450次！2018年房地産調控創史上之最 全國整體(tǐ)降溫

　　（原标題：450次，2018年房地産調控創史上之最！全國整體(tǐ)降溫，房地産拐點要來了嗎(ma)？）

　　今年以來，在中(zhōng)央“房住不炒”定位和因城施策、分(fēn)類調控精神指導下(xià)，各地政策持續加碼，年内累計各項調控政策多達450次，成爲曆史上房地産調控最密集的一(yī)年。正是在這一(yī)從嚴調控的背景下(xià)，全國樓市經曆了從局部過熱到整體(tǐ)降溫的過程，市場預期出現了積極變化，房價、銷售、投資(zī)、地價等多項房地産指标均明顯降溫，調控取得了階段性成果。

　　不過，在樓市深度調整期，特别是國内經濟下(xià)行壓力加大(dà)的背景下(xià)，有關樓市調控放(fàng)松的傳聞也此起彼伏，明年調控政策和市場走向備受關注。對此，接受證券時報記者采訪的業内人士認爲，從中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議的表述來看，房地産調控的政策思路沒有改變，再次強調“房住不炒”的定位，意味着抑制非理性的投資(zī)、投機需求的“主體(tǐ)性”政策仍然具有連續性和穩定性，與此同時，在因城施策、分(fēn)類指導的調控策略指導下(xià)，将賦予地方政府更多的調控自主權，也把城市樓市穩定的主體(tǐ)責任真正落實到地方。

　　業内人士還指出，當前樓市面臨行政調控弊端逐漸凸顯的問題，建議政府應當管好預期、完善調控和加快改革三策并舉協同推進。

　　市場：從局部過熱到整體(tǐ)降溫

　　上半年，多地樓市調控政策不斷收緊，部分(fēn)前期調控徹底或經曆多輪加碼的城市市場降溫明顯，但仍有部分(fēn)城市出現過熱苗頭，“搶房大(dà)戰”不斷上演。如成都某樓盤數萬人搶購千套房，杭州（樓盤）某樓盤近3000人搶不到200套房，甚至還有98歲老奶奶參與搖号的現象，同時，也出現了部分(fēn)開(kāi)發商(shāng)暗箱操作、收茶水費(fèi)、炒賣房号、捆綁搭售等違規行爲。因對房價上漲仍有預期，重慶（樓盤）、西安（樓盤）、武漢（樓盤）、南(nán)京（樓盤）等“搶人”的熱門二線城市以及丹東（樓盤）、粵港澳大(dà)灣區、海南(nán)（樓盤）等因政策預期帶來房價上漲預期的地區，房價漲幅比較大(dà)，投機炒作擡頭。國家統計局6月公布的5月70城房價數據環比漲幅仍進一(yī)步擴大(dà)，市場沒有出現明顯降溫，搖号搶房背後的市場亂象屢禁不止，調控壓力繼續增大(dà)。

　　繼住建部在5月份約談了西安、海口、三亞（樓盤）、成都、太原（樓盤）等12個城市，重申堅持房地産調控目标不動搖、力度不放(fàng)松，并對進一(yī)步做好房地産調控工(gōng)作提出6大(dà)具體(tǐ)措施後，6月底住建部等七部門決定在30城聯合開(kāi)展治理房地産市場亂象專項行動，嚴打投機炒房、穩定市場秩序。随後，西安、杭州、長沙（樓盤）等地相繼出台限購方面的“堵漏”措施，暫停了企業在限購區域購房，長沙也對此前人才落戶購房政策“打補丁”，要求不受購房限制的人才至少博士、正高職稱以上……數十個省市相繼采取行動，樓市調控進入“反炒房”新階段。

　　市場預期真正開(kāi)始轉變是在7月31日中(zhōng)央政治局會議強調“下(xià)決心解決好房地産市場問題……堅決遏制房價上漲”後，8月開(kāi)始，全國多數地區市場觀望情緒增強，投資(zī)投機熱情下(xià)降，再加上8月17日住建部又(yòu)約談了海口、三亞、煙台（樓盤）等5個城市，再次強調“房住不炒”，9月後市場形勢逆轉，進入下(xià)行通道。在龍頭房企萬科喊出“活下(xià)去(qù)”的口号後，更多房企市場預期發生(shēng)改變，打折促銷及降價的項目開(kāi)始增多，售樓處遭業主“維權”事件也不斷上演，個别樓盤遭到了打砸售樓處、拉橫幅“維權”、甚至要求退房等較爲激烈的行爲，市場“秋涼”感受明顯。與此同時，國務院關于貨币化棚改政策的調整，對二三四線城市房地産熱起到了加速降溫的作用。10月底，新華社、人民日報等央媒集體(tǐ)發聲“調控不放(fàng)松，不能半途而廢”，令部分(fēn)開(kāi)發商(shāng)和住房投資(zī)者對于調控政策放(fàng)松的預期落空。

　　國家統計局12月公布的數據顯示，11月，全國商(shāng)品房銷售面積連續3個月同比下(xià)跌，且降幅擴大(dà)，市場預期明顯轉變，消費(fèi)者觀望情緒較濃；17個熱點城市二手房價環比下(xià)跌，這是最近4年來首次出現連續2個月超過10個熱點城市二手房價格下(xià)調，其中(zhōng)一(yī)線城市二手房價連續3個月環比下(xià)跌。與此同時，全國房地産開(kāi)發投資(zī)累計同比增速降至全年最低值，全國300城市土地流拍數量創新高、土地平均溢價率創新低，多個指标均顯示全國房地産市場整體(tǐ)降溫。

　　政策：從持續加碼到局部微調

　　今年以來，房地産市場從局部過熱到整體(tǐ)降溫、回歸理性，是中(zhōng)央和地方政府對房地産市場持續保持高壓監管态勢、調控政策持續從嚴的效果體(tǐ)現。

　　從3月兩會政府工(gōng)作報告進一(yī)步強調“房住不炒”定位，繼續實行差别化調控，到7月中(zhōng)央政治局會議強調“下(xià)決心解決好房地産市場問題……堅決遏制房價上漲”，再到12月中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議再次強調“房住不炒”定位，堅持因城施策、分(fēn)類指導，中(zhōng)央不斷明确和強化調控基調，彰顯調控決心，從政策、監管和輿論層面持續保持高壓态勢。住建部、銀保監會、發改委等多部門爲把“房住不炒”落到實處，從加強市場監管、深化制度改革、強化金融監管、加快租賃市場建設等方面出台政策部署樓市調控和長效機制建設。各地方政府因城施策，從需求端和供給端共同發力，落實房地産調控政策，限購、限貸、限價、限售等措施不僅在熱點城市全面升級，并且擴圍至三四線城市，與此同時，數十個城市開(kāi)展治理房地産市場亂象專項行動，大(dà)力整頓規範房地産市場秩序，堅決遏制投機炒房，多個熱點城市開(kāi)展租賃住房、利用集體(tǐ)建設用地建設租賃住房、共有産權住房試點，加大(dà)有效供給，不斷落實“穩地價、穩房價、穩預期”的主體(tǐ)責任。據中(zhōng)原地産研究中(zhōng)心統計，今年以來，全國出台各種調控政策多達450次，成爲曆史上房地産調控政策最密集的年份。

　　伴随着房地産調控不斷深入，政策放(fàng)松的傳聞也時有發生(shēng)。

　　從年初的蘭州（樓盤）“松綁”限購、合肥（樓盤）取消限價、成都借人才落戶政策“放(fàng)松”調控、南(nán)京落戶“松綁”傳聞，到10月份出現“廣州（樓盤）放(fàng)松限價”、“國務院規定半年内放(fàng)開(kāi)全部限購”的傳聞，再到12月出現的“發改委對房企融資(zī)松綁”傳聞，地方政府和國家部委每項與房地産有關的政策調整都能牽動市場敏感的神經，并被解讀爲調控放(fàng)松的信号。不過，這些“放(fàng)松”傳聞均被相關部門及時澄清，并且住建部年内已經6次明确表态“堅持調控目标不動搖、力度不放(fàng)松，保持調控政策連續性穩定性”，多家央媒也在關鍵時刻集體(tǐ)發聲“調控不會半途而廢”、“房住不炒定位不動搖”，不斷穩定市場預期。

　　11月房地産市場出現明顯降溫後，調控政策數量也較之前明顯減少，政策内容也基本都是規範房地産市場各種亂象，隻有個别城市調控升級，政策環境基本平穩。然而，12月13日的中(zhōng)央政治局會議沒有提及房地産問題，這又(yòu)被不少人解讀爲明年樓市調控或将放(fàng)松的信号。

　　特别是12月18日和19日連續兩天時間，就有菏澤市取消限售政策、廣州市松綁商(shāng)服類物(wù)業限購政策以及珠海（樓盤）金灣、鬥門兩區降低限購條件的消息傳出，一(yī)石激起千層浪，再次引發了市場對調控政策放(fàng)松的讨論，菏澤取消限售甚至被部分(fēn)業内人士解讀爲打響了2018年樓市政策松綁的第一(yī)槍。不過，菏澤市住建局随後緊急開(kāi)會并對此次政策調整做出了情況說明，山東省住建廳也回應稱“山東省住建廳和國家調控政策是一(yī)緻的，采用一(yī)城一(yī)策、因城施策的管控措施。因爲各地方城市情況不一(yī)樣，在政策方面也不是‘一(yī)刀切’，各項政策還是由各地方城市根據自身情況來主控，省住建廳會進行總體(tǐ)把控。省住建廳不幹涉各個地方住建部門的具體(tǐ)政策，有的政策需要報備，有的不需要報備。”而12月21日的中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議再次強調“堅持‘房住不炒’定位，因城施策、分(fēn)類指導，夯實城市政府主體(tǐ)責任”，再次明确了明年的樓市調控方向，進一(yī)步穩定了市場預期。

　　展望：調控宗旨不變，市場分(fēn)化凸顯

　　12月21日的中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議爲明年房地産調控方向定了調，即“要構建房地産市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分(fēn)類指導，夯實城市政府主體(tǐ)責任，完善住房市場體(tǐ)系和住房保障體(tǐ)系”。盡管業内對于前半句的解讀基本一(yī)緻，即對中(zhōng)央繼續堅持“房住不炒”定位的決心已經達成共識，但是對于後半句的解讀則出現了分(fēn)歧，特别是“分(fēn)類指導”中(zhōng)的“指導”兩個字，被部分(fēn)業内人士解讀爲，沒提“調控”兩字有風向标意義，意味着明年房地産調控不會加碼了，調控政策可能出現邊際轉向，會有更多城市政策松綁。

　　不過，全國政協經濟委員(yuán)會副主任楊偉民在第二天的“2018-2019中(zhōng)國經濟年會”上明确表示：“去(qù)年經濟工(gōng)作會議對房地産表述是‘分(fēn)類調控’，今年爲‘分(fēn)類指導’，兩者沒有多大(dà)差異，摳字眼說‘調控’改爲‘指導’意味着放(fàng)松調控是瞎解讀，房地産調控政策沒有變化。”

　　對于明年的房地産政策走向，中(zhōng)國社科院城市競争力研究中(zhōng)心主任倪鵬飛接受證券時報記者采訪時表示，由于樓市比較重要和敏感，爲了更好地穩定預期，會議沒有對房地産目标做出比較明确的表述，但是相信确保樓市穩定是不用贅述和突出的目标。

　　但是這段表示其實透視出更加積極的意義：第一(yī)是短期的政策沒有變，即在調控的思路上沒有改變，就是“房子是用來住的”即抑制投資(zī)投機，同時因城施策分(fēn)類指導；第二，重點是長期性的制度建設，強調長效機制和基礎制度建設（市場體(tǐ)系和保障體(tǐ)系完善）；第三，進一(yī)步突出了地方政府的主體(tǐ)責任，這是住建部一(yī)直強調的，也是落地的重點。“當然，因城施策給了地方的權力，突出主體(tǐ)責任增加了地方的責任。總體(tǐ)在房地産方面，地方政府必需對樓市穩定負責、必需對保障負責，更必須對其行爲負責。”他說。

　　清華大(dà)學房地産研究所所長劉洪玉接受證券時報記者采訪時也認爲，中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議中(zhōng)房地産(000736,股吧)的内容與過去(qù)的政策表述基本一(yī)緻，但突出了“房住不炒”的定位，說明“房住不炒”的定位得到了社會各界的廣泛認同，并有望發展成爲我(wǒ)國住房市場管理的長期目标；在中(zhōng)央和地方調控責任劃分(fēn)方面，這次要求“夯實城市政府主體(tǐ)責任”，表明今後要在因城施策、分(fēn)類指導的調控策略指導下(xià)，将賦予地方政府更多的調控自主權，同時也把城市房地産市場穩定的主體(tǐ)責任真正的落實到地方，以有效避免調控政策“一(yī)刀切”的現象。

　　中(zhōng)國指數研究院常務副院長黃瑜進一(yī)步指出，2019年房地産市場整體(tǐ)的發展仍然要堅持房屋的居住屬性，抑制非理性的投資(zī)、投機需求的“主體(tǐ)性”政策仍然具有連續性和穩定性，同時，調控政策也将更注重保障剛需、置換等合理住房需求。在堅持“房住不炒”基本定位下(xià)，城市政府的主體(tǐ)責任明顯上升，當前各城之間所面臨的需求環境已發生(shēng)了較大(dà)的變化，因此重點強調因城施策也有利于優化前期部分(fēn)行政性調控方式，使整體(tǐ)的政策組合更加合理，從本質上來說更有利于市場平穩運行。

　　“2019年調控的主體(tǐ)責任下(xià)放(fàng)到各個城市，目前已有散點、自發的政策調整出現，主要是對前期限價、限售等行政幹預手段的修正。” 貝殼研究院院長楊現領說，如果經濟增長下(xià)滑的風險仍然增加，預計後期會有更多的城市調整房地産調控政策，如放(fàng)松限購、調整房貸利率和首付比等。三四線城市政策松動可能先于一(yī)二線重點城市，行政性政策放(fàng)松先于金融信貸政策。

　　對于明年的市場走勢，倪鵬飛預計，總體(tǐ)上，小(xiǎo)幅調整是大(dà)概率事件。在沒有重大(dà)政策轉向和意外(wài)事件沖擊的情況下(xià)，總體(tǐ)市場轉向降溫通道，不會出現劇烈的波動。時間上，降溫中(zhōng)還有起伏和波動。空間上，城市分(fēn)化可能再度凸顯。未來一(yī)年，一(yī)、二線城市總體(tǐ)上市場上行壓力有一(yī)定增加，趨勢是增長主導。三四線城市市場向下(xià)的壓力再增加，庫存可能再度增加。

　　黃瑜也認爲，在當前政策穩定的前提下(xià)，2019年房價有望進一(yī)步趨穩，部分(fēn)之前漲幅過大(dà)的城市房價将延續調整态勢，特别是熱點城市的二手房價會率先出現變化；而三四線城市房價上行動力也會明顯趨弱，部分(fēn)無人口産業支撐的三四線城市更會進入下(xià)一(yī)輪的市場蹉跎期。

　　政策建議：三策并舉協同推進

　　不可否認，今年樓市調控取得的階段性成果與必要的行政調控手段密不可分(fēn)，但是也要看到行政調控弊端逐漸凸顯的問題。“長期過度使用行政措施，行政調控産生(shēng)大(dà)量意料不到的問題，導緻市場亂象，加劇市場風險，使得行政調控作用在下(xià)降、市場調節機制無法發揮有效作用、扭曲了市場供求關系和導緻房地産泡沫加劇。”倪鵬飛說。

　　因此，對于明年的房地産調控政策建議，倪鵬飛認爲，政府應當管好預期、完善調控和加快改革三策并舉協同推進。第一(yī)，穩定房地産市場預期，同時剔除預期泡沫。第二，完善房地産調控政策，防範樓市雙向劇烈波動。首先，需要妥善處理和應對宏觀問題挑戰，妥善處理經濟速度和質量的關系問題，處理好房地産與宏觀經濟的問題。其次，持續保持樓市調控政策的定力和韌性，将調控目标從抑制房價上漲調整爲确保樓市穩定，堅守“隻住不炒”和“因城施策”的調控思路不動搖，轉變調控手段由行政轉交市場，完善調控措施，将臨時性調控變成制度化和機制化調控。再次，前移和聚焦房地産市場監管的重心，将中(zhōng)央對住房市場監控擴展到地方政府調控預案環節，将中(zhōng)央對地方房地産市場監管的重點前移到土地市場，将房地産調控的重點進一(yī)步聚焦在金融機構。最後，做好防控樓市雙向劇烈波動預案。第三，下(xià)決心改革基礎制度，加速度建立長效機制。如房地産稅推出實行漸進方案，隻對交易或過戶住房的家庭進行計提，并在一(yī)定起征點上征稅；探索以房地産稅和基礎設施未來收益作爲未來還債資(zī)金流，發行市政債券，填補因土地财政退出留下(xià)的地方政府支出缺口；住房制度深化，重新确立商(shāng)品性住房和保障性住房的比例關系，加快完善租售并舉制度等。

　　黃瑜也認爲，長期來看，要确保房屋的居住屬性，仍然需要加大(dà)力度推進房地産市場健康發展的長效機制的建設，2019年在住房、金融、土地、财稅、投資(zī)、立法等方面仍然會持續推進。