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作者：京竹山 本文轉載自微信公衆号：地産情報站
房價經過幾輪的上漲後，已然處于高位，很多城市的房價窪地被填平。城裏買套房要掏遍6個錢包，對很多人都是人生(shēng)大(dà)事。
選擇的重要性！用一(yī)句話(huà)講：“戰術上的勤奮無法彌補戰略上的短視”。選對了城市，你将最大(dà)程度的分(fēn)享城市發展紅利。
這樣的城市，很難完全抓到，但也并非無迹可循。快速發展的城市既有内部邏輯，也有外(wài)部表征。他們通常“富集”稀缺資(zī)源。我(wǒ)把這類富集資(zī)源的城市叫做——“富城市”。結合樓市現狀，我(wǒ)們讨論該如何篩選出這些“富城市”。
經過思考，我(wǒ)把選擇重點放(fàng)在房價相對較低（設定均價2.5萬以内）的城市之中(zhōng)。這樣幾乎可以囊括除一(yī)線、廈門（樓盤）、蘇州（樓盤）、杭州（樓盤）、南(nán)京（樓盤）、三亞（樓盤）外(wài)，幾乎所有的二線、三線城市。其中(zhōng)一(yī)些城市，房價處于低位，占有稀缺資(zī)源，未來最可能持續快速增長，适宜多數人安居樂業。
選擇“富城市”置業，買定離(lí)手，不必糾結，踏實工(gōng)作，認真生(shēng)活，3年後再看。本着這個思路從下(xià)面6個角度，我(wǒ)們去(qù)尋找那些“富城市”，讓我(wǒ)們與城市共同成長。
1、常住人口600萬以上
城市的發展，人口是基礎。一(yī)個均好的城市，未必人口要一(yī)千萬、二千萬，但一(yī)定的人口規模是必要條件。
常住人口600萬以上，可以作爲一(yī)個标準。
首先，一(yī)、兩百萬人口規模的城市，在今天看來太小(xiǎo)了，很難支撐起起多個産業。600萬以上的人口比較合适。2017年，新加坡人口561萬、香港地區人口741萬、以色列人口870萬。
這些經濟體(tǐ)都擁有多元化的産業，強大(dà)的經濟實力。比如新加坡，除了發達的國際貿易，金融服務業以外(wài)，還擁有很強的石化産業。新加坡石油公司，日煉化産能60萬桶以上，是全球三大(dà)煉油化工(gōng)中(zhōng)心之一(yī)。2011年時，産值就達到770億美金，占當時全國生(shēng)産總值34%。多元化，能夠增加城市的經濟韌性，幫助城市抵禦風險。
其次，龐大(dà)的人口，本身就意味着廣闊的市場。發達經濟體(tǐ)的産業轉移，往往優先考慮勞動力成本。比如汽車(chē)工(gōng)業，進口品牌大(dà)衆、通用、豐田、本田等，把生(shēng)産基地放(fàng)在長三角、珠三角。特斯拉工(gōng)廠去(qù)年也落戶上海（樓盤）。自主汽車(chē)品牌上汽、長安、吉利把整車(chē)工(gōng)廠側重放(fàng)在重慶（樓盤）、鄭州（樓盤）、甯波（樓盤）、蘭州（樓盤）等地。這些都是根據市場特性，做出的科學選擇，但無一(yī)例外(wài)，當地勞動力都很豐富。
如果企業不來，既提供不了稅收，也提供不了就業崗位。政府沒錢，地鐵、醫院、公園等公共配套，自然發展緩慢(màn)。老百姓(603883,股吧)沒錢，日子也不好過。人口規模是我(wǒ)們選擇“富城市”的首要條件。
富人口”GDP百強、低房價城市如下(xià)圖：
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其中(zhōng)無錫、甯波、煙台（樓盤）、南(nán)通（樓盤）、泉州（樓盤）、徐州（樓盤），這6個城市雖然不是省會城市，大(dà)家平時關注度比較低，但從數據看，經濟規模、人口規模、人均GDP、教育占有，在全國300多個地級城市中(zhōng)，都很突出，地緣客戶值得特别關注。
2、較高的教育水平
人口是基礎，但要充分(fēn)發揮人的作用，還要高人均人力資(zī)本。這個途徑隻有一(yī)——“教育”。重視教育的地方，最易創造奇迹。比如以色列，外(wài)部戰火(huǒ)紛飛，内部資(zī)源匮乏，60%的國土是沙漠，可耕地僅60萬畝，一(yī)半地方的年降雨量不足200毫米。就這樣的地方，還能把人均GDP做到4萬美元。
和歐美發達經濟體(tǐ)比較，以色列明顯的優勢隻有教育。自20世紀70年代中(zhōng)期以來，以色列的教育投資(zī)占GDP的比重始終保持在8%—11%，接受高等教育的人口比重接近是50%，超過了美國、日本。
高素質的國民，讓以色列成爲全球科技創新高地。其擁有7000家科技創業公司，是除美國、中(zhōng)國之外(wài)，納斯達克上市公司最多的國家。2014年，以色列高科技部門貢獻了總出口的50%，就業的10%。在沙漠地區，以色列把農業做成了支柱産業，成爲“歐洲菜果廚房”。每個以色列農民可供養的人口，從1955年的15人增長爲2014年的400人，高品質、高附加值農産品(000061,股吧)大(dà)量出口，滴灌技術和設施農業稱雄全球，連淡水和海水淡化技術也出口。
在國内，勞動力受教育程度最高的省市前五位是：北(běi)京、上海、天津（樓盤）、江蘇、遼甯。人力資(zī)本人均最高前五是；北(běi)京（樓盤）、上海、天津、浙江、江蘇。人均GDP最高前五是：北(běi)京、上海、天津、江蘇、浙江。我(wǒ)們看這個順序，高度一(yī)緻。大(dà)家都知(zhī)道，單一(yī)資(zī)源終會枯竭，資(zī)源型城市的衰敗在過去(qù)20年非常明顯。曾經的高光城市，煤城鶴崗、雞西、銅都白(bái)銀、石油城玉門等，在資(zī)源枯竭之後，無一(yī)不經濟蕭條，人口流失。
資(zī)源是有限的，唯有文化生(shēng)生(shēng)不息。教育資(zī)源，特别是重點高校在城市布局後，幾十年都難以轉移。高校不足，意味着最重要的智力資(zī)源短缺。這對于産業升級，新興高技術産業的内生(shēng)、引進都非常不利。所以在選擇城市時，教育資(zī)源的豐富程度，需要特别關注。
教育富裕的城市有：無錫（樓盤）、長沙（樓盤）、天津濱海、煙台、南(nán)通、大(dà)連（樓盤）、泉州、成都、合肥（樓盤）、西安（樓盤）、徐州。
3、有閃閃發光的IP
現代城市，閃閃發光IP是軟實力的最佳載體(tǐ)，不可或缺。
創業、娛樂、體(tǐ)育、美食IP越閃亮，越能吸引各類人才。
在過去(qù)40年，最會使用IP的城市就是深圳（樓盤）了，“創業之都”吸引了全中(zhōng)國的熱血青年蜂擁而至，他們雄心壯志(zhì)、懷揣夢想和渴望，在哪裏大(dà)展拳腳，開(kāi)天辟地。短短幾十年，把一(yī)個小(xiǎo)漁村(cūn)變成了一(yī)座超級城市。幾個月前，業内一(yī)位大(dà)姐，在公司的号召下(xià)，拖家帶口離(lí)開(kāi)北(běi)京，義無反顧的奔赴深圳。可見直到今天，深圳的魅力依舊(jiù)。
夢想和渴望，被認可是人類進步的強大(dà)推動力。
IP多的城市大(dà)都開(kāi)放(fàng)、有趣、宜居、充滿活力，更能吸引年輕人。姑娘、小(xiǎo)夥的不斷湧入，給城市源源不斷的輸送新鮮血液。這些人普遍接受高等教育，更願意挑戰風險，他們代表城市的未來。
目前，國内有閃亮IP的城市并不多。大(dà)家耳熟能詳的除了“創業之都”深圳、“娛樂之城”長沙、“美食之都”成都、重慶寥寥數個。其他如“冰雪之都”哈爾濱（樓盤），“足球城市”大(dà)連，最近幾年的IP亮度反而有所削弱。
閃亮的IP，是聚集人力的特殊要素，特别是教育資(zī)源有短闆的城市，打造閃亮IP，是彌補短闆的捷徑。
以體(tǐ)育IP爲例，2018年12月中(zhōng)旬，上海市體(tǐ)育局就發布《建設國際體(tǐ)育賽事之都三年行動計劃（2018—2020年）》
。努力将上海打造全球著名的體(tǐ)育城市和國際體(tǐ)育賽事之都。一(yī)線城市在不遺餘力的打造新IP，保持領先地位，二、三線城市更需要積極争取了。
2018年5月，人民網(603000,股吧)公布過2017體(tǐ)育活力城市top100。排名前列的活力城市有：成都、重慶、武漢（樓盤）、長春（樓盤）、鄭州、太原（樓盤）、沈陽、常州（樓盤）、石家莊（樓盤）、大(dà)連。
體(tǐ)育活力城市TOP20名單如下(xià)：
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4，地理位置的重要性
商(shāng)業貿易的開(kāi)展需要兩大(dà)前提，便捷的交通+安全保障。交通樞紐是進行商(shāng)業、貿易活動的天然選擇。貿易的背後，是海量物(wù)流、資(zī)金、人流的彙集。人财物(wù)在一(yī)個地區高度集中(zhōng)，持續流通，經濟發展就如虎添翼，想不快都難。
從地理位置看，濱海城市>濱江城市>内陸城市。
尤其是濱海城市，涵蓋了海運、陸路、航空、水運，四種運輸類型，具有最大(dà)的交通運輸潛力。
濱海城市：海路+陸路+航空港
濱江城市：水路+陸路+航空港
陸路樞紐：高速+高鐵+航空港
2017年，第一(yī)财經曾對全國330個地級以上城市，共計56953個城市組進行研究，收集城市組間的公路距離(lí)和直線距離(lí)、高鐵和普鐵的運行車(chē)次和運行耗時、民航航班量和飛行耗時等數據。在大(dà)數據基礎上，通過歸一(yī)化和回歸算法，找出了國内20個強聯系城市。
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在印象中(zhōng)，除一(yī)線外(wài)，一(yī)直認爲武漢、鄭州的交通樞紐地位較高，但從數據看，長沙提升非常快，僅次于北(běi)上廣。徐州、南(nán)昌（樓盤）、濟南(nán)這三地，在八縱八橫的高鐵格局中(zhōng)，進步也很大(dà)，地級市徐州，GDP達到6600億，人口870萬，發展勢頭迅猛。
上述TOP20未統計國際航運，大(dà)連、甯波、福州（樓盤）、泉州、南(nán)通，包括唐山（樓盤）-秦皇島（樓盤），這些有優良港口城市，也不可忽略。
5、距離(lí)的重要性
信息技術的進步，并沒有降低距離(lí)和位置的重要性，相反，因爲創新、創意更依賴要素聚集，更需要濃度和密度，所以位置變得更加重要了。所有知(zhī)名的科技創新高地，從國家層面看都是點狀分(fēn)布的，從城市層面看也是小(xiǎo)片狀分(fēn)布。現在的科技還不能完美的解決距離(lí)對創新的影響。
我(wǒ)國的科技創新高地主要是“兩區”。一(yī)是國家級經濟技術開(kāi)發區，約219個；另一(yī)是國家級高新技術開(kāi)發區，約156個。二者稍有區别，前者既着眼于産業發展規律，又(yòu)着眼于區域發展規律，更注重利用當地比較優勢。後者，更多的着眼于未來産業的發展。
2018年的國家高新區綜合排名前20
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科技部火(huǒ)炬中(zhōng)心，每年會下(xià)發一(yī)次國家高新區的園區排名，但不對外(wài)完全公開(kāi)。上述排名根據公開(kāi)信息整理（進步的園區樂于宣傳），基本可信，可能存在名次偏差。截止2107年底，我(wǒ)國已有156個國家級高新區，入駐企業10.36萬家，吸納就業1940萬人，年營收30.7萬億。年生(shēng)産總值（GDP）達到95171.4億元，占當年我(wǒ)國GDP總量的11.5%。
不到兩千萬的人口，創造出了11.5%的GDP。
2018年國家級經開(kāi)區綜合排名前30
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綜合排名前30名的國家級經開(kāi)區，東部地區有20家，中(zhōng)部8家、西部2家。長三角地區的經開(kāi)區，不論是發展數量還是質量上，均領跑全國。數量約45個，占20%左右。其中(zhōng)僅江蘇省内的經開(kāi)區數量達到26個，是擁有國家級經開(kāi)區數量最多的省份。
根據2018年5月公布數據，國家級經開(kāi)區勞動生(shēng)産率已達44.6萬元/人，遠高于全國9.5萬元/人的平均水平。換句話(huà)說，經開(kāi)區的人均勞動率是平均水平的5倍，收入自然會達到平均水平的5倍。那裏就業好，那裏收入高，那裏房子增值快，很直白(bái)的邏輯。
從高新區周邊房價看，北(běi)京中(zhōng)關村(cūn)(000931,股吧)周邊的萬柳、世紀城、中(zhōng)關村(cūn)、雙榆樹(shù)闆塊，每平米均價分(fēn)别是14萬、10.3萬、10.5萬、10.1萬。深圳南(nán)山科技園的紅樹(shù)灣、科技園、後海、深圳灣闆塊，每平米均價分(fēn)别是10.3萬、8.7萬、7.7萬、15.7萬。上海浦東張江高新區周邊的碧雲、世紀公園、聯洋闆塊，每平米均價分(fēn)别是8.5萬、7.7萬、8.9萬。
這些地方都是城市價值高地。
在一(yī)線城市，科創高地的價值已經展現。在二線科創富城市，這種價值認同還在形成之中(zhōng)。需要思考的是，科創高地在城市發展中(zhōng)的價值上限在哪？會超越傳統的商(shāng)務中(zhōng)心、區域金融中(zhōng)心、交通樞紐中(zhōng)心嗎(ma)？
在科技就是第一(yī)生(shēng)産力的今天，科創高地發展的趨勢是包含金融、商(shāng)務、交通、生(shēng)态、居住功能的複合型中(zhōng)心，科創中(zhōng)心的地位将會更加顯著。伴随着産業升級和轉移，二、三線城市中(zhōng)如武漢、合肥、成都、西安、濟南(nán)、長沙、大(dà)連、沈陽、甯波、煙台、天津（濱海、武清）、昆山（樓盤）、嘉興（樓盤）、石家莊、長春等科創富城市，存在明顯機遇。
6、城市治理水平
關于城市治理水平，不會有公開(kāi)排名。暫用近10年GDP增速指标代替，這是一(yī)個綜合性指标，GDP持續較快增長，說明促進城市發展的各個要素都有充分(fēn)的釋放(fàng)。
分(fēn)區域看：
南(nán)方比北(běi)方增速快，中(zhōng)部比東部和西部快，貴州（樓盤）、安徽、湖北(běi)三省的城市增速較快，遼甯、山東、河北(běi)的城市增速較慢(màn)。
直轄市、省會城市增速前15有：貴陽、合肥、重慶、成都、長沙、銀川（樓盤）、西安、武漢、海口、南(nán)甯、南(nán)京、鄭州、昆明（樓盤）、南(nán)昌、蘭州。
從現在起，中(zhōng)國城市格局将再次發生(shēng)巨大(dà)變化，中(zhōng)部、西部城市在逐漸崛起。東北(běi)地區暫時落後，因爲戰略地位重要，這意味會有更多的支持，将是難得的振興機遇。
總體(tǐ)看，因爲曆史的、經濟的、發展階段的原因，城市在分(fēn)化，城市房價差異巨大(dà)。準業主在買房前，綜合考慮，還是能夠篩選出一(yī)些“富城市”安心購買的。
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