二手房降價是當前時點供求雙方的平衡
作者：鑫銘行房地産 發布時間：2018/12/29 9:21:32 來源：本網站
不得不說的是，不管是新建樓盤的“秒光”還是二手房的大(dà)規模交易，都屬于供給方的試探性動作。
近日，國家統計局發布的11月70個大(dà)中(zhōng)城市商(shāng)品住宅銷售價格變動情況顯示，二手房價格近四年首次出現連續2個月超過10個熱點城市下(xià)調。統計局數據顯示，4個一(yī)線城市新建商(shāng)品住宅銷售價格環比微漲0.3%。其中(zhōng)北(běi)京（樓盤）和上海（樓盤）分(fēn)别上漲0.6%和0.5%，廣州（樓盤）持平，深圳（樓盤）下(xià)降0.2%。但從二手住房來看，二手住宅銷售價格下(xià)降0.4%，降幅比上月擴大(dà)0.2個百分(fēn)點。具體(tǐ)來看，北(běi)、上、廣、深分(fēn)别下(xià)降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。
二手房房價的下(xià)跌事實上是對一(yī)二線以及熱點城市，支付能力相對較高的消費(fèi)者的一(yī)種刺激，這種刺激一(yī)方面是對壓抑幾個月的需求的一(yī)種釋放(fàng)，另一(yī)方面是市場對房地産市場需求的一(yī)種謹慎性試探。
從以上數據可以發現，二手房住宅出現下(xià)調的17個城市，其房價下(xià)調幅度均沒有超過1%，這也就意味着即使是一(yī)套400萬的房子，房價下(xià)調事實上隻爲其節省下(xià)16000元的購置成本。
從目前對房價微幅調整的市場反應來看，我(wǒ)們可以得出兩種結論，首先，一(yī)二線城市以及熱點城市住房需求彈性較中(zhōng)西部大(dà)，房價對需求的刺激效果明顯。其次，不同的市場主體(tǐ)由于知(zhī)識背景、收入水平、家庭狀況和年齡結構的不同，對市場釋放(fàng)的信息所産生(shēng)的預期是有偏誤的或者說是有差異的，經濟學上稱之爲預期的主體(tǐ)性特征。
因此，作爲銷售市場的主要補充，二手房市場房價的下(xià)調，會讓部分(fēn)消費(fèi)者有“房價見底”的心理暗示，因而導緻目前一(yī)、二線熱點城市出現二手房成交量占市場成交量過半的狀況。不過這裏需要指出的是，二手房成交比例的迅速擴張，是依賴于房地産市場總體(tǐ)成交量下(xià)滑的，經過兩輪調控後，如今房地産市場沒有了金九銀十的支撐，用“慘淡經營”似乎也并不爲過。
所以即使從相對量上來看，二手房正在搶占市場，但是這樣“壓倒性”的占領，是建立在消費(fèi)者主體(tǐ)預期之上的。但是正如菲利普斯在研究失業與通貨膨脹之間替代關系中(zhōng)所提到的那樣，消費(fèi)者會根據實際情況不斷調整預期，以保證自身的利益不受改變，也就是說在現實經濟活動中(zhōng)，經濟主體(tǐ)總是趨向理性的，但即使是預期趨于理性也具有很強的不可預測性，若是企業以此爲其市場戰略基礎，“根基”未免太過薄弱。
值得一(yī)提的是，雖然在房地産目前的發展階段，二手房的交易意味着住宅對房屋持有者财富效應積累的終結，但是其變現産生(shēng)的替代效應有利于盤活個人資(zī)産，增加資(zī)産的流動性，同時爲資(zī)本市場注入活力。
事實上二手房市場的存量的消化，對平衡房地産市場供求的作用不容小(xiǎo)觑，雖說目前我(wǒ)國新建住房速度有所放(fàng)緩，但是待銷售的新房和二手房依舊(jiù)具有相當規模。對于開(kāi)發商(shāng)來說保留一(yī)定的空置房有利于靈活地應對市場的變化，但是其持有成本以及對市場造成的效率的損失，都最終轉嫁給了需求方和社會，而産生(shēng)這樣的經濟效率損失的經濟根源在外(wài)部性。
即企業生(shēng)産或者說企業的某種行爲産生(shēng)的個人成本小(xiǎo)于個人收益時，企業就會選擇生(shēng)産而不論其所産生(shēng)的社會成本，因而在自身利益最大(dà)化的考慮下(xià)，企業生(shēng)産的水平往往是高于社會所需要的水平的。
房地産市場非均衡具有常态性，此次二手房成交量大(dà)規模地增加，隻能說是當前時點供求雙方的均衡。事實上，11月底深圳樓市多家樓盤秒光也是屬于局部市場的均衡，對于房地産市場的整體(tǐ)走勢并沒有代表性的意義。
不得不說的是，不管是新建樓盤的“秒光”還是二手房的大(dà)規模交易，都屬于供給方的試探性動作，我(wǒ)們需要注意到的是，房地産企業背後依舊(jiù)是“毫無收斂”的拿地，而從目前市場的現實反應來看，雖然消費(fèi)者需求的釋放(fàng)具有個體(tǐ)性特征，但是總體(tǐ)上看，需求已經蓄“量”待發，給予市場的是一(yī)個積極的信号。
（責任編輯：宋虹姗 HO031）
