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真正的勇士
對菏澤的印象，好像還停留在上個世紀：電(diàn)視裏一(yī)個充滿正氣的男聲反複朗誦：山東菏澤，白(bái)癜風消失的地方～～～
第二個印象，肯定是這幾天的菏澤，被媒體(tǐ)稱作勇敢的“寒冬破局者”。
與其說是勇士，倒不如說是被媒體(tǐ)過度消費(fèi)的犧牲品。
12月18日，菏澤住建局在官網上偷偷發布了一(yī)條樓市解除限售的通知(zhī)，這個信息源首次被易居小(xiǎo)編用機器捕捉到，然後轉手一(yī)編：
易居房地産研究院副院長楊紅旭表示，自2016年9月30日開(kāi)啓新一(yī)輪樓市調控以來，菏澤将成爲全國第一(yī)個取消限售政策的城市！
幾乎在同時，全國媒體(tǐ)紛紛響應，立刻傳讀爲打響樓市調控松綁第一(yī)槍！全國購房者陷入焦慮……房價又(yòu)要漲？
作爲一(yī)個負責任的樓市研究者，現在不敢跟風，在任何事情确認真相之後才敢撰文解讀，現在對于此事件，下(xià)面子木用自己的話(huà)來全面解釋一(yī)下(xià)。
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生(shēng)不逢時
菏澤是此輪房地産周期第一(yī)個放(fàng)開(kāi)調控的城市嗎(ma)？
可笑。
都不用翻官網信息源，百度一(yī)查也知(zhī)道，在這輪大(dà)周期裏，第一(yī)個放(fàng)開(kāi)限售的是山西太原（樓盤）！
2017年10月，太原市對二手房發布“限售令”，規定取得産權證兩年内的住房不得交易轉讓，2018年7月開(kāi)始不再要求，但當時重申了限購。
那爲什麽太原沒火(huǒ)，菏澤卻火(huǒ)了？用土話(huà)來講，這叫生(shēng)不逢時。
太原取消限售是在今年7月份，菏澤取消限售是在12月。而中(zhōng)國樓市主要轉折點準确來說是9月份：
7月31日，中(zhōng)央政治局會議強調“堅決遏制房價上漲”的調控精神之後，8月史上最強調控「問責制」出台，樓市啞火(huǒ)，随後金九銀十不再，樓市掉頭向下(xià)進入寒冬。
所以你就明白(bái)了，7月房價漲，任何地方放(fàng)不放(fàng)松調控都無所謂，因爲大(dà)家都不關注。但是12月不同，房價好不容易被政策摁住，房價沒跌幾毛錢呢，又(yòu)要放(fàng)松了，這是幾個意思？
菏澤放(fàng)松信号會不會傳導到其他城市？我(wǒ)們的房價是否又(yòu)要漲？如果菏澤放(fàng)松調控，那中(zhōng)央「房主不炒」的決心又(yòu)在哪裏？
一(yī)連串的疑問集中(zhōng)爆破了購房者的焦慮情緒，換句話(huà)講，中(zhōng)國的房價，真是把人漲怕了……這才是菏澤事件發酵的真正原因。
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政策松動不等于房價上漲
趕得早，不如碰得巧。
菏澤事件後，12月19日廣州（樓盤）住建局發布通知(zhī)：決定放(fàng)開(kāi)公寓買賣限制，允許個人入市購房（之前不允許個人買賣商(shāng)服物(wù)業）。
12月19日，珠海（樓盤）媒體(tǐ)爆料，珠海的金灣、鬥門兩區放(fàng)松限購調控政策，隻需要一(yī)年社保就可以購買一(yī)套商(shāng)品住房，雖然沒有正式文件下(xià)發，但政府已經默認。
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一(yī)時間感覺全國樓市迎來了春天……
昨天群裏一(yī)個媒體(tǐ)人和我(wǒ)辯論，限售取消，限購放(fàng)松，利率調低……所有新聞都在佐證，“菏澤是中(zhōng)國樓市放(fàng)松調控的第一(yī)槍”是完全正确的，你憑什麽說房價不會上漲呢？
那麽我(wǒ)反問他，政策放(fàng)松和房價上漲有必然聯系嗎(ma)？政策放(fàng)松一(yī)定會促使房價上漲嗎(ma)？他就講不出話(huà)來了。
要知(zhī)道，樓市出調控政策到底爲了什麽？
調穩。
目前經濟下(xià)行，而房地産牽連百業，上至鋼鐵水泥建築，下(xià)至家具家電(diàn)家裝，爲了穩就業，房價會允許下(xià)跌太深嗎(ma)？
目前房地産業還在深度綁定中(zhōng)國經濟，對GDP的貢獻大(dà)概是12%左右，有的地方财政50%多的經濟來源都是房地産，間隙換擋的新經濟還沒有起作用，房價下(xià)跌，沒人買房，地方的城鎮化會不會出現斷層？
這就像一(yī)個重度吸毒患者站在你面前，你狠心直接沒收煙槍，他可能熬不過一(yī)個晚上，如果先把他病情穩定住，循序漸進着治療，也許還能活下(xià)去(qù)，戒除煙瘾。
這些真相不必細講太多，雖然倍感無奈，但是誰都避不開(kāi)，你站在操盤者的角度思考，就通透很多了。
那麽年關将至，2019年樓市怎麽走？爲了讓大(dà)家有一(yī)個明晰的概念，子木決定換一(yī)種方式爲大(dà)家預演一(yī)下(xià)2019年樓市趨勢，做個明白(bái)人。
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驚人的相似
以史爲鑒，方能知(zhī)更替。
從2018年往前推，你會發現，曆史上每當房地産行業各項基本面指标出現下(xià)行風險時，就是政策放(fàng)松之日。
我(wǒ)昨晚查了大(dà)量的資(zī)料，可以很堅定地告訴大(dà)家，2012年和2019年的樓市行情将會一(yī)模一(yī)樣。
我(wǒ)們先來研究2012、2019年的前夕表現。
2011年第四季度和2018年第四季度是一(yī)緻的，都是樓市嚴控最強力的階段，房地産各項指标紛紛下(xià)行，房銷售面積單月同比增速和百城土地成交價款增速，均首度由正轉負。
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那麽随後2012年，樓市進行了怎樣的調整呢？
2012年2月，央行微調房地産信貸政策稱滿足首套房貸款需求，并下(xià)調存款準備金率、釋放(fàng)流動性；3月，首套房貸利率“基準内”定價房地産貸款審批被責令提速；4月，公積金條例修改進入調研期，同期杭州（樓盤）首家房地産公司申請破産；5月，央行再次下(xià)調存款準備金率；6月、7月連續降息25個基點。
随後，在2012年7月，商(shāng)品房銷售面積單月同比增速由負轉正。當年12月召開(kāi)的中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議稱，要繼續堅持房地産市場調控政策不動搖。
是不是熟悉的味道？
一(yī)邊堅持樓市調控政策不動搖，一(yī)邊開(kāi)始邊際改善，讓剛需入場拖底樓市：一(yī)些城市限價政策取消，一(yī)些城市以“引進人才”的名義放(fàng)松限購，部分(fēn)按揭利率最緊的城市在第四季度悄然下(xià)降。
重要的是經濟環境也極度相似，2012年，政府爲了降低經濟對房地産的依賴，對沖房地産調控導緻房價下(xià)滑對經濟的負面影響，也出台了各種扶持其他行業、扶持民營經濟的政策以及區域振興政策。
然而2012年即使放(fàng)松了政策調控，房價漲了嗎(ma)？
并沒有，且一(yī)直在冷暖之間悠蕩徘徊。因爲大(dà)家的房價預期碎了呀。
所以大(dà)家放(fàng)心，曆史上還沒有出現過一(yī)波大(dà)漲後又(yòu)接一(yī)波大(dà)漲的現象發生(shēng)。而每次大(dà)漲都是像2014年那樣，經過長達一(yī)年的“超級寬松”促成的。而三四線房價隻能由貨币化棚改促發，而現在中(zhōng)央已經嚴令要求去(qù)化周期低于18個月的地區采用實物(wù)安置，不會再大(dà)漲了。
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2019年趨勢
所以對于2019年，子木認爲。
一(yī)線城市由于其具有樓市風向标意義，爲了響應調控政策不動搖，調控寬松空間不大(dà)，會繼續着手建立長效機制。
二線城市将很有可能實行有針對性、有分(fēn)寸的政策寬松，大(dà)概率會通過人才引進破除限購，将是房地産市場供需博弈的主要戰場。
至于三四線城市存在一(yī)定的改善住房需求，但由于過去(qù)一(yī)段時間房價過快上漲疊加未來人口持續淨流出，爲了防止房價極速回落，會全線放(fàng)開(kāi)政策調控。
順便說一(yī)句，根據目前的數據顯示。
過去(qù)兩年多時間小(xiǎo)城市銷售出去(qù)的商(shāng)品住宅和剩餘庫存的總和，是2015年年底商(shāng)品房庫存的6倍還多。
也就是說，上一(yī)波房價周期，小(xiǎo)城市房地産銷售變好後，不僅把原來的高庫存消化了，還把新建的很多房子也賣出去(qù)了。但是賣出去(qù)的庫存并沒有憑空消失，仍是房地産市場的潛在供給，隻不過從開(kāi)發商(shāng)到了老百姓(603883,股吧)手裏。對于一(yī)個在2014年就供給過剩的市場，當前的過剩狀況是更嚴重的，這個大(dà)家想一(yī)下(xià)。
2019年是一(yī)城一(yī)策，也是一(yī)城一(yī)價，“一(yī)刀切”的政策方式不再适用，也無法再用了。那麽理性市場下(xià)，供需結構緊湊的城市，例如一(yī)線城市和熱點二線城市會加速觸底，三四線城市會掉頭陰跌。
至于一(yī)二線會不會規模性反彈上漲，這個還得看到時候的經濟形勢如何，畢竟現在老百姓連手機都換不起了。
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