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1月21日，在省部級主要領導幹部堅持底線思維着力防範化解重大(dà)風險專題研讨班開(kāi)班式上，中(zhōng)共中(zhōng)央總書(shū)記、國家主席、中(zhōng)央軍委主席習近平強調，要穩妥實施房地産市場平穩健康發展長效機制方案。
2018年 ，房地産多項數據再創新高。
國家統計局1月21日發布的房地産開(kāi)發和銷售情況顯示，投資(zī)方面，2018年全國房地産開(kāi)發投資(zī)12.03萬億元，比上年增長9.5%，比上年同期提高2.5個百分(fēn)點。銷售方面，2018年，全國商(shāng)品房銷售面積17.17億平方米，比上年增長1.3%，其中(zhōng)住宅銷售面積增長2.2%；商(shāng)品房銷售額15萬億元，增長12.2%，其中(zhōng)住宅的銷售額增長14.7%。銷售規模與銷售金額再度創下(xià)曆史新高。
此外(wài)，商(shāng)品房待售面積5.24億平方米，比上年末減少6510萬平方米，庫存連續三年下(xià)降。
對此，中(zhōng)國社科院城市與競争力研究中(zhōng)心主任倪鵬飛，在1月21日國是論壇上向21世紀經濟報道記者表示，2018年房地産市場總體(tǐ)達到了調控的預期目标，在2018年8月份以後，全國樓市降溫出現，而從數據來看，降溫相對溫和。
倪鵬飛同時指出，棚戶區改造政策有變以後，三四線城市需求會有明顯的變化，2019年房地産市場或将會再度出現分(fēn)化并加劇。
結構性調整
盡管房地産開(kāi)發和銷售數據均創下(xià)曆史新高，但在調控政策的影響下(xià)，2018年樓市依舊(jiù)出現了一(yī)些結構性變化。
2018年商(shāng)品房銷售面積增速大(dà)幅回落，但銷售額仍保持兩位數增長。2018年，商(shāng)品房銷售面積17.17億平方米，比上年增長1.3%，比上年回落6.4個百分(fēn)點。商(shāng)品房銷售額15萬億元，增長12.2%，比上年回落1.5個百分(fēn)點。
對此，易居研究院研究員(yuán)沈昕解釋稱，2018年，調控政策和信貸政策繼續趨緊，且由于本輪短周期上升期已持續近3年，需求透支較爲嚴重，全國商(shāng)品房銷售面積增速進一(yī)步回落至1.3%。
不過，盡管，“量升”幅度不大(dà)，但“價漲”局面持續。
以國家統計局公布的商(shāng)品房銷售額與銷售面積，計算2018年全國商(shāng)品房成交均價爲8737元每平方米，價格上漲10.7%。其中(zhōng)，分(fēn)地區來看，西部和東部地區漲幅較高，分(fēn)别爲15.4%和12.1%，東北(běi)和中(zhōng)部地區漲幅分(fēn)别爲11.9%和10.5%。
對此，中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉認爲，從全國市場看，二三線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在，部分(fēn)城市依然是去(qù)庫存，從全國看，分(fēn)化趨勢持續。一(yī)二線城市調控政策力度大(dà)，但其他城市中(zhōng)上漲的數量依然較多。“特别是中(zhōng)西部銷售面積上漲幅度均遠超過市場平均漲幅。三線城市成爲本輪房價上漲、銷售面積上漲的集中(zhōng)區域。”
而在投資(zī)方面，區域分(fēn)化依然明顯，東部、中(zhōng)部房地産投資(zī)增速持續下(xià)降，而西部則還在加速。
數據顯示，2018年，東部地區房地産開(kāi)發投資(zī)64355億元，比上年增長10.9%，增速比1-11月份回落0.4個百分(fēn)點；中(zhōng)部地區投資(zī)25180億元，增長5.4%，回落0.5個百分(fēn)點；西部地區投資(zī)26009億元，增長8.9%，提高0.7個百分(fēn)點；東北(běi)地區投資(zī)4720億元，增長17.5%，提高1.3個百分(fēn)點。
此外(wài)，随着土地溢價率受到嚴格控制，盡管房企購地面積依然上漲，但購地成交價款的增速則大(dà)幅下(xià)滑。2018年，房地産開(kāi)發企業土地購置面積29142萬平方米，比上年增長14.2%，比上年回落1.6個百分(fēn)點；土地成交價款16102億元，增長18.0%，比上年回落31.4個百分(fēn)點。
值得注意的是，這是2013年以來，樓市“面粉”與“面包”價格之比首次出現下(xià)降。根據易居研究院的統計，從全國土地購置均價占商(shāng)品房銷售均價的比重來看，2018年地價房價比小(xiǎo)幅下(xià)行至64%，比2017年下(xià)降4個百分(fēn)點，是2013年以來的首次下(xià)降。
“這說明地價的漲幅小(xiǎo)于房價漲幅，本輪房地産上升周期中(zhōng)地價帶動房價上漲的效應非常顯著，随着地價漲幅的不斷收窄，房價漲幅也将随之收窄。”沈昕告訴21世紀經濟報道記者。
一(yī)城一(yī)策定調2019？
在2018年市場呈現出降溫和結構性調整變化的背景下(xià)，2019年的房地産與房地産政策将會做出怎麽樣的針對性調整？2018年年底以來，部分(fēn)城市樓市政策作出微調，也引發了各界對2019年樓市政策走向的熱議。
1月21日，在省部級主要領導幹部堅持底線思維着力防範化解重大(dà)風險專題研讨班開(kāi)班式上，中(zhōng)共中(zhōng)央總書(shū)記、國家主席、中(zhōng)央軍委主席習近平強調，要穩妥實施房地産市場平穩健康發展長效機制方案。
對此，多位分(fēn)析人士均向21世紀經濟報道指出，講話(huà)提到實施方案，這或說明房地産長效發展機制的内容更加成熟，所述方案對于2019年樓市定調有積極的作用。
21世紀經濟報道注意到，近期，多個熱點城市在部署2019年住房工(gōng)作時，強調了“一(yī)城一(yī)策”概念。
1月18日召開(kāi)的浙江省住房城鄉建設工(gōng)作會議上提出，浙江将加快建立房地産市場平穩健康發展長效機制，杭州（樓盤）、甯波（樓盤）将研究制訂“一(yī)城一(yī)策”方案。1月17日，河南(nán)省十三屆人大(dà)二次會議召開(kāi)記者會，河南(nán)省住建廳副廳長張達表示，2019年，河南(nán)省将繼續落實房地産市場調控城市政府主體(tǐ)責任制，堅持因地制宜、綜合施策，實行“一(yī)城一(yī)策”。稍早些時候的福建省兩會也提出，福州（樓盤）、廈門（樓盤）拟編制“一(yī)城一(yī)策”實施方案。
有分(fēn)析人士指出，在中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議提出“要構建房地産市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分(fēn)類指導，夯實城市政府主體(tǐ)責任”的背景下(xià)，地方政府擁有更大(dà)“因城施策”空間的同時，中(zhōng)央也會加強對各地住房市場的監控和問責機制。
倪鵬飛指出，中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議，和住建部全國工(gōng)作會議關于房地産調控的整體(tǐ)思路，一(yī)個是房租不漲，第二個是因城施策，第三個穩預期，穩房價，穩地價。“中(zhōng)央對各地住房市場監控和問責機制沒有改變，如果一(yī)些地方超出合理區間，中(zhōng)央肯定還會啓動各種措施。”
而同策咨詢研究中(zhōng)心總監張宏偉則向21世紀經濟報道表示，方案的試點和實施，要形成比較成熟的體(tǐ)系有效的執行，或還需要5到8年時間。
