)，芙蓉區浏陽河東岸０５７地塊由長沙龍湖拿下(xià)，溢價率１６８．４％。
再早以前，作爲去(qù)年的樓市黑馬，合肥在今年１月份共出讓２５幅土地，總成交額約２４１．８３億元，創下(xià)近年來單月土地成交金額的最高值，單幅地塊溢價率超過２００％、３００％的案例更是層出不窮。同樣，１月１９日，在杭州的２０１７年“首拍”中(zhōng)，多個闆塊的地價紀錄也被刷新。
據易居研究院智庫中(zhōng)心統計，今年以來，合肥、長沙、沈陽、成都、南(nán)京、青島、杭州等城市土地成交溢價率位于全國一(yī)、二線城市的前列，分(fēn)别爲１４７％、９２％、７５％、６５％、５９％、５１％、５０％。
爲了抑制過熱的土地市場，一(yī)些熱點城市對土地拍賣确定了最高限價，但依舊(jiù)出現瘋搶。多位業内人士表示，如果沒有最高限價，肯定還會出現更多的地王。
“房企自持”僅在部分(fēn)城市奏效
在今年的土地拍賣中(zhōng)，天津的成交溢價率相對較低，僅有６％。這與當地對房地産的調控舉措有關。
爲了給土地拍賣市場降溫，２月１３日，天津再祭出殺手锏，房企報價到達上限後開(kāi)始比拼“自持面積”。也就是說，當挂牌競買報價達到最高限價時，不再接受更高報價，轉爲競報自持面積。對競報自持商(shāng)業建築、自持住房建築的，開(kāi)發後不得辦理銷售許可，不得分(fēn)割轉讓、分(fēn)割*押。這一(yī)舉措大(dà)大(dà)增加了房企在天津拿地的成本和難度。
北(běi)京也對土地拍賣作了嚴格限制。１月１９日，北(běi)京進行了２０１７年“首拍”，三幅地塊均設有嚴格的競拍限制，與天津的做法相似，當報價達到土地合理上限價格時，轉爲現場競報企業自持商(shāng)品住房面積或商(shāng)業用房面積比例。雖然條件嚴格，但房企的熱情還是不減。其中(zhōng)兩幅地塊在現場競拍過程中(zhōng)均達到價格上限，其後競報的自持商(shāng)品住房面積也均達到７０％的最高比例限制，最後不得不轉入“報方案”階段。
合理增加土地供應方可治本
樓市調控越來越緊，房貸門檻越來越高，爲何土地市場卻依舊(jiù)火(huǒ)熱？
一(yī)些業内人士認爲，去(qù)年樓市成交量較大(dà)，全國地産銷售面積突破１５億平方米，銷售額超過１１萬億元，創曆史紀錄。現在房企普遍是有錢沒地，特别是一(yī)些上市房企爲了保持高速發展必須大(dà)量拿地維持儲備水平。
易居研究院智庫研究中(zhōng)心總監嚴躍進指出，去(qù)年下(xià)半年熱點城市實施樓市調控以來，很多房企的拿地節奏有變，但土地補庫存的需求依然存在。數據顯示，包括萬科、保利在内的前２０大(dà)房企，今年１月份的拿地金額達到１１１７．２６億元，平均拿地成本爲９６５４元／平方米，相比２０１６年的６９６４元／平方米上升了３８．６％。
對于“房企自持”等抑價手段， 新城控股 副總裁歐陽捷此前接受媒體(tǐ)采訪時曾指出，即便要自持７０年，開(kāi)發商(shāng)依然有運作的空間，除了通過發行ＲＥＩＴｓ或者股權轉讓變現外(wài)，還可建設購物(wù)中(zhōng)心等支持現金流。而且，一(yī)些核心城市的核心區域可能将無地可售、無房可售，其土地增值也存有較強的預期。
南(nán)京工(gōng)業大(dà)學天誠不動産研究所所長吳翔華分(fēn)析認爲，土地限價等手段僅暫時放(fàng)緩了地王出現的腳步，表面平緩的背後實有暗流湧動，因爲限價并未改變供需不平衡的實質。
值得關注的是，去(qù)年，在房價上漲的同時，部分(fēn)城市的土地供應量還下(xià)降了，一(yī)些熱點城市的土地供應不僅沒有完成當年計劃，還創下(xià)多年來的新低。對此，一(yī)些業内人士指出，部分(fēn)地方政府未能确保合理的土地出讓規模，導緻土地尤其是住宅用地成爲稀缺資(zī)源。就房企而言，在一(yī)線城市搶不到，就得跑到二線熱點城市去(qù)拿地，因此，頻(pín)現高溢價也就不足爲奇了。
多位房地産業人士表示，對今年的樓市持謹慎樂觀，但土地市場或許會走出相反走勢。
