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導讀：此次深圳（樓盤）二手房市場的低迷情況，是在全國二手住宅均呈現了下(xià)跌态勢的大(dà)背景下(xià)出現的。
本報記者 張曉玲
實習生(shēng) 陳靓 深圳、廣州（樓盤）報道
繼上海（樓盤）、北(běi)京（樓盤）之後，深圳二手房也出現了實質性下(xià)行。
11月，深圳二手房交易量雖小(xiǎo)幅回升，但價格持續了前三個月的下(xià)跌趨勢，環比下(xià)降0.4%；深圳貝殼研究院分(fēn)析預測，12月二手房價格将會持續下(xià)落。
随着一(yī)線城市全面進入存量時代，二手房市場對該類城市房價的影響占比随之提升。同時，業内也存在二手房市場更能準确反映市場真實情況的共識。
深圳二手房，可謂四年來最爲堅挺的細分(fēn)市場。一(yī)線城市中(zhōng)，北(běi)京、上海二手房早在去(qù)年就已進入了低迷狀态，深圳則在今年9月才出現調整。
深圳房地産業内人士認爲，此次深圳二手市場的進一(yī)步下(xià)探，預示着未來深圳房價的走向。
回歸買方市場
三季度以來，深圳市場上的觀望氛圍十分(fēn)濃厚，新房打折促銷普遍，二手房的價格也開(kāi)始松動。
根據深圳貝殼研究院監測，11月，深圳二手房樣本樓盤均價爲58216元/平方米，環比下(xià)跌0.4%，同比上漲2.8%，環比連跌四個月。價格下(xià)調的同時，二手房成交量低量回升，全市成交4861套，環比增長7.4%。
其中(zhōng)，寶城、龍坂、前海、人民南(nán)四個片區都環比下(xià)跌，寶中(zhōng)、布吉、景田、龍中(zhōng)則環比上漲，而新洲、學區房環比持平。在同比方面，除了布吉、龍坂出現下(xià)跌，其餘片區呈上漲趨勢，漲幅控制在8%以内。
深圳貝殼精準指數分(fēn)析預測，12月年底來臨，随着置業需求的增加，深圳的二手房成交将繼續低量回升，而受到市場不景氣和政策嚴厲、宏觀環境等因素的影響，二手價格繼續下(xià)跌。
而新房市場在11月的銷售迎來回升。11月新房供應量爆發，各房企在年底回款壓力下(xià)，積極推盤，以價換量，加速去(qù)化。
據美聯物(wù)業全國研究中(zhōng)心統計，深圳共有25個項目、14889套新房源獲得預售許可證，總套數較10月增加56%；58安居客房産研究院數據顯示，深圳11月新房成交套數1985套，環比上漲8.2%。
集中(zhōng)優惠推出的新盤搶占了部分(fēn)購房群體(tǐ)的同時，二手房市場的買賣雙方心态開(kāi)始出現變化。貝殼研究院報告分(fēn)析認爲，短期内市場上看跌占主流。
在賣方方面，業主心理價格開(kāi)始松動。一(yī)些急用錢的業主采取降價出售，以期望房産在年前變現。同時，部分(fēn)換房的業主也存在議價空間。
而在買方方面，經過8月、9月、10月的調整與消化，11月置業者入市看房有所回升，加之部分(fēn)學區房也因明年的開(kāi)學受到更多關注。
“買賣雙方在心态上肯定出現變化了。在之前市場大(dà)部分(fēn)還是一(yī)個賣方主導的市場，現在來看，逐漸地，買方占到了支配地位。”中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉認爲，深圳的二手房市場的調整才剛剛開(kāi)始。
一(yī)方面，時值年末，二手房市場的議價空間還在加大(dà)，另一(yī)方面，在弱市濃厚的觀望氣氛下(xià)，買房主動權進一(yī)步增長，市場正在向買方市場傾斜。
值得關注的是，此次深圳二手房市場的低迷情況，是在全國二手住宅均呈現了下(xià)跌态勢的大(dà)背景下(xià)出現的。
安居客線上數據顯示，11月全國重點監測的67城二手房挂牌價平均爲15163元每平方米，環比下(xià)降0.3%，全國二手住宅挂牌均價連續3個月下(xià)跌。
“因爲信貸之類的因素，包括市場調控政策還在持續，從全國熱點城市看二手房市場的确是在下(xià)跌，11月份的下(xià)跌也在意料之中(zhōng)。”張大(dà)偉說。
價格繼續下(xià)探
二手房的房價下(xià)探趨勢在其他一(yī)線城市似乎更加明顯。
根據北(běi)京中(zhōng)原市場研究部的統計，11月，北(běi)京二手住宅買賣報價指數均值爲25.82%，環比下(xià)降3.39%，同比下(xià)降3.54%，超7成業主看跌，市場低迷态勢加強，觀望情緒濃厚。
在下(xià)半年限競房井噴供應之後，北(běi)京二手房交易占比量明顯下(xià)滑。根據北(běi)京市住建委的數據顯示，10月份北(běi)京二手住宅整體(tǐ)網簽量僅爲8879套，再次跌進單月成交萬套以内。
而上海的情況亦不容樂觀。自2017年初至今，上海二手房市場便一(yī)直處于低位盤整狀态。
今年，二手房成交量在9月出現小(xiǎo)幅回升後，10月，上海二手住宅成交11980餘套，環比下(xià)降13.95%，降幅較大(dà)。至此，上海二手房指數連續11個月下(xià)行。
廣州在剛剛過去(qù)的11月，二手房市場成交量大(dà)幅下(xià)挫，讓利出售成爲常态。根據鏈家的數據顯示，11月廣州市11區整體(tǐ)二手房網簽量爲6931宗，環比減少15%。
“北(běi)京上海進入買方市場比深圳還要明顯，深圳（的二手房價格下(xià)跌）在一(yī)線城市裏面還算是最小(xiǎo)的。”張大(dà)偉表示，一(yī)線城市已經全面進入了存量時代。
有業内人士表示，北(běi)京二手房占比一(yī)直占北(běi)京市場80%以上，而上海進入純粹的二手房市場則更早，“從2010年開(kāi)始，北(běi)上廣深四個一(yī)線城市就是二手房的市場了”。
業内普遍認爲，在限價之下(xià)，二手房行情是對市場更真實的反映。
“一(yī)手房的價格有所約束，但二手房比較自由”，地産金融券商(shāng)分(fēn)析師黃立沖表示，開(kāi)發商(shāng)能在一(yī)手房的備案價格做一(yī)些手腳，比如限價時候的“雙合同”現象等，這都使得一(yī)手房的數據出現失真。
此外(wài)，張大(dà)偉還認爲，一(yī)手房市場更多受到限價、開(kāi)盤節奏的影響，而且其區域分(fēn)布也不均衡。加之，對一(yī)線城市全面進入二手房市場時代的判斷，都使得二手房市場的走向更具參考價值。
基于存量時代的背景，又(yòu)結合二手房價格對市場的真實反映情況，此次深圳二手房價格的向下(xià)趨勢，預示着未來深圳房價的走向。
黃立沖認爲，這輪的二手房市場下(xià)行，還與深圳的部分(fēn)商(shāng)業情況不佳有關，“因爲企業經營不濟，加上之前高杠杆的政策，需要一(yī)些企業抵押房産。商(shāng)業活動衰敗，款項無法到位，這批房産也開(kāi)始湧入市場。”
中(zhōng)國樓市是一(yī)個政策市場，張大(dà)偉認爲，“這樣下(xià)跌的趨勢肯定會持續到春節前”，但長期仍然需要結合政策的動向來看。
