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每日經濟新聞(博客,微博)記者 程成 每日經濟新聞編輯 魏文藝
在樓市調控政策不斷加碼的背景下(xià)，樓市在今年下(xià)半年呈現“向下(xià)”趨勢，傳統的“金九銀十”明顯成色不足，而作爲樓市“面粉”的土地市場也呈現出涼意。
易居研究院數據顯示，前11個月監測的40個城市，土地溢價率爲10.2%，出現環比、同比雙降。而上海（樓盤）更是成爲4個一(yī)線城市中(zhōng)唯一(yī)一(yī)個11月份土拍溢價率爲零的城市。
《每日經濟新聞》記者梳理發現，截至目前，今年上海共成交宅地60宗，總成交金額908.1億元，綜合溢價率0.02%，溢價率創近年來最低。而根據計劃，本月上海還将有8宗宅地上市交易。據此，年内上海宅地有望攬金977億元。
宅地零溢價成交幾成“标配”
公開(kāi)信息顯示，截至目前，上海共成交宅地及商(shāng)業、商(shāng)務用地等103宗，共攬得土地出讓金1643億元，總規劃建築面積927萬平方米，綜合溢價率0.9%。
已成交地塊中(zhōng)，成交金額超100億元的地塊有2宗，其中(zhōng)位于浦東新區北(běi)蔡街道的一(yī)宗總建築面積約140萬平方米的商(shāng)業、辦公、文體(tǐ)地塊，被上海地産集團等3家公司組成的聯合體(tǐ)以總價137.7億元、零溢價競得，并摘得年度總價“地王”。另一(yī)宗位于黃浦區淮海中(zhōng)路、總建築面積約24萬平方米的商(shāng)業、辦公地塊，被太平洋(601099,股吧)人壽等3家公司組成的聯合體(tǐ)以總價136.1億元、溢價率0.2%拿下(xià)。
宅地方面，截至目前上海共成交60宗，獲得土地出讓收入908億元，總規劃建築面積537萬平方米。值得注意的是，零溢價成交幾乎成爲今年涉宅地塊的“标配”。
《每日經濟新聞》記者統計發現，目前已成交的60宗涉宅地塊，綜合溢價率爲0.02%，其中(zhōng)有58宗爲零溢價成交。值得注意的是，其零溢價與“招挂複合出讓”的土拍制度密不可分(fēn)。
2016年上海先後出現18個區域或闆塊“地王”。爲遏制“地王”頻(pín)出，2017年4月，上海調整土地出讓制度，實行“招挂複合出讓”。
上述規則規定，當有效申請人不超過3人時，實行挂牌出讓；超過3人時，實行招标出讓，對投标人進行評分(fēn)确定競得人。2017年6月，上海對“招挂複合出讓”政策進行“微調”，在上述“評标标準和方法”外(wài)，首次引入“受讓管理”指标。
根據規則，在确定入圍競标人排名順序時，評标小(xiǎo)組先按照總得分(fēn)由高到低的原則确認投标人的排名順序。得分(fēn)有相同者，則按以下(xià)優先原則确定排名順序：先以經濟實力得分(fēn)由高到低排序；若經濟實力得分(fēn)有相同者，則再以項目經驗得分(fēn)由高到低排序；若項目經驗得分(fēn)有相同者，則再以技術資(zī)質得分(fēn)由高到低排序；若技術資(zī)質得分(fēn)有相同者，則以抽簽方式決定其排序。
“通過招挂複合出讓的方式，對房企拿地進行窗口指導，對抑制土地市場過熱、免地價推高房價具有積極意義。”易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示。
記者統計發現，至目前，上海今年共成交的60宗宅地中(zhōng)，普通商(shāng)品住房用地有23宗，共有18宗通過招挂複合方式出讓，其中(zhōng)17宗均經過一(yī)輪報價以底價成交。
租賃住房用地漸成“主流”
另一(yī)個值得注意的現象是，至目前成交的60宗宅地，總規劃建築面積537萬平方米，其中(zhōng)租賃住房用地達到40宗、總規劃建築面積174萬平方米，将提供租賃住房3.4萬套。租賃住房用地漸成“主流”。
據《每日經濟新聞》記者統計，自去(qù)年7月首次出讓租賃住房用地以來，截至目前上海已成功出讓51宗租賃住房用地，總建築面積約318萬平方米、總出讓金約205億元，将至少提供4.5萬套租賃住房。
上海本地國企在其中(zhōng)扮演了重要角色。
記者統計發現，上述51宗租賃住房用地均以挂牌方式出讓，且每宗地隻有1個有效競買人，最終均被國企在經過一(yī)輪報價後以底價摘得。其中(zhōng)上海本地國企摘得48宗，另外(wài)3宗被央企摘得。
此外(wài)，部分(fēn)上海國企早前也都表示，有意通過盤活旗下(xià)存量土地資(zī)源開(kāi)發建設租賃住房，如光明集團就表示将先拿出26塊土地建設100萬平方米租賃住房。
按照計劃，年内上海還将出讓5宗租賃住房用地，總起始價17.7億元，至少供應租賃住房0.6萬套。
值得注意的是，在通過新增租賃住房用地建設租賃住房之外(wài)，建設用地資(zī)源稀缺的上海，還嘗試通過公開(kāi)出讓農村(cūn)集體(tǐ)建設用地使用權的方式來建設租賃住房。
之前的10月22日，上海市松江區1宗總規劃建築面積爲4萬平方米的農村(cūn)集體(tǐ)建設用地使用權就通過公開(kāi)出讓方式，由央企華潤置地以1.25億元底價競得。這也是上海首次以公開(kāi)挂牌方式出讓農村(cūn)集體(tǐ)建設用地使用權建設租賃住房。
2017年上海出台住房十三五規劃。根據規劃，十三五期間（2016-2020），上海将新增住房170萬套，其中(zhōng)商(shāng)品住房40萬套、租賃住房70萬套。無疑，租賃住房将在未來上海房地産市場中(zhōng)扮演重要角色。
