潘石屹：房價和生(shēng)育完全沒關系

　　最近，SOHO中(zhōng)國董事長潘石屹在上海（樓盤）SOHO租賃競價會上說："

　　房價和生(shēng)育完全沒關系。”

　　他認爲，房價是件很渺小(xiǎo)的事，限制不了生(shēng)育大(dà)事。一(yī)代一(yī)代傳下(xià)來的基因很強大(dà)，生(shēng)生(shēng)不息。

　　果真如此嗎(ma)？

　　1

　　房價平均每上升10%，生(shēng)育率就下(xià)降1.5%

　　美國最大(dà)的房産平台Zillow以全美國25-29歲婦女爲樣本，發布了一(yī)份研究報告，報告證實：

　　房價和生(shēng)育率之間存在着極強的負相關關系。

　　從人口出生(shēng)數據來看，房價漲幅較大(dà)的區域，生(shēng)育率下(xià)降得也更快。在洛杉矶、西雅圖、紐約這樣的大(dà)城市，高房價對生(shēng)育率的影響表現得更加明顯。

　　在房價漲幅一(yī)定的前提下(xià)，年輕婦女生(shēng)育意願的下(xià)降程度要超過鄉村(cūn)地區。

　　以2010年到2016年時間段考察年輕婦女（25-29歲）生(shēng)育率爲例，美國西南(nán)部的加利福尼亞和德克薩斯兩個人口大(dà)州生(shēng)育率下(xià)降得最多。

　　相比之下(xià)，過去(qù)幾年一(yī)些房價變動不大(dà)的城市，其生(shēng)育率基本上出現了上升。例如亞利桑那州皮馬縣的圖森(sēn)市（Tucson），當地房價在2010-2016年之間沒有變動，婦女生(shēng)育率提高了5%，出生(shēng)嬰兒比預期多340個。

房價平均每上升10個百分(fēn)點，當地生(shēng)育率就下(xià)降1.5個百分(fēn)點。

　　中(zhōng)國情況也如此嗎(ma)？

　　2

　　超八成中(zhōng)國女性認爲結婚得先有房

　　事實上在中(zhōng)國，房子與婚姻直接相關。

　　國内知(zhī)名婚戀網站對1.4億會員(yuán)進行線上調研數據顯示。26~30歲爲催婚高峰，廣州（樓盤）、長沙（樓盤）、重慶（樓盤）領銜催婚壓力榜。

　　調查過程中(zhōng)，超過八成的女性認爲要結婚得先有房。

　　在中(zhōng)國人的觀念裏，“家”不是抽象的詞彙，有一(yī)套屬于自己的房子才能成“家”。

　　另外(wài)，很重要的一(yī)點是，中(zhōng)國的房子承載了戶口、學區等附加價值（高溢價），而且人們對房價抱持續升值的預期極爲強烈。

　　事實證明，高房價對生(shēng)育率有不可分(fēn)割的關系。

　　那麽，生(shēng)育率的持續降低會對中(zhōng)國發展以及房地産市場帶來什麽影響呢？

　　3

　　生(shēng)育率低需要預警嗎(ma)？

　　數據顯示：2018年，全國出生(shēng)人口比前一(yī)年減少了200萬，從1978年至今，我(wǒ)國人口出生(shēng)率更是創下(xià)40年新低。

　　2018年末中(zhōng)國大(dà)陸60周歲及以上人口24949萬人，占總人口的17.9%，比上年同期增長859萬。

　　按這個速度，10年左右的時間後，中(zhōng)國60歲以及以上人口将達到3.4億左右，大(dà)約每2個人工(gōng)作就要供養一(yī)個老人。

　　面對生(shēng)育率走低的現狀，我(wǒ)們應該恐慌嗎(ma)？

　　在經濟學家眼中(zhōng)，生(shēng)育率降低意味着失去(qù)人口紅利，導緻勞動力不足、以及基于此對産業帶來的結構性影響。

　　另外(wài)，老齡化加速，未來社會會面臨養老壓力。

　　所以這些專家說生(shēng)育率走低需要預警。

　　但是每一(yī)個經濟體(tǐ)經濟走向成熟必然會經曆人口增速下(xià)降。目前我(wǒ)們就在朝着這個趨勢加速，人口負增長其實不需要過度緊張。

　　面對人口負增長應該在意如何采取措施積極有效應對風險挑戰。在經濟政治等諸多方面進行調整，努力實現人口自身均衡發展，以改善改善人口的結構關系，提升人的生(shēng)存質量，增進人的福祉。

　　人口紅利消失會對房地産有什麽影響？

　　1、“短期看貨币，中(zhōng)期看政策，長期看人口”，說明從長期看，房地産會越來越沒有投資(zī)價值。

　　2、在可以預見的未來，隻有少數的特大(dà)城市、超一(yī)線城市能夠持續獲得人口的流入，而大(dà)多數中(zhōng)小(xiǎo)城市人口将出現零增長甚至負增長。一(yī)些小(xiǎo)型城市可能會出現淨流出。未來人口流向大(dà)城市，大(dà)城市更适合投資(zī)。

　　3、随着城鎮住房飽和度的臨近，置業人群達到峰值，房地産發展方式不再可能隻是通過增量擴張的方式發展。此時需要更多的從存量運營角度挖掘新的需求。

    本文首發于微信公衆号：地産PLUS。文章内容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資(zī)者據此操作，風險請自擔。