“金邊是30年前的深圳”:透露出東南(nán)亞炒房“虛火(huǒ)”

作者:鑫銘行房地産 發布時間:2019/2/12 8:23:34 來源:本網站
當地時間2018年8月,柬埔寨金邊一(yī)建築工(gōng)地。 圖片來源:視覺中(zhōng)國

  據媒體(tǐ)報道,近年來中(zhōng)國開(kāi)發商(shāng)和炒房客紛紛湧入柬埔寨金邊,一(yī)座座高層公寓随着中(zhōng)國資(zī)金的到來拔地而起。這些樓盤的主要銷售目标,不是金邊當地居民,而是外(wài)來炒房客——業内人士透露,中(zhōng)國開(kāi)發商(shāng)開(kāi)發的樓盤,80%以上都賣給了中(zhōng)國投資(zī)者。

  不隻是柬埔寨金邊,其他東南(nán)亞國家的房地産市場,也越來越多地受到中(zhōng)國投資(zī)者青睐。曼谷媒體(tǐ)就報道,中(zhōng)國投資(zī)者已是泰國公寓市場的最大(dà)外(wài)國買家。自2015年以來,中(zhōng)國買家已向泰國的托管公寓投資(zī)超過100億美元,投資(zī)額相當于日本和新加坡買家的總和。中(zhōng)國買家的投資(zī)熱潮還從曼谷蔓延到了清邁、普吉島、芭堤雅。中(zhōng)國資(zī)金對越南(nán)、馬來西亞、緬甸等國房地産市場的關注度也在不斷升溫。

  這有好的一(yī)面。與過去(qù)企業、機構投資(zī)者大(dà)舉進軍海外(wài)房地産市場不同,如今海外(wài)房地産投資(zī)的主力已是普通投資(zī)者爲主。這說明,不少中(zhōng)國普通投資(zī)者已初步具備了海外(wài)配置資(zī)産的能力。

  不好的一(yī)面是,從中(zhōng)國開(kāi)發商(shāng)和投資(zī)者在東南(nán)亞炒房的商(shāng)業邏輯看,多少已可嗅到一(yī)些“擊鼓傳花”的味道。金邊人均收入水平雖在柬埔寨最高,但當地居民托不起高層公寓。曼谷一(yī)些熱門地段的房價已堪比國内房價,當地普通居民也隻能望之興歎。缺少本土市場和資(zī)金支撐的熱鬧樓市,隻是玩家資(zī)金在其中(zhōng)兜兜轉轉,這如同換了牌桌玩鬥地主。

  實際上,“金邊是30年前的深圳”,這樣的廣告已經在明确暗示,巨大(dà)的樓市财富效應很快會在異地重演,這裏有張好牌桌。

  這種玩法的風險不言而喻。一(yī)個外(wài)來資(zī)金堆起來的房地産市場,無法保證提供穩定的高回報率。去(qù)年金邊投資(zī)回報率超過了20%,居海外(wài)房地産投資(zī)回報率之首,但這種高回報率基本是國内資(zī)金“擊鼓傳花”的結果。一(yī)旦傳不下(xià)去(qù)了,就可能砸在手裏。而國内的金融風控、外(wài)彙管理政策,顯然不支持無限“傳花”。

當地時間2019年2月7日,柬埔寨金邊一(yī)施工(gōng)建築。 圖片來源:視覺中(zhōng)國
當地時間2019年2月7日,柬埔寨金邊一(yī)施工(gōng)建築。 圖片來源:視覺中(zhōng)國

  彙率也是風險源之一(yī)。人民币貶值的預期是推動投資(zī)者奔赴海外(wài)投資(zī)的動力之一(yī),雞蛋不能放(fàng)在一(yī)個籃子裏。但去(qù)年後半年以來人民币彙率的強勢表現,足以讓忙着分(fēn)散資(zī)金規避風險的投資(zī)者大(dà)跌眼鏡。

  此外(wài),外(wài)來投資(zī)者還有可能被不同國家、地區的差異和法律政策套牢。像不少中(zhōng)國投資(zī)者認爲海外(wài)購房就可獲得永久産權,但實際上未必如此,曼谷不少樓市項目外(wài)籍購房者隻能擁有49%的不完全産權。

  更宏觀的風險是,假如炒房推高了周邊樓市價格,還可能遭遇當地的行政幹預。美加澳等過去(qù)中(zhōng)國投資(zī)者熱衷的傳統熱門市場去(qù)年突然冷卻,一(yī)個重要原因就是,資(zī)金炒作導緻當地房地産市場動蕩引發政府幹預。幹預可能還包含其他考量,但無論如何,購房者都可能淪爲靶子。誰能保證,這一(yī)幕不會在東南(nán)亞市場重新上演?馬來西亞去(qù)年就對熱“炒”下(xià)的房産項目表示了擔憂。

  這些風險就擺在那兒,相信進軍海外(wài)房地産市場的開(kāi)發商(shāng)和投資(zī)者也不會看不到,他們對于投資(zī)海外(wài)房地産市場的各種風險收益自有評估。沒有人不把錢當回事,旁人或許也不必太過操心。

  但值得關注的是,與東南(nán)亞房地産投資(zī)熱潮形成鮮明對比的,是國内投資(zī)者普遍的風險厭(yàn)惡情緒。自去(qù)年以來,許多投資(zī)者降低了在A股的投資(zī)比重,轉向低風險的理财産品、基金等配置資(zī)産。

  一(yī)個是進攻姿态,一(yī)個是防守姿态,這種選擇不是因爲看好東南(nán)亞地區的經濟、看衰國内經濟形勢。事實上,從經濟表現、社會環境穩定程度等指标看,國内更值得看好。

  問題在于,國内可以讓普通投資(zī)者參與的市場本就很少,也沒有給出應有的回報。中(zhōng)國投資(zī)者趨向東南(nán)亞房地産市場,一(yī)定程度上是擠出效應的結果。另一(yī)個原因是國内投資(zī)渠道仍然狹窄。除了A股和房地産,普通投資(zī)者基本沒有其他尋求高回報率的途徑。A股市場至今還在底部徘徊,普通投資(zī)者隻能将目光向外(wài)瞄。

  東南(nán)亞房地産投資(zī)熱提醒我(wǒ)們,需要盡早降低國内市場的風險厭(yàn)惡情緒,建設多元的債券、股權市場,努力拓寬普通投資(zī)者國内投資(zī)的途徑——畢竟,“肥水不流外(wài)人田”。

  徐立凡(專欄作家)

  編輯 孟然 校對 劉軍

(責任編輯:邱利 HN154)