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文/特約評論員(yuán) 商(shāng)寅泉
2019開(kāi)年，關于房地産市場行情與走向的聲音不絕于耳，漲與落的預測其說不一(yī)。據最權威與最敏感的地區——北(běi)京（樓盤）地區最新統計，當下(xià)1月份的挂牌房價，二手房挂牌均價爲每平方米60011元，比上月上漲0.24%，比去(qù)年同期上漲4.33%；新房2018年12月份成交均價44014元每平方米，比11月份上漲3.73%，比2017年同期下(xià)跌10.16%。
數據可以說明問題，但數據不代表全部；過往可以當作決策參考，但過往也往往會對決策産生(shēng)不利影響；曆史是在調控中(zhōng)寫就的，但調控大(dà)潮洶湧中(zhōng)買房的都很平靜，而想買沒買的都很後悔。可惜曆史不會重演，今天也無法回到昨天。
那麽，2019年的中(zhōng)國房地産市場，會走出一(yī)種什麽樣的軌迹？是平靜地走，還是瘋狂地向上，抑或猛烈地向下(xià)？
政策變動與走向。1998年第一(yī)次房改後，22年多過去(qù)，沒有一(yī)個人，包括深谙經濟規律走勢的經濟學家，能夠準确預判了房地産市場的走勢，跟着走與馬後炮的樓市專家出了不少。其中(zhōng)根本的原因，是中(zhōng)國樓市有其特殊的屬性。在房改後，包括央産在内的住房市場，雖然把住宅列在了由市場決定價格的商(shāng)品，但樓市并沒有在商(shāng)品的價格體(tǐ)系中(zhōng)正常運行，政府出手、政策調控，與樓市如影随形。近幾年來，樓市瘋漲的态勢得到有效控制，從“房住不炒”的聲音到金融手段的運用，以抑制需求的方式使房價相對穩定，每年年初的全國兩會和年底的經濟工(gōng)作會議，再加上層次更高的中(zhōng)央政治局會議，房地産市場都是受關注的焦點。這種棋局走到2019年，預計不會産生(shēng)太大(dà)變化，唯一(yī)的影響将來自中(zhōng)國經濟的總體(tǐ)走向。隻要經濟在平穩态勢下(xià)運行，樓市變化也将平穩運行。當下(xià)有些地方房價向下(xià)調整，是在尋找更合理的市場定位。期盼房價大(dà)幅度下(xià)跌不現實，因爲中(zhōng)國經濟總體(tǐ)向上的期望，隻能将房地産市場定格在平穩，而且還有發展。
開(kāi)發商(shāng)心态與走向。近三年來，樓市調控添加的新招數是限價，由政府分(fēn)地段對商(shāng)品房制定出限價标準，而限價對開(kāi)發商(shāng)對品質的追求打擊很大(dà)。從發展看，限價措施是在房價瘋漲期的産物(wù)，随着時間的演進和買房心态的變化，樓市走向平穩，限價也會相應退出。因此可以判斷，限價時代隻是一(yī)個過渡期，開(kāi)發商(shāng)在政府限價打擊下(xià)的心态挫折，也會随着限價的逐步退出而變化，取而代之的将是追求品質時代的到來。綜合觀察一(yī)線城市的房地産市場，知(zhī)名開(kāi)發商(shāng)的樓盤，在長時間的調控過程中(zhōng)，價格始終處于平穩上漲中(zhōng)，這就是品質的無聲影響力。
消費(fèi)者購房心态與走向。持續的調控政策與權威的聲音，使房地産市場走向平穩，但剛需仍然大(dà)量存在。這意味着，隻要價格和品質穩定到一(yī)定程度，改善型剛需的購房欲望就會被激發。中(zhōng)國的經濟在發展，百姓的收入在增加，追求美好生(shēng)活、追求更舒适住宅的欲望必将會随着手中(zhōng)資(zī)金的增加而變得更加強烈。
中(zhōng)國經濟在健康的軌道上運行，房地産市場也不會脫離(lí)軌道而走出另一(yī)種路徑。因此，房地産市場平穩健康發展，是必然的。
