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作者：京竹山 本文轉載自微信公衆号：地産情報站
2018年，對房東和租客而言，都是不輕松的一(yī)年。
租客們的苦惱是顯而易見的，房租上漲來勢洶洶，租客不堪重負；然則當個房東就輕松了？滿頭卷發、嘴叼煙卷，在自己的一(yī)畝三分(fēn)地上一(yī)言九鼎……那可能隻是電(diàn)影裏的包租婆。高價買了房子靠出租想回本不知(zhī)道是猴年馬月的事情就不說了，去(qù)年光是租金抵個稅申報就暗潮湧動，讓房東顧慮重重。
貌似現在，不論是房東還是房客，誰的日子都沒有外(wài)人想象的容易。
01
在北(běi)京（樓盤）打拼多年的85後王先生(shēng)，去(qù)年在南(nán)五環買了一(yī)套80多平米的兩居室，總價400萬。本打算自用，但因爲換工(gōng)作，距離(lí)太遠，忍痛出租，月租金5500元。老王算了一(yī)下(xià)回報率。小(xiǎo)區物(wù)業費(fèi)爲2元/㎡/月，取暖費(fèi)爲24元/㎡/取暖季，則一(yī)年的收益爲：（5500*12）—（2*80*12）—（24*80）=62160元，年租金回報率僅1.55%。靠租金回本要65年。
不僅是北(běi)京、上海（樓盤）這些一(yī)線城市，根據數據全國重點25城按當前平均房價購房後出租，平均要50年才能回本。
95後的小(xiǎo)李，大(dà)學畢業後，在中(zhōng)關村(cūn)(000931)找到第一(yī)份工(gōng)作，公司給出的薪水是12K+，除去(qù)社保、稅費(fèi)，到手約11K+。這個薪資(zī)超過了他不少的同學，也超過了2018年北(běi)京的平均薪酬。在被平均的呼聲下(xià)，小(xiǎo)李還算滿意。
爲了租房，小(xiǎo)李找遍了中(zhōng)關村(cūn)周邊的小(xiǎo)區，稍好點的，房租高的驚人，一(yī)居室就要7K+，真是租不起呀。挑來揀去(qù)，定了一(yī)個80年代的老小(xiǎo)區，總共隻有兩棟樓。50多平米，連客廳都沒有，兩個房間，還挨着大(dà)馬路，月租也要6000元。一(yī)大(dà)半的薪水要付房租，白(bái)天給老闆打工(gōng)，晚上給房東打工(gōng)，小(xiǎo)李想想很紮心。明年小(xiǎo)李準備找個合租室友，這樣能分(fēn)攤房租。至于買房，想都不敢想。
房東不賺錢，租客租不起，大(dà)城市的樓市陷入一(yī)個怪圈。
02
租售比超過50年，這是一(yī)個讓人詫異的數據。北(běi)京的租售比一(yī)直如此嗎(ma)？顯然不是，我(wǒ)們看看北(běi)京樓市租售比曆史變化。
2012年以後數據來源于鏈家APP公開(kāi)數據
從數據上看，2009年是一(yī)個分(fēn)水嶺，09年以前買房，租金回報率普遍在6%以上，租售比是16.6年，是個很不錯的水平。繼續向前推，06年的租金回報率能達到13%，租售比是7.7年，2000年以前的租金回報率更是高達26%以上，租售比隻有短短的3.8年。就是說如果你2000年前買一(yī)套房子，現在出租，不到4年房款就賺回來了。
這是驚人的回報，曆史罕見。
而從2012年到2016年年初，租金回報率從3.4%降低到3.05%，還基本屬于國際平均水平，租售比增加到了29.4年。而到2017年以後，年租金回報率進一(yī)步降低到1.4%-2%，租售比更是普遍超過50年，
所以說，如果靠買房出租獲利，16年下(xià)半年以後的新房東，都很虧。隻有09年之前完成房産配置，才能享受高額租金回報。
從時間節點看，60後、70後房東獲利的可能性最大(dà)。小(xiǎo)李的房東恰好是60後劉大(dà)媽，劉大(dà)媽一(yī)家一(yī)共有三套房，一(yī)套大(dà)的三居自主，一(yī)套單位分(fēn)的老公房出租，這兩套在市區，另一(yī)套兩居在近郊區，兒子媳婦的婚房。如果不用再買房，劉大(dà)媽有一(yī)套房是用來出租的，每月的租金甚至比她的退休金都多。
可問題是，再過幾年，劉大(dà)媽的孫子要上小(xiǎo)學了，爲了上個重點。家裏決定買套學區房，找中(zhōng)介了解，重點小(xiǎo)學對口的學區，房價都要10多萬一(yī)平米，一(yī)個兩居室要1200多萬。
這對劉大(dà)媽也是個大(dà)數，最後打算先把市區小(xiǎo)房子賣掉，開(kāi)價430萬。在中(zhōng)介挂着。這半年，問的多，買的少。現在降價到400萬，希望盡快賣掉。再加上積蓄，掏空6個錢包，湊足600萬首付，把學區房拿下(xià)。
首付是有了，但600多萬的房貸，每月光貸款也要3萬多。兒子一(yī)家每月有4萬多的收入，但是除去(qù)月供，明顯入不敷出。劉大(dà)媽想實在不行，就隻有再賣掉一(yī)套。
事情好像有點複雜(zá)了，轉了一(yī)圈，人人都遇到了難題。
可見，想要靠房子實現财務自由，還需要繼續加碼，至少滿足兩條：
一(yī)要在2015年之前完成置業，最好是2009年以前，因爲這樣的租售比最佳。
二是2017年以後，不再置換房産，特别是學區房。如果再次置換房産，前期收益，會再次沉澱到房子上，短期内無法變現。
要達到這兩條，從時機上看，需要從97年房改開(kāi)始，到2015年，至少完成三次以上的置業。這個買房置業“三級跳”，難度很高。更現實的是，北(běi)京的限購開(kāi)始于2011年2月的“京八條”。京籍家庭限購2套住房，非京籍限購1套也是從那時開(kāi)始的。
時間再次被壓縮，從97年房改到2011年初，13年的時間。兩代戶家庭要買3套住房，以當年的認知(zhī)程度、收入水平看，多數人是難以達到的。
真正靠買房賺大(dà)錢的，隻有少數土豪、有遠見的高人。
03
從2006年至今，北(běi)京的房價上漲了7-10倍。但是租金漲幅小(xiǎo)得多，以海澱某小(xiǎo)區爲例，2006年，100平米兩居室價格在5000-5500元/月，2019年的租金在13000元，上漲幅度136%，漲幅不到2倍，而同期房價從1.15萬上漲到11萬，漲幅近乎10倍。去(qù)年長江證券(000783)研究所公布的世界各國的租金回報率，如下(xià)：
國内一(yī)線城市以1.5%的租金回報率墊底，看起來，在北(běi)京租房是便宜得不能再便宜了。很多人因此預測，北(běi)京的房租将持續上漲，甚至暴漲。從紙(zhǐ)面數據看，大(dà)趨勢應該如此。但是，現實并不那麽簡單。
2018年下(xià)半年，市場被爆出某些長租公寓高價收房漲租的情況，旋即被主管部門約談，房租上漲勢頭得到遏制。
2019年1月，18個大(dà)城市再次出台政策，明确增加集體(tǐ)建設用地建租賃住房。北(běi)京市住保辦表示，2017年未開(kāi)工(gōng)的27個租賃房項目，2018年完成供地的租賃房項目，也将在2019年全面開(kāi)工(gōng)，租賃房供應量到2021年是50萬套。政策執行力度加大(dà)。
今後房租的上漲邏輯，成了一(yī)個燒腦的問題。
有一(yī)句調侃的話(huà)是這樣說的：
房租是窮人的購買力決定的，房價是富人的預期決定的。細細品味，意味深長。
04
想要打破這種房東“不賺錢”、房客租不起的怪圈，最穩妥的辦法是租金緩慢(màn)上漲，與租客收入水平同步，7-8年以後，年租金回報率逐漸達到3%左右，租售比趨向合理。
從目前趨勢看，主管部門更傾向守住房租底線，保障租客利益。但房東的利益從長遠看，其實也可以得到保障。隻有這兩年在房價瘋漲預期下(xià)，加杠杆投資(zī)的大(dà)小(xiǎo)玩家才是最受影響的。
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